06.07.2016 | NAI Apollo/Savills

Wohnportfolio-Markt: Investoren fokussieren sich zunehmend auf kleinere Pakete

Wohnungsmarkt: Berlin liegt mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 18,6 Prozent vor den anderen deutschen Metropolen
Bild: Simon Menges

Der deutsche Transaktionsmarkt für Wohnportfolios liegt im ersten Halbjahr 2016 mit einem Volumen von 4,6 Milliarden Euro laut einer Analyse der NAI Apollo Group aufgrund fehlender Unternehmensübernahmen 73,2 Prozent unter dem Halbjahresergebnis 2015. Laut Savills wurden Wohnungspakete für nur etwa 3,4 Milliarden Euro gehandelt. Erwartet wird nun die Fokussierung auf kleinere Portfoliogrößen.

Auch das Ergebnis im zweiten Quartal 2016 lag NAI Apollo zufolge mit einem Volumen von 2,4 Milliarden Euro hinter den Umsatzergebnissen der Vorjahre zurück. Im gesamten ersten Halbjahr sind dabei rund 47.200 Wohneinheiten gehandelt worden, was ebenfalls einen deutlichen Rückgang um 82,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreswert bedeutet.

Der wesentliche Grund für diese Entwicklung ist laut NAI Apollo eine geringe Anzahl an Großdeals sowie an Unternehmensübernahmen. Entsprechend findet sich in der Volumenklasse "über 500 Millionen Euro" keine Transaktion (H1 2015: 67,1 Prozent / 11,5 Milliarden Euro). Hingegen haben kleinere Verkäufe in den Klassen von "50 bis 100 Millionen Euro" und von "25 bis 50 Millionen Euro" nicht nur prozentual am Transaktionsvolumen auf zusammen 61,2 Prozent zugenommen, sondern auch ihr Gesamtvolumen auf 2,8 Milliarden Euro gesteigert (H1 2015: 9,8 Prozent / 1,7 Milliarden Euro).

Auch Savills zufolge ist der Hauptgrund für das rückläufige Transaktionsvolumen das Ausbleiben großvolumiger Portfolioverkäufe und Übernahmen, wie sie im ersten Halbjahr des Vorjahres stattfanden.

Deutsche Käufer mit einem Anteil 73,8 Prozent

Bei Unterscheidung nach Investorentypen treten der NAI-Apollo-Anaylse nach im ersten Halbjahr die offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von 23,6 Prozent (1,1 Milliarden Euro) besonders stark als Käufergruppe in Erscheinung. Auf dem zweiten Rang folgen Asset Manager und Fondsmanager (17,1 Prozent) vor ImmobilienAGs und REITs (12,5 Prozent). Größte Verkäufergruppen sind Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von 31,6 Prozent (1,5 Milliarden Euro) am Verkaufsvolumen, vor Privatinvestoren und Family Offices mit 17,2 Prozent.

Hinsichtlich der Käufernationalitäten liegen NAI Apollo zufolge deutsche Investoren mit einem Ankaufsvolumen von 3,4 Milliarden Euro beziehungsweise einem Anteil von 73,8 Prozent (H1 2015: 15,3 Milliarden Euro) als stärkste Käufergruppe deutlich vor den internationalen Investoren mit einem Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro und einem Anteil von 26,2 Prozent (H1 2015: 1,9 Milliarden Euro).

Metropolen im Fokus - Berlin Spitzenreiter

Im Fokus der Nachfrage stehen laut NAI Apollo unverändert die deutschen Metropolen. Spitzenreiter bleibt Berlin mit einem Anteil von 18,6 Prozent (H1 2015: 22,2 Prozent).

Aufgrund des niedrigen Angebots in den Top-Städten rücken laut NAI Apollo aber weiterhin B- und auch verstärkt C-Standorte etwa in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen immer mehr in den Blick der Investoren.

Das sieht auch Savills so: Das Transaktionsgeschehen verlagert sich demnach nicht nur zu immer kleineren Portfolios, sondern zunehmend auch in kleinere Städte. So entfielen im ersten Halbjahr 2016 rund 32 Prozent des Volumens auf Standorte abseits der Städtekategorien A bis D. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre waren es nur 28 Prozent.

Konsolidierungsphase vorerst beendet

Die Marktentwicklung der vergangenen Monate erhärtet die zu Beginn des Jahres getroffene Annahme, dass die Konsolidierungsphase vorerst ihr Ende gefunden hat. So gab es NAI Apollo zufolge seit Jahresbeginn keine nennenswerten Unternehmensübernahmen.

Stattdessen fanden demnach vermehrt Teilportfolio- und Einzelverkäufe im Rahmen von Portfolio-Bereinigungen nach den Übernahmen und Großeinkäufen in den Vorjahren statt. Im letzten Jahr noch erwartete Übernahmen sind bis heute nicht erfolgt. Ob diese zeitverzögert noch bis Jahresende stattfinden, bleibt abzuwarten.

Durch die Zunahme von Investments in kleinere Portfolios rechnet NAI Apollo mit einem Jahresendergebnis von rund zehn Milliarden Euro.

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