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Der höchtse Leerstand nach Flächenländern: Sachsen-Anhalt mit 11,3 Prozent Bild: BBSR

Der Leerstand auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist 2015 im Schnitt um drei Prozent gesunken, wie der neue CBRE-Empirica-Leerstandsindex zeigt. Die höchste Leerstandsquote weist Salzgitter mit 9,8 Prozent auf, die geringste München mit 0,2 Prozent. Nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) standen 2015 bundesweit 4,5 Prozent der Wohnungen leer. In den Großstädten gebe es kaum noch freie Wohnungen.

Dem BBSR zufolge standen damit im vergangenen Jahr bundesweit 1,8 Millionen Wohnungen leer, 2014 waren noch zwei Millionen Wohnungen (fünf Prozent) ungenutzt. Empirica verzeichnete Ende 2015 einen Leerstand von rund 622.000 Einheiten. Das sind 10.000 Einheiten weniger als 2014.
Untersucht wurde hier der marktaktive Leerstand, womit unvermietbare Wohnungen nicht berücksichtigt worden sind. Ende 2013 waren bundesweit 653.000 unmittelbar vermietbare Geschosswohnungen unbewohnt. "Bis zum Jahr 2020 ist jedoch wieder mit Anstieg zu rechnen – vor allem in den ländlichen Wegzugsregionen", sagt Dr. Reiner Braun, der stellvertretende Vorstand der Empirica AG.

Leerstand nach Bundesländern

Wie das BBSR mitteilt, standen 2015 in allen Bundesländern weniger Wohnungen leer als noch im Vorjahr. Die Flächenländer Sachsen-Anhalt (11,3 Prozent), Sachsen (10,1 Prozent) und Thüringen (8,4 Prozent) wiesen demnach die höchsten Anteile an leerstehenden Wohnungen auf. Besonders betroffen seien Regionen, in denen die Bevölkerungszahl in den vergangenen Jahren weiter zurückgegangen ist.

Insgesamt liegt der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen in Ostdeutschland (ohne Berlin) laut Empirica mit sechs Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit insgesamt 2,4 Prozent. Die niedrigsten Anteile unter den Flächenländern hatten dem BBSR zufolge Schleswig-Holstein (3,4 Prozent), Baden-Württemberg (3,5 Prozent) sowie Nordrhein-Westfalen und Bayern (je 3,8 Prozent).

„Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen", so Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. In Schrumpfungsregionen beginne der Leerstand wieder anzuschwellen und betrage derzeit im Schnitt 6,9 Prozent, in Wachstumsregionen seien es nur 2,1 Prozent.

Einwohnerwachstum der Großstädte hält an

In den Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und München liegt dem BBSR zufolge die Leerstandsquote inzwischen unter einem Prozent, aber auch in anderen wachsenden Großstädten gibt es kaum noch freie Wohnungen. Im Durchschnitt der kreisfreien Großstädte betrug der Anteil leerstehender Wohnungen 2015 demnach nur noch 1,9 Prozent. Dabei sei die Tendenz weiter rückläufig.

„Deshalb muss es gelingen, dort das Wohnungsangebot auszuweiten“, sagt BBSR-Direktor Harald Herrmann. „Die Novelle des Baurechts wird den Planern mehr Möglichkeiten für den Wohnungsbau bieten“. Unter anderem darf in Städten künftig dichter, höher und lauter gebaut werden.

In prosperierenden Schwarmstädten sind die Reserven erschöpft

In zwei Städten ist laut Empirica die Leerstandsquote seit 2010 um mehr als zwei Prozentpunkte geschrumpft: Leipzig (minus 4,4 Punkte gegenüber dem Zeitraum 2010 bis 2015) und Halle / Saale (minus 2,4 Punkte). Drastische Rückgänge gibt es auch in Chemnitz (minus 1,9 Punkte), Salzgitter (minus 1,7 Punkte) und Schwerin (minus 1,6 Punkte). Hohe Zuwächse von einem halben Prozentpunkt oder mehr gab es dagegen in den westdeutschen Städten Pirmasens (plus 1,4 Punkte), Wilhelmshaven und Neustadt an der Weinstraße (je plus 0,5 Punkte).

Höchste Quote 2015

  1. Salzgitter 9,8 Prozent (minus 1,7 Prozentpunkte)
  2. Pirmasens 9,3 Prozent (plus 1,4 Prozentpunkte)
  3. Chemnitz 8,5 Prozent (minus 1,9 Prozentpunkte)
  4. Schwerin 8,4 Prozent (minus 1,6 Prozentpunkte)
  5. Haale / Saale 8,0 Prozent (minus 2,4 Prozentpunkte)

Niedrigste Quote 2015

  1. München 0,2 Prozent (minus 1,0 Prozentpunkte)
  2. Münster 0,5 Prozent (minus 1,1 Prozentpunkte)
  3. Frankfurt am Main 0,5 Prozent (minus 0,7 Prozentpunkte)
  4. Hamburg 0,6 Prozent (minus 0,1 Prozentpunkte)
  5. Darmstadt 0,6 Prozent (minus 1,1 Prozentpunkte)

Höchster Zuwachs 2015

  1. Pirmasens 9,3 Prozent (plus 1,4 Prozentpunkte)
  2. Wilhelmshaven 6,0 Prozent (plus 0,5 Prozentpunkte)
  3. Neustadt an der Weinstadt 3,7 Prozent (plus 0,5 Prozentpunkte)
  4. Bottrop 2,4 Prozent (plus 0,3 Prozentpunkte)
  5. Kaufbeuren 4,4 Prozent (plus 0,3 Prozentpunkte)

Größter Rückgang 2015

  • Leipzig 5,3 Prozent (minus 4,4 Prozentpunkte)
  • Halle / Saale 8,0 Prozent (minus 2,4 Prozentpunkte)
  • Chemnitz 8,5 Prozent (minus 1,9 Prozentpunkte)
  • Salzgitter 9,8 Prozent (minus 1,7 Prozentpunkte)
  • Schwerin 8,4 Prozent (minus 1,6 Prozentpunkte)

Fazit:

In den prosperierenden Schwarmstädten sind laut CBRE die Reserven erschöpft: „Diese Märkte brauchen dringend Neubau und dazu Bauland auf der grünen Wiese“, folgert Schlatterer. Erst recht, wenn man anerkannte Flüchtlinge hinzurechne, die noch in den Notunterkünften leben. Durch Flüchtlinge steigt der jährliche Neubaubedarf von 286.000 Einheiten auf 361.000 Einheiten, wie die Empirica-Prognose 2016-20 zeigt.

In den ländlichen Schrumpfungsregionen werden die Leerstände dagegen weiter steigen: „Außerhalb der Wachstumsregionen haben wir heute schon mehr als 300.000 marktaktive Leerstände, bis 2020 könnte sich diese Zahl mehr als verdoppeln“, ergänzt Braun. In Sachsen gibt es laut Empirica 391 Gemeinden, die Einwohner verlieren.

Grundlage der Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberaters CBRE (rund 800.000 Wohneinheiten) sowie Analysen und Schätzungen auf Basis der Empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.

Schlagworte zum Thema:  Leerstand, Wohnungsmarkt

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