Immer mehr Käufer suchen nach Alternativen auf dem Land Bild: Andreas Hermsdorf

Die Preise für Bauland sind zwischen 2011 und 2016 deutschlandweit im Schnitt um 27 Prozent von 129 Euro auf 164 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In den Großstädten alleine verteuerte sich der Quadratmeter Bauland um 33 Prozent auf 350 Euro. Das sind Ergebnisse einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR). Nicht nur Wohnimmobilien zur Eigennutzung werden immer unbezahlbarer, auch der Mietwohnungsbau ist zunehmend unrentabler.

Auch in den städtischen und ländlichen Kreisen lag der Zuwachs laut BBSR über der allgemeinen Teuerungsrate. In den städtischen Kreisen zogen die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke im Durchschnitt von 132 Euro pro Quadratmeter 2011 auf 156 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2016 an. Das ist ein Plus von 19 Prozent. In den ländlichen Kreisen müssen für den Quadratmeter Bauland inzwischen 78 Euro bezahlt werden (plus 20 Prozent), nachdem es 2011 noch 64 Euro waren.

Kaufpreise für Grundstücke für Eigenheimbebauung legen zu

Auch der durchschnittliche Kaufpreis für ein Grundstück für Eigenheimbebauung legte deutlich um 27  Prozent auf 112.000 Euro zu. In den Großstädten kostete ein Grundstück für Eigenheimbebauung im Jahr 2016 knapp 200.000 Euro (plus 25 Prozent). Besonders stark sind die durchschnittlichen Kaufpreise laut BBSR in den sowieso schon teuren Großstädten gestiegen. Steigende Grundstückspreise bestimmen vor allem in den Wachstumsregionen die Erwerbs- oder Erstellungskosten. Das verteuert Wohnimmobilien.

„Hohe Baulandpreise treiben auf angespannten Märkten auch die Mieten im Neubau auf 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter", sagt BBSR-Experte Matthias Waltersbacher.

Das lasse freifinanzierten Wohnungsbau zu bezahlbaren Mieten kaum noch zu. Auch die Immobilienpreise werden bis Ende des Jahres noch einmal um drei bis fünf Prozent anziehen.

Das Preisniveau von unbebauten Grundstücken für die individuelle Bebauung hat sich laut BBSR in den vergangenen Jahren etappenweise erhöht. Seit 2007 bis 2016 sind die Baulandpreise jährlich um drei Prozent gestiegen (Kreise und kreisfreie Großstädte). In den kreisfreien Großstädten legten die Baulandpreise überdurchschnittlich um 4,5 Prozent pro Jahr zu, in den städtischen und ländlichen Kreisen nur um ein bis zwei Prozent. Von 2007 bis 2011 war die Dynamik der Baulandpreise noch gering, erst seit 2011 sind die Bodenpreise laut BBSR wieder stärker gestiegen.

30 Prozent weniger Grundstücksdeals in den Großstädten

Während in den städtischen Kreisen die Transaktionszahlen von Grundstücken für die Eigenheimbebauung zwischen 2011 und 2016 stabil blieben, gingen sie in den Großstädten um 30 Prozent zurück. Besonders stark in teuren Großstädten wie Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart. Die ländlichen Kreise verzeichneten im selben Zeitraum einen Zuwachs von knapp 15 Prozent.

„Die Grundstückspreise sind zuletzt so stark gestiegen, dass der Verwertungsdruck eine aufgelockerte Einzelhausbebauung häufig nicht mehr zulässt“, sagt Waltersbacher.

Entscheidender Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau ist laut BBSR in vielen Regionen und Städten der Mangel an geeigneten Flächen und fehlendes Baurecht für vorhandene Grundstücke. Auch institutionelle Investoren sehen zudem die Politik gefordert, etwa die Ausweisung von Bauland zu vereinfachen, wie eine aktuelle EVIC-Umfrage zeigt, dass

  • die Grundstückspreise so stark gestiegen sind, dass der Verwertungsdruck eine aufgelockerte Einzelhausbebauung nicht mehr zulässt. In der Regel findet dann eine verdichtete Bebauung statt,
  • die Gemeinden bei der Schaffung von Baurecht darauf abzielen, Mietwohnungsbau zu ermöglichen,
  • die Nachfrage bei steigenden Grundstückspreisen in die Umlandgemeinden abwandert.

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Spekulation und Baugenehmigungen

Mit dem starken Anstieg der Bodenpreise hat sich eine Debatte um die Spekulation beziehungsweise den Weiterverkauf von Genehmigungen – insbesondere in Berlin – entfacht. Ausgangspunkt sind die steigenden Baugenehmigungszahlen stehen laut BBSR in auffälliger Diskrepanz zu weniger stark steigenden Fertigstellungszahlen.

Das Bundesinstitut geht davon aus, dass sich das spekulative Zurückhalten von Genehmigungen auf wenige teure Metropolen beschränkt: Insbesondere Berlin.

  • Die Spekulation mit Baugenehmigungen beschränkt sich auf die Metropolen und dort auf den Markt der Grundstücke für Mehrfamilienhausbau
  • Die Spekulation führt zu einem verzögerten Baubeginn und trägt dazu bei, dass die Kluft zwischen den Baugenehmigungszahlen und den Baufertigstellungszahlen sehr hoch ist
  • Die Spekulation führt zu weiteren Steigerungen bei den Grundstückspreisen

Grundstückskosten machen zum Teil ein Drittel der Kosten aus

Die bodenpreisbedingten Mehrkosten beeinflussen die Finanzierung von Wohnungsbauprojekten sehr stark. Machen die Grundstückskosten bei einem Neubauprojekt üblicherweise bis zu einem Viertel der Gesamtkosten aus, liegt der Anteil in begehrten Lagen und teuren Bodenpreisen bei einem Drittel.

  • Einem spekulativen Halten eines unbebauten Grundstücks könnte durch eine baulandorientierte Grundsteuer begegnet werden, so das BBSR. Die zur Zeit laufenden Gespräche zwischen den Bundesländern lassen eine reine Bodenwertsteuer jedoch nicht als realistisch erscheinen.
  • Um Spekulation vorzubeugen, könnten die Baugenehmigungen mit einer Frist versehen werden und bei Verfall zurück an die Kommune gehen. Rechtlich wäre dies durch eine Festlegung in den jeweiligen Landesbauordnungen möglich.

BBSR: Mögliche Maßnahmen gegen steigende Preise

  • Mehr Wohnungsbau
  • Potenzial zur Bebauung besser auszunutzen und die Grundstücke stärker zu aktivieren
  • Zusätzliches Bauland im Außenbereich der hochpreisigen Städte aktivieren
  • Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, etwa Umwandlungen von Nichtwohngebäuden
  • Akzeptanz in der Bürgerschaft schaffen
  • Reform der Grundsteuer
  • Eigenkapitalzuschuss
  • Familienförderung bei der Eigenheimbildung
  • Zuzugsanreize in die attraktiven Wirtschaftsregionen stoppen
  • Förderung für Bestandserwerber in ländlichen Regionen

Der Analyse liegen laut BBSR Kaufpreisdaten der amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte für die vergangenen fünf Jahre zugrunde.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsbau, Kosten, Grundstück

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