Die Kaufpreise in Berlin steigerten sich um 12,5 Prozent auf 3.730 Euro pro Quadratmeter Bild: Tessa Zimmer ⁄

Das hohe Mietpreiswachstum setzte sich im ersten Halbjahr 2017 in den meisten der acht von JLL untersuchten deutschen Metropolen fort, im Durchschnitt um rund sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Am deutlichsten war der Anstieg in Berlin mit 13 Prozent auf Jahressicht und um 80 Prozent seit 2004. Die Kaufpreise legten im Durchschnitt um acht Prozent zu, also nur noch geringfügig mehr als die Mietpreise.  

Auch die Kaufpreise stiegen in Berlin am deutlichsten mit einem Plus von 129 Prozent. Untersucht wurden die Wohnungsmärkte in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig. Wüest Partner beobachtete bei den Eigentumswohnungen in München, Frankfurt am Main und Stuttgart eine Schwelle bei den Spitzenpreisen.

Den zweithöchsten Anstieg bei den Mietpreisen im ersten Halbjahr 2017 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2016 verzeichnete München mit einem Plus von elf Prozent. In Stuttgart und Köln steigen die Mieten um acht beziehungsweise neun Prozent, in Düsseldorf und Leipzig um jeweils sechs Prozent. Einen deutlich geringeren Zuwachs zeigte Frankfurt mit einem Anstieg der Mietpreise von drei Prozent. Nahezu unverändert die angebotenen Mietpreise in Hamburg (plus ein Prozent).

Nachdem es 2014 und 2015 noch nach einer leichten Beruhigung der stark steigenden Mietpreise ausgesehen hatte, stellen sich laut JLL 2016 und 2017 in Berlin und München neue Höchstwerte bei der Mietentwicklung ein, trotz leicht steigender Fertigstellungszahlen und einer anziehenden Mietregulierung.

„Die Teuerungsrate der Angebote in diesen beiden Metropolen (Berlin und München) legt noch zu“, sagt Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin.

Selbst wenn die hohen Bevölkerungszuwächse der letzten beiden Jahre sich nicht wiederholen sollten, spreche bei anhaltendem Wirtschaftswachstum alles für eine Fortsetzung der internationalen Arbeitsmigration nach Deutschland, so Heidrich weiter. Diese werde mittelfristig für eine weiter steigende Nachfrage auf den Mietmärkten der wirtschaftsstärksten deutschen Metropolen sorgen.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen nur in Berlin und Düsseldorf noch zweistellig

Auf Jahressicht verteuerten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin mit knapp 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum am stärksten. Zweistellig bilanziert auch der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf mit plus zehn Prozent. Der überdurchschnittliche Preisanstieg bei Eigentumswohnungen ist nach Meinung des Beratungshauses F+B eine Folge des zunehmenden Urbanisierungstrends.

Hamburg, Frankfurt, Leipzig und Köln verzeichnen einen Anstieg zwischen sieben und neun Prozent. Unterhalb des jeweiligen Mietpreisanstiegs notiert laut JLL München mit plus fünf Prozent sowie Stuttgart mit plus drei Prozent. Durch den stärkeren Anstieg der Mieten bei gleichzeitig geringerem Wachstum der Kaufpreise fallen die Entwicklungsraten des Eigentums- und des Mietsegments in einigen Städten beinahe gleich hoch aus.

"Nur in Hamburg und Frankfurt übertrifft der Anstieg der Kaufpreise weiterhin die Mietentwicklung", sagt Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt.

Dass hier die Mieten aktuell weniger stark anziehen als in den anderen Großstädten, sei teilweise auf die zuletzt angestiegene Bautätigkeit im Mietwohnungsbau zurückzuführen, meint Grimm. "Dennoch bleiben die Wachstumsraten auch auf den Märkten für Eigentumswohnungen weiterhin hoch".

Mieten: München bleibt teuerste Stadt

Mit einer erneut hohen Wachstumsrate von 10,5 Prozent auf Jahressicht festigt München den Status als "Stadt der teuersten Mieten". Im Durchschnitt müssen hier laut JLL 18,70 Euro pro Quadratmeter und Monat bezahlt werden. Frankfurt ist die zweitteuerste der untersuchten Städte: Eine Mietwohnung kostet im Mittel 13,70 Euro pro Quadratmeter und Monat angeboten – der Anstieg fällt mit 3,2 Prozent jedoch vergleichsweise moderat aus.

Um acht Prozent stiegen die Mieten in Stuttgart – auf 13,55 Euro pro Quadratmeter und Monat. In Hamburg stagnieren die Mieten laut JLL bei 11,55 Euro pro Quadratmeter und Monat (plus 0,7 Prozent). Köln verbucht das dritthöchste Mietpreiswachstum (plus 3,9 Prozent): der Quadratmeter kostet inzwischen 11,50 Euro pro Monat und damit mehr als in Düsseldorf, wo JLL ein Plus von 6,2 Prozent auf elf Euro pro Quadratmeter und Monat ermittelte.

Die Angebotsmieten in Berlin toppen alles mit einem Anstieg von 12,8 Prozent auf Jahressicht auf inzwischen 10,80 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ein vergleichsweise niedriges Mietniveau von 6,55 Euro pro Quadratmeter und Monat (plus sechs Prozent auf Jahressicht) verzeichnet Leipzig.

„Seit 2004 fiel das Mietpreiswachstum in Hamburg halb so hoch aus wie in Berlin", so Heidrich.

Dies sei unter anderem die Folge eines in Hamburg frühzeitig und kooperativ geführten Bündnisses für Wohnen. Hiervon sei Berlin weit entfernt. JLL erwartet bestenfalls eine Stagnation der Bautätigkeit in der Hauptstadt, was dazu führte, dass die Mietpreise, trotz politischer Versuche die Mieten zu deckeln, aufgrund der immensen Nachfrage weiter deutlich ansteigen werden.

„Baulandverknappung, langsame Genehmigungsprozesse in den Baubehörden, steigende politische Anforderungen mit sozialem Wohnungsbau und bürgerschaftliche Proteste gegen Verdichtung und Neubau erschweren und verteuern letztendlich nicht nur in Berlin das Bauen zunehmend", sagt Heidrich.

Kaufpreise steigen über alle Städte hinweg wieder stärker 

„Nach dem vergleichsweise schwachen zweiten Halbjahr 2016 stiegen die Kaufpreise im ersten Halbjahr 2017 über alle Städte hinweg betrachtet wieder etwas stärker an“, so Grimm.

Wenn auch Berlin den höchsten prozentualen Kaufpreisanstieg bei Eigentumswohnungen verzeichnete, bleibt teuerste Stadt mit 6.790 Euro pro Quadratmeter München, wo die Preise jedoch auf Jahressicht mit 4,7 Prozent deutlich schwächer als in der Vergangenheit gestiegen sind.

Bei den Zweit- und Drittplatzierten Frankfurt und Hamburg hielt die deutliche Aufwärtsentwicklung der Kaufpreise mit einem Plus von 8,1 Prozent auf 4.550 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 8,6 Prozent auf 4.210 Euro pro Quadratmeter an. Die Zuwachsraten in Stuttgart haben sich JLL zufolge abgekühlt: es wird nur noch ein Plus von 2,6 Prozent ermittelt, der Quadratmeter kostet damit 4.000 Euro. Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2016 ist sogar ein leicht rückläufiger Trend festzustellen.

Die Kaufpreise in Berlin steigerten sich um 12,5 Prozent auf 3.730 Euro pro Quadratmeter. Einen hohen Zuwachs von zehn Prozent verzeichnete Düsseldorf: Eigentumswohnungen werden für 3.660 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Köln gingen die Preise um 6,8 Prozent hoch auf 3.310 Euro pro Quadratmeter. Mit einem Plus von 7,6 Prozent setzte sich der Aufwärtstrend in Leipzig fort (1.750 Euro pro Quadratmeter).

„Entgegen teilweise anders lautender Meldungen sehen wir weiter steigende Kaufpreise auf den Eigentumswohnungsmärkten in den Top 8-Städten", so Grimm.

Die auch auf mittlere Sicht wenig expansive Bautätigkeit gepaart mit hoher Kaufneigung und Nachfrage und das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld werden die Preise laut JLL weiter ansteigen lassen. "Wir gehen aber von niedrigeren Wachstumsraten als in den vergangenen Jahren und damit einer noch stärkeren Annäherung der Miet- und Kaufpreisentwicklung aus", sagt Grimm. Von einer Preisblase könne zurzeit keinesfalls gesprochen werden.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt, Mietpreis, Immobilienpreis, Wohnimmobilien

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