BBSR: Zu wenig und zu teures Bauland bremst Wohnungsneubau

Es werden so viele Mietwohnungen gebaut wie seit Jahren nicht. Nur kann der Neubau mit der steigenden Nachfrage in vielen wachsenden Städten nicht Schritt halten, heißt es in der jüngsten BBSR-Wohnmarktanalyse. Ein Grund: Bauland ist nicht verfügbar oder zu teuer – gerade dort, wo es gebraucht wird.

In den deutschen Großstädten hat sich der Bau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern innerhalb von zehn Jahren bis 2018 verdreifacht, in den Mittelstädten mehr als verdoppelt. Trotzdem gibt es in vielen wachsenden Städten und Regionen weiterhin Engpässe und die Wohnungsmärkte bleiben angespannt. Angebotsmieten und Immobilienpreise steigen fast ungebremst weiter. Das hat auch damit zu tun, dass dort, wo die Städte und ihr Umland durch Zuzüge oder Binnenwanderung aus allen Nähten platzen, kaum noch Bauland zur Verfügung steht oder einfach zu teuer ist.

Das ist ein Ergebnis aus dem 186 Seiten schweren Wohnungs- und Immobilienmarktbericht 2020, den das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) auf dem Bilanzkongress der "Wohnraumoffensive" der Bundesregierung am 23.2.2021 vorgelegt hat.

Bauland-Engpass: Preisaufschwung in vielen deutschen Großstädten

Die Preise für Bauland sind laut BBSR-Bericht zwischen 2010 und 2019 bundesweit um 84 Prozent gestiegen. "Dieser Preisanstieg spiegelt die Knappheit von Wohnbauland in vielen städtisch geprägten Regionen wider", heißt es in dem Papier. Die Preise für neue Wohnungen sind im gleichen Zeitraum um rund 47 Prozent und für bestehende Wohnimmobilien um zirka 55 Prozent geklettert. 2019 hat sich die Preisdynamik demnach leicht abgeschwächt.

Dabei ist die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Städten stetig gestiegen. Die Bevölkerung wuchs laut BBSR-Zahlen in den kreisfreien Großstädten von 2010 bis 2019 um 1,7 Millionen Einwohner, das ist ein Plus von 7,5 Prozent. Zwar sind die Binnenwanderungssalden in Groß- und Universitätsstädten wie München, Frankfurt am Main und Dresden wegen steigender Fortzüge ins Umland negativ, doch Potsdam, Leipzig und Ingolstadt zum Beispiel sind durch Zuzüge gewachsen, vor allem aus dem Inland. In vielen ländlichen Räumen bleibt der Leerstand eine Herausforderung, auch wenn es zuletzt wieder mehr Zuzüge gab. Nach BBSR-Berechnungen standen im Jahr 2018 schätzungsweise insgesamt rund eineinhalb Millionen Wohnungen in Deutschland leer. Das entspricht 4,2 Prozent des Wohnungsbestands.

Mehr fertiggestellte Mietwohnungen bei steigendem Bauüberhang

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen stieg bundesweit zwischen 2009 und 2019 um mehr als 84 Prozent auf 293.000, die Zahl der Baugenehmigungen hat sich verdoppelt (knapp 361.000 genehmigte Wohnungen im Jahr 2019). Der Bauüberhang lag Ende 2019 bei mehr als 740.000 Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt waren.

Die Dynamik bei den Baufertigstellungszahlen führt das BBSR fast ausschließlich auf den Geschosswohnungsbau zurück. Mit rund 153.000 Wohnungen wurden 2019 fast dreimal so viele Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern fertiggestellt wie 2009. Der Anteil des Geschosswohnungsbaus ist nach diesen Berechnungen mittlerweile auf 59 Prozent der gesamten Wohnungsneubautätigkeit gestiegen.

Vor allem in den größten deutschen Städten sowie in den Groß- und Mittelstädten in Süddeutschland überwiegt der Mehrfamilienhausbau – vorausgesetzt es ist genügend Bauland verfügbar –, während im Umland der Großstädte sowie in den ländlichen Regionen der Einfamilienhausbau dominiert. Der Anteil der Bautätigkeit in den kreisfreien Großstädten an der gesamtdeutschen Bautätigkeit insgesamt wuchs zwischen 2005 und 2019 von 20 auf 30 Prozent, trotz limitierender Faktoren wie knappem Bauland und steigender Baulandpreise auf den angespannten städtischen Märkten. Das BBSR geht davon aus, dass sich der positive Trend bei den Baufertigstellungen in den kommenden Jahren fortsetzen wird.

Mietendynamik lässt allgemein nach – besonders in den Metropolen

Die Angebotsmieten sind bei Erst- und Wiedervermietung deutschlandweit im Jahr 2020 nur noch um 3,1 Prozent auf 9,16 Euro pro Quadratmeter nettokalt gestiegen. Der Preisanstieg hat sich im Vergleich zum Vorjahr um einen Prozentpunkt verringert. Die Rückgänge der Mietensteigerungen werden vor allem im zweiten Halbjahr 2020 deutlich. Hier sind die Erst- und Wiedervermietungsmieten bundesweit im Vergleich zum ersten Halbjahr nur noch um 0,7 Prozent gestiegen – das ist laut BBSR der niedrigste Halbjahresanstieg seit 2010.

Die deutlichste Abschwächung der Steigerungsraten bei Erst- und Wiedervermietungen ist in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern zu beobachten. Die sind 2020 um 2,9 Prozent gestiegen; im zweiten Halbjahr sogar nur noch um 0,9 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr. Die höchsten Steigerungen machte das BBSR für 2020 in den städtischen Umlandkreisen aus mit 3,8 Prozent, im zweiten Halbjahr stiegen sie aber im Vergleich zum ersten Halbjahr auch hier nur noch um 1,1 Prozent.

Die Nettokaltmieten nach Verbraucherpreisindex, die sich vor allem auf Bestandsmieten beziehen, haben dem BBSR zufolge im Bundesdurchschnitt der vergangenen vier Jahre bis 2020 um 1,4 Prozent zugelegt – in den kreisfreien Großstädten stiegen die Nettokaltmieten im Durchschnitt der vergangenen vier Jahre um 1,6 Prozent. Ab der zweiten Hälfte des Jahres 2020 hat die allgemeine Preisentwicklung demnach spürbar nachgelassen. Auch die Entwicklung der Nettokaltmieten stagnierte deutschlandweit im Dezember 2020.

Die hohe Wohnungsnachfrage in den Wachstumsregionen dürfte auch im Jahr 2021 die Mieten und die Preise für Bauland, Häuser und Wohnungen weiter bestimmen, erwartet das Bundesinstitut, das mittelfristig auch ein Anziehen der Wohnungs- und Immobiliennachfrage in bislang strukturschwächeren Räumen sieht.

BBSR-Analyse "Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2020"


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