Jahrelang ist die Zahl leerstehender Wohnungen in den Wachstumsgegenden gesunken, jetzt steigt die Quote erstmals wieder in den Schwarmstädten, wenn auch nicht so stark wie in den Schrumpfungsregionen. Empirica und CBRE sehen eine mögliche Trendwende. Allerdings verzerrt Corona die Statistik.

Ende 2019 standen nach den Zahlen von Empirica und CBRE deutschlandweit rund 2,8 Prozent beziehungsweise knapp 603.000 der marktaktiven Wohnungen leer – "Ruinen" oder dysfunktionale Leerstände nicht berücksichtigt. Die Kluft zwischen den Kernstädten mit einer Leerstandsquote von 1,9 Prozent und Regionen mit schrumpfenden Einwohnerzahlen (Leerstand: 8,6 Prozent) hat sich bereits vor einem Jahr schon vergrößert.

Diese Entwicklung hat sich noch einmal verstärkt, wie der aktuelle Leerstandsindex der beiden Analysten zeigt – aber es gibt auch ein Novum: Erstmals seit 2006 steigt der Leerstand sogar in den Wachstumsregionen wieder, wenn auch leicht: Von 98.000 leerstehenden Mietwohnungen im Vorjahr auf 102.000 Wohnungen im Jahr 2020.

Insgesamt ging die Zahl leerstehender, vermietbarer Wohnungen in Deutschland im vergangenen Jahr geringfügig um zirka 8.000 Einheiten auf rund 611.000 Einheiten zurück – die Leerstandsquote liegt bei 2,8 Prozent. In Schrumpfungsregionen beträgt der Leerstand derzeit 7,4 Prozent, in Wachstumsregionen immer noch unterdurchschnittliche 1,4 Prozent.

Mehr Angebot, weniger Nachfrage: Urbane Wohnungsmärkte könnten mittelfristig entlastet werden

Die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt, seien aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede, erklärt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland.

Die Entwicklung der Leerstände deutet laut Schlatterer auf eine mögliche Trendwende hin, wenn auch das Corona-Jahr die Statistik verzerre: Die Einwohnerzahl vieler Städte ist während der Pandemie geschrumpft, weil es unter anderem weniger Zuwanderung aus dem Ausland gab. Wegen des steigenden Fachkräftemangels in vielen Branchen könne sich das mittelfristig wieder ändern, so der Experte.

Auf Nachfrageseite erwartet er, dass die starken Zuzüge in die Kernstädte erstmal vorbei sein dürften. Ein Grund dafür ist die weiter zunehmende Suburbanisierung, durch die die urbanen Wohnungsmärkte entlastet werden. Doch nicht nur das nimmt den Druck aus den urbanen Wohnungsmärkten – auf der Angebotsseite hat sich ebenfalls etwas getan: Es wurden den Studienautoren zufolge doppelt so viele Wohnungen neu gebaut wie noch vor zehn Jahren.

Wo es kaum noch mietbare Wohnungen gibt – und wo zu viel

Die niedrigsten Leerstandsquoten machen CBRE und Empirica derzeit in den Städten München (Bayern) und Frankfurt am Main (Hessen) aus mit jeweils 0,2 Prozent. Ähnlich angespannt ist der Wohnungsmarkt im nordrhein-westfälischen Münster (0,3 Prozent), in Freiburg im Breisgau in Baden-Württemberg und im bayrischen Ingolstadt (je 0,4 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen Pirmasens (Rheinland-Pfalz) mit 9,3 Prozent und Frankfurt/Oder in Brandenburg (9,1 Prozent).

Beeindruckend ist auch die Dynamik: In Leipzig (Sachsen) ist die Leerstandsquote seit 2015 um 2,6 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Salzgitter in Niedersachsen (minus 1,4 Punkte), Kaufbeuren in Bayern (minus 1,0 Punkte), Flensburg in Schleswig-Holstein (minus 0,9 Punkte) und im brandenburgischen Potsdam (minus 0,8 Punkte).

Bedeutende Zuwächse von einem Prozentpunkt oder mehr weisen Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt (plus 2,0 Punkte), Frankfurt/Oder in Brandenburg (plus 1,3 Punkte) sowie Gera in Thüringen (plus 1,1 Punkte) auf. Auf Platz vier folgt Eisenach (0,6 Prozent), ebenfalls in Thüringen, und auf Rang fünf Emden in Niedersachsen (plus 0,4 Punkte).


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