Der Anstieg der Kaufpreise liegt weiterhin über dem Mietpreisanstieg Bild: JLL Jones Lang LaSalle

Der Mietpreisanstieg 2016 betrug nach Berechnungen von JLL in den Wohnungsmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Köln, Leipzig und Stuttgart im Vergleich zu 2015 im Schnitt knapp acht Prozent. Das ist der stärkste Anstieg seit 2004. Der Anstieg der Kaufpreise liegt über alle Städte hinweg auf Jahressicht mit einem Plus von zehn Prozent weiterhin über dem Mietpreisanstieg. JLL geht auch für 2017 von einem Aufwärtstrend aus.

„Der Immobilienkauf ist aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus sowie dem Mangel an attraktiven Anlagealternativen nach wie vor ein lohnendes Investment“, sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG.

Seit dem Beginn der Marktbeobachtung durch JLL im Jahr 2004 sind die Mieten zwischen plus 26 Prozent in Köln und plus 69 Prozent in Berlin angestiegen.

Den höchsten Anstieg bei den Mietpreisen im zweiten Halbjahr 2016 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2015 verzeichnete JLL zufolge Berlin mit einem Zuwachs von rund zwölf Prozent, gefolgt von Köln und München (jeweils zehn Prozent). In Hamburg, Düsseldorf, Leipzig und Stuttgart bewegte sich der Anstieg auf Jahressicht demnach zwischen sechs und sieben Prozent. Frankfurt bildet das Schlusslicht mit einem Plus von vier Prozent.

Den höchsten Anstieg im ersten Halbjahr 2016 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnete laut JLL mit einem Plus von rund acht Prozent Düsseldorf, gefolgt von Leipzig (sieben Prozent).

„Selbst die hohen Wachstumsraten aus 2012 wurden in einigen Städten übertroffen“, so Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin.

„Städte wie München und Berlin mit hohen Zuwanderungsraten verzeichnen trotz Einführung der Mietpreisbremse höchste Anstiege.“

Laut einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) führt die  Mietpreisbremse kurzfristig "sogar zu einem stärkeren Mietpreisanstieg".

Nur noch drei Märkte mit höherem Anstieg bei Kauf- als bei Mietpreisen

Seit 2004 sind die Kaufpreise laut JLL zwischen 56 Prozent (Köln) und 115 Prozent (Berlin) gestiegen. Leipzig habe in diesem Zeitraum nur um sieben Prozent zugelegt.

Auf Jahressicht (2016 im Vergleich zu 2015) verteuerten sich nach Angaben von JLL die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart mit knapp 17 Prozent am stärksten. Auch Leipzig (plus 13 Prozent), Frankfurt (plus elf Prozent) und Berlin (plus zehn Prozent) verzeichneten einen hohen Anstieg. Um acht Prozent erhöhten sich laut JLL die Preise in München und Köln. Deutlich schwächer stiegen demnach die Kaufpreise in Hamburg (plus sechs Prozent) und Düsseldorf (plus fünf Prozent).

Laut Engel & Völkers war Hamburg im ersten Halbjahr 2016 mit einem durchschnittlichen Top-Quadratmeterpreis von bis zu 18.000 Euro wie bereits 2015 der teuerste Standort, vor München (16.500 Euro) und Berlin (15.000 Euro).

„Nur in Stuttgart, Frankfurt und Leipzig legten die Kaufpreise stärker zu als die Mieten“, so Sebastian Grimm, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.

Der vorhandene Nachfrageüberhang und die geringe Bautätigkeit in den untersuchten Großstädten ließen eine rückläufige Preisentwicklung, auch mittelfristig, unwahrscheinlich erscheinen, betont Grimm. Empirica zufolge könnten sich die Kaufpreise den Mietpreisen für Neubauwohnungen wieder annähern, sobald die Zinsen stiegen.

Mietpreise im Überblick

  • München festigte laut JLL im Jahr 2016 den Status als teuerste Mietstadt mit einer erneut hohen Wachstumsrate von 9,7 Prozent auf Jahressicht. Für eine Mietwohnung mussten im Mittel 17,55 Euro pro Quadratmeter und Monat kalkuliert werden.
  • In Frankfurt setzte sich der Aufwärtstrend der vergangenen drei Jahre fort. Die Mieten verteuerten sich um 4,2 Prozent auf 13,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, damit zeigte Frankfurt im Jahresvergleich zum zweiten Mal in Folge den geringsten Anstieg der von JLL untersuchten acht Städte.
  • Mit einem Zuwachs von 5,9 Prozent stiegen die Mieten laut JLL in Stuttgart auf 13,05 Euro pro Quadratmeter und Monat und näherten sich damit weiter Frankfurt an.
  • Auf dem Hamburger Mietmarkt stagnierten die Mieten demnach nach einem starken Anstieg auf Jahressicht bei alleiniger Betrachtung des zweiten Halbjahres bei 11,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.
  • Mit plus zehn Prozent verbuchte Köln JLL zufolge das zweithöchste Mietpreiswachstum der untersuchten Städte (auf elf Euro pro Quadratmeter und Monat). Damit vergrößerte sich der Abstand zu Düsseldorf (plus 6,5 Prozent auf 10,65 Euro pro Quadratmeter und Monat).
  • Die Angebotsmieten in Berlin erfuhren demnach mit 12,3 Prozent auf Jahressicht den größten Preisschub. Das Mietpreisniveau kletterte erstmals über die Zehn-Euro-Marke auf 10,15 Euro pro Quadratmeter und Monat.
  • Leipzig verzeichnete nach Angaben von JLL weiter ein vergleichsweise niedriges Mietniveau von 6,35 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der Aufwärtstrend (plus sechs Prozent auf Jahressicht) scheint sich zu stabilisieren.

„Die Einwohnerzahl hat sich in Berlin seit 2010 um fast acht Prozent erhöht“, so Heidrich.

Sollte die aktuelle Prognose von vier Millionen Einwohnern im Jahr 2030 eintreffen, wäre dies aus Sicht von JLL eine weitere Steigerung um knapp 15 Prozent. Demgegenüber stehe ein Wohnungsbestand, der sich zwischen 2010 und 2015 um weniger als zwei Prozent erhöht habe.

Kaufpreise im Überblick

  • München blieb laut JLL im Jahr 2016 mit 6.580 Euro pro Quadratmeter die mit Abstand teuerste Stadt zum Kauf einer Eigentumswohnung. Auf Jahressicht steigen die Preise mit 8,2 Prozent noch deutlich, allerdings fiel der Preisanstieg bei alleiniger Betrachtung der zweiten Jahreshälfte 2016 zum ersten Mal seit 2011 merklich schwächer aus als in den Vorjahren (plus 1,3 Prozent).
  • Nach einer Seitwärtsbewegung im Vorjahr verzeichnete Frankfurt 2016 wieder ein deutliches Plus am Markt für Eigentumswohnungen (plus 10,5 Prozent) auf 4.370 Euro pro Quadratmeter.
  • Aufgrund der höchsten Zuwachsrate aller untersuchten Städte von 16,9 Prozent hat sich laut JLL Stuttgart preislich vor Hamburg geschoben. Eigentumswohnungen kosteten nun 4.050 Euro pro Quadratmeter.
  • In Hamburg zahlte man JLL zufolge für Eigentumswohnungen 4.020 Euro pro Quadratmeter, trotz Fortsetzung des Wachstumstrends mit plus 5,9 Prozent auf Jahressicht.
  • Berlin überholte zum ersten Mal Düsseldorf und verteuerte sich um 9,6 Prozent auf 3.510 Euro Quadratmeter.
  • In Düsseldorf schlug auf Jahressicht ein Plus von 5,1 Prozent auf 3.410 Euro pro Quadratmeter zu Buche.
  • Bei alleiniger Betrachtung des zweiten Halbjahres stagnierten laut JLL die Preise in Köln bei 3.140 Euro pro Quadratmeter, auf Jahressicht schlug noch einmal ein Plus von knapp acht Prozent zu Buche.
  • Nach einem kräftigeren Anstieg in den ersten sechs Monaten 2016 (plus acht Prozent) stiegen nach Angaben von JLL die Preise im zweiten Halbjahr in Leipzig weniger stark (plus fünf Prozent). Auf Jahressicht stand ein Zuwachs von 13,3 Prozent auf 1.700 Euro pro Quadratmeter fest.

„Ein Ende des Aufwärtstrends der Kaufpreise ist auch 2017 nicht zu erwarten“, sagt Grimm.

Ausblick 2017

Die sich abzeichnenden Zinserhöhungen für Baufinanzierungen, die sich derzeit auf einem historischen Tief befinden, die bereits zum Jahresende 2016 sichtbar wurden, könnten laut JLL kurzfristig den Markt 2017 sogar noch einmal beleben.

Eine kurzfristige Entspannung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt erwartet etwa das Maklerhaus Engel & Völkers auch für 2017 nicht. Dies treffe nicht nur auf die Top 7-Städte zu, sondern auch auf Groß- und Mittelstädte. Im Jahresverlauf rechnet Engel & Völkers mit einer hohen Nachfrage, die auf ein zu geringes Angebot trifft. Daher sei in zahlreichen deutschen Städten mit einem weiteren Anstieg der Wohnimmobilienpreise zu rechnen.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt, Miete, Mietpreis, Immobilienpreis, Eigentumswohnung

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