Das stetige Bevölkerungswachstum von Frankfurt wird vor allem durch die hohe Attraktivität des Wirtschafts- und Finanzstandortes bestimmt. Wohnraum wird dadurch knapp und teuer. Umnutzung, Konversion und Nachverdichtung alleine reichen nicht mehr. Auch die hessische Landesregierung reagiert: "Wir nehmen die Rekordsumme von 1,7 Milliarden Euro in die Hand", versprach Wohnungsbauministerin Priska Hinz auf dem Mietertag in Bad Homburg.

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Im Gegensatz zu vielen anderen deutschen Städten gestaltet sich in der Stadt auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung positiv. Den rund 8.870 Geburten standen im vergangenen Jahr 5.620 Sterbefälle gegenüber.

Im Jahr 2017 wurden in Frankfurt 4.722 Wohnungen fertiggestellt, das ist der höchste Wert seit mehr als vier Jahrzehnten. Weiterhin wurden 5.872 Wohnungen neu genehmigt, das entspricht einem Plus von fünf Prozent gegenüber dem hohen Vorjahreswert und liegt 37 Prozent über dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. Die Menge der Wohnungen aus Büro- und Gewerbeumwandlungen lag bei 1.267 Wohneinheiten.

"2017 wurden in Frankfurt so viele Wohnungen fertiggestellt wie in den vergangenen 40 Jahren nicht mehr", Mike Josef, Planungsdezernent

Man schöpfe alle Möglichkeiten aus, um zügige und qualitätsvolle Stadtentwicklung zu ermöglichen. Das gelte sowohl für die Konversion als auch für die Weiterentwicklung von Quartieren und Neubaugebieten. Auch im Jahr 2017 waren Wohnungen die Top-Kategorie der genehmigten Bausummen. Mit 46 Prozent und 456 Millionen Euro floss der größte Teil der Bauinvestitionen in den Wohnungsbau. Die beantragte Bausumme verdoppelte sich beinahe auf 1,7 Milliarden Euro.

Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebrochen hoch

Da die Nachfrage nach Immobilien in Frankfurt wesentlich höher ist als das Angebot, führt dies weiterhin zu Preissteigerungen primär im Wohnungsbau. Die Preise von Eigentumswohnungen stiegen 2017 nach Auswertung des Frankfurter Gutachterausschusses für Immobilienwerte in allen Lagen und bei jeder Bau-Altersstufe.

Für eine "gewöhnliche" neue Eigentumswohnung (ohne Penthouse oder Maisonette) bezahlte man im vergangenen Jahr in Frankfurt 5.380 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und somit 13 Prozent mehr als 2016. Neue Eigentumswohnungen erzielten mit 6.660 Euro pro Quadratmeter in der Innenstadt und 6.430 Euro pro Quadratmeter im Europaviertel überdurchschnittliche Preise. Die höchsten Kaufpreise lagen um die 20.000 Euro pro Quadratmeter.

"Besorgniserregend empfinde ich, dass das dominierende Preissegment sich in den vergangenen beiden Jahren von weniger als 3.500 Euro je Quadratmeter zum hochpreisigen Segment zwischen 5.000 und 7.000 Euro verlagert hat", sagt Josef. "Mit dieser Marktverschiebung haben sich meine Befürchtungen bestätigt, dass ein Eigentumserwerb für den überwiegenden Teil der Bevölkerung nicht mehr möglich ist". Gestiegen sind auch die Bodenrichtwerte.

"In den vergangenen Jahren sind die Baulandpreise in Frankfurt stark gestiegen", Michael Debus, Vorsitzender Frankfurter Gutachterausschuss für Immobilienwerte

Die höchsten Steigerungsraten mit teilweise mehr als 30 Prozent pro Jahr zeigten Wohnbaulandgrundstücke in Innenstadtnähe. "Zudem ist für einfache Innenstadtlagen und Randgebiete eine Steigerungsrate von 15 Prozent pro Jahr zu verzeichnen", so Debus weiter. Ein Ende dieser Entwicklung sei auch aufgrund der erwarteten Preissteigerung 2018 von etwa zehn Prozent im Wohnimmobilienmarkt nicht abzusehen.

Mieten steigen deutlich

Die Mieten für Neubauwohnungen in der Rhein-Main-Region verzeichneten in den vergangenen Jahren deutliche Anstiege. Ende 2017 lagen die durchschnittlichen Mieten laut Colliers International nur noch im Wetteraukreis und im Main-Kinzig-Kreis bei Werten von unter zehn Euro pro Quadratmeter. Die übrigen an Frankfurt am Main angrenzenden Kreise wiesen hingegen ein deutlich höheres Mietniveau auf.

So lagen die Neubaumieten im Landkreis Offenbach bei knapp elf Euro, im Main-Taunus-Kreis und im Hochtaunuskreis sogar bei rund zwölf Euro pro Quadratmeter. Die besonders angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt in Frankfurt wird bei der Betrachtung der Neubaumieten deutlich: 2017 lag das durchschnittliche Mietniveau in der gesamten Stadt bei mehr als 15 Euro pro Quadratmeter und damit nochmals deutlich über den Werten der umliegenden Städte und Landkreise.

Doch nicht nur im Neubau, auch im Bestand legten die Mieten zu. Der seit Mitte Juni 2018 geltende Mietspiegel Frankfurts weist gegenüber dem Mietspiegel 2014 eine Steigerung der durchschnittlichen Nettokaltmiete pro Quadratmeter um 8,1 Prozent von 8,66 Euro auf jetzt 9,36 Euro aus. Die Steigerung von 2010 auf 2014 betrug allerdings noch 11,3 Prozent.

"Bei allem Druck auf den Mietmarkt ist es erfreulich, dass die Erhöhung prozentual niedriger ausfällt als vor vier Jahren. Davon unbenommen bleibt es weiterhin unsere Aufgabe, verstärkt Bauland auszuweisen", kommentiert Josef.

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Kommunen spüren Wohnungsdruck

Nach einer Auswertung der Bebauungsplan-Verfahrensstände ist auf rund 105 Flächen mit insgesamt mehr als 600 Hektar bis zum Jahr 2022 mit einer Bebauung zu rechnen. Die Zahlen sind Ergebnis einer von April bis August 2017 erfolgten Umfrage unter den 75 Mitgliedskommunen des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain.

Der Flächenmonitoring-Jahresbericht 2017 zeigt, dass rund 62 Prozent der im Regionalen Flächennutzungsplan (RegFNP) eingezeichneten Wohnbauflächenpotenziale Ende 2016 bereits aktiviert waren, insgesamt 2.370 Hektar, verteilt auf 689 Einzelflächen.

"Der Wind hat sich gedreht, der Wohnungsdruck ist in den Kommunen verstärkt angekommen und die Verantwortlichen handeln jetzt", Thomas Horn, Direktor Regionalverband FrankfurtRheinMain

Neunutzung des Siemens-Areals

Wo jetzt noch Verwaltungsgebäude, Produktionshallen, Brachen und Parkplätze das Bild bestimmen, soll in Zukunft ein lebendiges Wohnquartier unter dem Namen "Schönhof-Viertel" entstehen. Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte / Wohnstadt und der Projektentwickler Instone Real Estate realisieren in den kommenden Jahren zusammen ein Projekt auf dem ehemaligen Siemens-Areal im Stadtteil Bockenheim.

Das Schönhof-Viertel ersetzt das Siemens-Areal als lebendiges Wohnquartier.

"Wir entwickeln an dieser Stelle im Rahmen einer Innenentwicklung ein vielfältiges Quartier mit Wohnungen für alle Bevölkerungsschichten einschließlich der benötigten Infrastruktur. Im westlichen Bereich wollen wir zudem ein urbanes Gebiet entwickeln, das ein Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten ermöglicht. So können auch die vorhandenen Betriebe hier weiter existieren", erklärt Josef. Die Entwickler stehen in den Startlöchern.

"Wenn wir im kommenden Jahr erste Bauanträge einreichen können, wollen wir zügig mit der Bebauung beginnen. Einen guten Verlauf vorausgesetzt, sind wir 2024 mit dem Siemens-Quartier fertig", stellt Peter Klarmann, Leiter der Projektentwicklung der Nassauischen Heimstätte, fest. Auf den 15 Baufeldern der beiden Unternehmen im östlichen Bereich des Planungsgebietes sollen rund 2.000 Wohnungen entstehen. Beabsichtigt ist ein Mix aus 30 Prozent geförderten Wohnungen, frei finanzierten Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen.

"Wir streben eine hohe architektonische Qualität und Vielfalt an und werden unterschiedliche Architekturbüros mit Entwürfen beauftragen. Das Schönhof-Viertel bietet ein ganzheitliches, modernes Quartierskonzept, das Wohnen, Arbeiten und Erholung in sich vereint", erklärt Ralf Werner, Niederlassungsleiter Rhein-Main bei Instone. Für die Quartiersmitte ist in Abstimmung mit der Stadt ein europaweiter Architekturwettbewerb geplant.

Wohnen statt Buswartung

Wo vor einigen Jahren noch die Busse der städtischen Verkehrsgesellschaft gewartet wurden, werden bald junge Familien und Senioren wohnen. Auf dem 2,4 Hektar großen Areal des ehemaligen VGF-Betriebshofs in Höchst realisiert die AGB Holding nach den Plänen des Frankfurter Büros Jo. Franzke Architekten rund 250 Wohnungen und eine Kindertagesstätte.

"Mit dem Bau eines modernen neuen Wohnquartiers auf dem ehemaligen VGF-Betriebshof betreibt die ABG in Höchst auch ein Stück weit Stadtreparatur, indem sie eine Industriebrache wieder nutzbar macht", Peter Feldmann, Oberbürgermeister von Frankfurt

Die Gebäude werden mit fünf Vollgeschossen errichtet. Ein Teil der Wohnungen wird mit einem Aufzug barrierefrei erreichbar sein, innerhalb dieser Wohnungen sind auch die Wohnräume barrierefrei. Insgesamt wird die Wohnungsgesellschaft der Stadt Frankfurt auf dem ehemaligen VGF-Gelände rund 63 Millionen Euro in den Wohnungsbau investieren. Mitte 2019 sollen die ersten Bewohner einziehen.

In Frankfurt-Niederrad entwickelt LBBW Immobilien bis 2020 auf einem 21.000 Quadratmeter großen Areal 700 Wohnungen. In einzelnen Bauabschnitten werden nach den Plänen des Frankfurter Architekturbüros Planquadrat im neuen Wohnquartier "Mainwald" mehrere Häuser mit Wohnungen und Apartments entstehen. Den Anfang machen vier Stadthäuser mit insgesamt 104 Eigentumswohnungen an der Südseite des Grundstücks. Parallel dazu werden rund 200 Mietwohnungen sowie 300 Apartments, die auf Zeit gemietet werden können und verschiedene Services bieten, gebaut.

In einem weiteren Bauabschnitt werden nochmals 100 Eigentumswohnungen errichtet. Das Quartier entsteht auf dem Grundstück der ehemaligen Deutschlandzentrale der Handelskette Woolworth, die mittlerweile abgerissen ist. Für die Wohnungen, die die LBBW Immobilien hier realisiert, mussten daher keine Grünflächen versiegelt werden, obwohl das Quartier direkt am Waldrand liegt.

Für die Wohnungen, die die LBBW Immobilien im neuen Wohnquartier "Mainwald" realisiert, mussten keine Grünflächen versiegelt werden.

Auf dem Areal des ehemaligen St. Marienkrankenhauses im Frankfurter Nordend realisiert Instone Real Estate das Wohnquartier "Marie". Geplant ist ein autofreies Quartier mit geschütztem Innenhof mit 236 Wohneinheiten, zwei Kindertagesstätten und 235 Tiefgaragenplätzen.

Die insgesamt 181 Eigentumswohnungen entstehen im Neubau. Dabei wird das Gebäude äußerlich der ursprünglichen Architektur nachempfunden. Darüber hinaus entwickelt das Unternehmen im Rahmen eines Revitalisierungsprojekts im ehemaligen Schwesternwohnheim 55 geförderte Mietwohnungen und eine zweite Kindertagesstätte, die nach Fertigstellung an die kommunale Wohnungsbaugesellschaft ABG Frankfurt übergeben werden. Ein Teil der Eigentumswohnungen wird auch als geförderter Wohnungsbau realisiert. Die Fertigstellung wird voraussichtlich bis Ende 2021 erfolgen.

Auf dem Areal des ehemaligen Marienkrankenhauses entsteht das Wohnquartier "Marie" mit 236 Wohnungen.

Mikroapartments für Young Professionals

Cube Real Estate revitalisiert in der Frankfurter Goldsteinstraße ein im Jahr 1970 erbautes Apartmenthaus mit einer Bruttogrundfläche von rund 4.300 Quadratmetern. Insgesamt sollen 140 bis 150 Mikroapartments entstehen. Das Projektvolumen beträgt rund 18 Millionen Euro. Die Fertigstellung ist derzeit für das Jahr 2020 vorgesehen.

"Frankfurt gehört zu den dynamischsten Städten in Deutschland. Der Bedarf nach Mikro-Wohnraum steigt durch den Zuzug vieler Young Professionals kontinuierlich an", Tilman Gartmeier, Geschäftsführer Cube Real Estate

"Und mit Sicherheit wird auch der Brexit die Wohnraumnachfrage im Rhein-Main-Gebiet weiter anheizen", so Gartmeier. Die künftige Mikroapartment-Anlage liegt am Übergang zur Bürostadt Niederrad.

In der ehemaligen Bürostadt Niederrad errichtet die ABG Frankfurt Holding in der Herriotstraße sieben Mehrfamilienhäuser mit 227 Passivhauswohnungen.

In der ehemaligen Bürostadt Niederrad errichtet die ABG Frankfurt Holding in der Herriotstraße rund um ein bestehendes siebenstöckiges Bürohaus sieben Mehrfamilienhäuser mit 227 Passivhauswohnungen. 30 Prozent der Wohnungen werden im Frankfurter Familien- und Seniorenprogramm gefördert. Die Pläne der jeweils achtstöckigen Gebäude stammen von den Büros Meurer Architekten (Frankfurt) und mmp Architekten (Trier). Die Wohnungsgesellschaft der Stadt investiert rund 60 Millionen Euro.

"Hier werden nicht nur dringend benötigte neue Wohnungen gebaut, hier wird die Stadt aktiv gestaltet, indem dieser Teil der ehemaligen Bürostadt zu einem grünen Wohnquartier wird", stellt OB Peter Feldmann fest.

"Wir haben bei diesem Projekt besonders großen Wert auf die Ausführung und Bepflanzung der Freiflächen gelegt, um hier auch ein Stück weit Stadtgestaltung zu betreiben", Frank Junker, ABG-Geschäftsführer

Im Norden des Grundstücks wird eine begrünte Promenade entlang führen, die einen Teil der Wohngebäude erschließt. Ein wesentlicher Bestandteil der Planungen war auch die Integration eines überörtlichen Grünzugs im Osten des Areals. Die Fertigstellung des Projekts ist bis Mitte 2019 geplant.

Wohnen statt Exerzieren

In Hanau wird die ehemalige Pioneer-Kaserne des US-Militärs von der LEG Hessen-Hanau, einem gemeinsamen Unternehmen der Stadt Hanau und der DSK | BIG Gruppe, in ein nahezu CO2-neutrales Wohngebiet umgewandelt. Auf dem rund 50 Hektar großen Areal, das seit 2008 brach lag, sollen rund 1.600 Wohnungen entstehen. Das Investitionsvolumen beträgt rund 500 Millionen Euro.

"Das neue Quartier wird Strahlkraft in das gesamte Rhein-Main-Gebiet entfalten", Claus Kaminsky, Oberbürgermeister von Hanau

Die Stadt hatte die Kaserne im August 2016 für rund vier Millionen Euro erworben. Das Strukturkonzept kommt vom Architekturbüro AS+P Albert Speer+Partner. Die fünf so genannten "Brüder" auf der östlichen Seite des Kasernenareals werden durch die SGI Entwicklung aus Korntal-Münchingen zu Wohnungen umgebaut. Die historische Bausubstanz bleibt erhalten, die Gebäude werden jedoch entkernt und vollständig saniert.

Die jetzigen Innenhöfe der Brüder-Gebäude werden mit acht Neubau-Stadtvillen nachverdichtet. Insgesamt entstehen auf etwa 31.000 Quadratmeter Grundstücksfläche rund 280 Wohnungen. Auf 17.800 Quadratmetern wird die Deutsche Reihenhaus mehr als 85 Reihenhäuser im ersten und zweiten Fächerareal errichten. Ebenfalls im ersten und zweiten Fächer des Pioneer Parks realisiert der Projektentwickler Wilma Wohnen Süd etwa 80 Wohneinheiten in Form von dreigeschossigen Reihenhäusern und Doppelhäusern.

"Die an das ehemalige Heizkraftwerk angrenzenden Grundstücke beziehen sich mit ihrer Klinkerfassade auf diese historische Substanz, versprühen damit ein besonderes Flair und fügen sich sehr harmonisch ins Gesamtbild ein", so Heike Beilmann, Prokuristin der Wilma Wohnen Süd. Zudem begann im April die Vermarktung des so genannten "Triangle Housing", wo 372 Eigentumswohnungen realisiert werden.

Außerdem: Hessen baut 20.000 Wohnungen bis 2020

Bis zum Jahr 2020 könnten mit den von Priska Hinz 1,7 Milliarden Euro 20.000 Wohnungen für 60.000 Menschen entstehen, sagte die Wohnungsbauministerin beim 38. Hessischen Mietertag des Deutschen Mieterbundes – Landesverband Hessen.

"Innerhalb unseres Masterplans Wohnen haben wir außerdem die Wohnraumförderung verbessert und neue Programme aufgesetzt", Wohnungsbauministerin Priska Hinz

Damit neue Wohnungen entstehen könnten, braucht es zunächst Platz zum Bauen, machte Hinz deutlich. Deshalb wolle das Land Kommunen dabei unterstützen, Flächen zu finden und als Bauland zu erschließen. Um Städte und Gemeinden bei der Aktivierung von bisher ungenutzten Grundstücken zu unterstützen, wurde etwa die Bauland-Offensive Hessen durch die Landesregierung gegründet.

VdW fordert bessere Konditionen für sozialen Wohnungsbau

Der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW südwest) hat auf dem Verbandstag in Ingelheim bessere Konditionen für den sozialen Wohnungsbau in Hessen und im Süden von Rheinland-Pfalz gefordert.

"Es muss sich für die Unternehmen mehr lohnen, in geförderten Wohnungsbau zu investieren", VdW-Verbandsvorstand Axel Tausendpfund.

Im August hatte Hessen zwar die Tilgungszuschüsse erhöht, die ein Unternehmen für den Bau von Sozialwohnungen erhalten kann, gleichzeitig aber die Miete gesenkt, die maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Tausendpfund fordert eine weitere Erhöhung der Zuschüsse bei gleichbleibenden Mieten.

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