In den vergangenen zehn Jahren legten die Preise für Wohnungen und Häuser in Europa zum Teil deutlich zu. In Schweden, Österreich, der Schweiz, Norwegen und Deutschland betrug das reale Preiswachstum Scope zufolge 20 bis 50 Prozent. Doch mit dem Boom könnte noch 2018 Schluss sein, meinen die Marktexperten, die für 2017 in vielen europäischen Ländern Preiskorrekturen ausgemacht haben. Grund sei die signifikante erhöhte Neubautätigkeit. Nur in Deutschland sei das nicht so.

2017 wuchs das Wohnungsangebot laut Scope zum ersten Mal seit langem fast flächendeckend in Europa. Vor allen in Schweden liegt die Produktion neuer Wohnungen massiv über dem langfristigen Durchschnitt. Ebenfalls überdurchschnittliche Bauintensität beobachtet Scope in der Schweiz, in Norwegen, Dänemark, Finnland und Österreich. Nur in Deutschland liege die Neubautätigkeit mit 285.000 fertiggestellten neuen Wohnungen im Jahr 2017 im Normalbereich.

Spekulatives Überangebot an Wohnraum?

Trotz der Zunahme der Bauaktivitäten in einigen europäischen Metropolen, geht Scope nicht davon aus, dass sich Investoren Sorgen machen müssen. Der Wohnungsneubau könne in den meisten der untersuchten Großstädten nicht mit der demografischen Dynamik schritthalten.

Sogar in Stockholm und Oslo ist Scope zufolge die Zahl der Haushalte schneller gewachsen als die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen. Den massivsten Überhang der betrachteten Metropolen weist München auf: 2017 standen etwa 115.000 neuen Haushalten nur rund 55.000 neue Wohnungen gegenüber.

Keine breite spekulative Bautätigkeit in Europa

Der aktuelle Rückgang der Wohnungspreise ist deshalb nicht zu verwechseln mit dem Platzen einer spekulativen Blase aufgrund allzu optimistischer Erwartungen oder "irrationalen Überschwangs".

Eine breite spekulative Bautätigkeit ist in Europa nicht zu beobachten. Vereinzelte Ausnahmen gibt es nur im Hochpreissegment einiger Metropolen wie London, Paris oder auch München. Insofern sind die Preiskorrekturen nach jahrelangen realen Preiszuwächsen nicht ungewöhnlich.

Die weiterhin robusten ökonomischen und demografischen Rahmenbedingungen werden dafür sorgen, dass sich die Preise für Wohneigentum in Oslo und Stockholm in diesem Jahr weiter stabilisieren werden. Die Preise für Wohneigentum in Oslo sind 2017 um 7,8 Prozent und in Stockholm um 11,6 Prozent zurückgegangen. Auch in Zürich und auf dem Londoner Wohnimmobilienmarkt gab es Preiskorrekturen.

Bauintensität in Deutschland dicht am 20-Jahresdurchschnitt

Der Wert 2017 für die Bauintensität in Deutschland liegt dicht am langfristigen Durchschnitt von 3,5 Wohnungen je 1.000 Einwohner. Ein Wert von über 5 würde erst überschritten, wenn die Zahl neuer Wohnungen auf deutlich über 400.000 pro Jahr an steigen würde. Angesichts der Kapazitätsengpässe der deutschen Bauindustrie, des fehlenden Baulands in den Städten und Restriktionen im Planungs- und Baugenehmigungsverfahren ist laut Scope damit aber nicht zu rechnen.

Verlagert man den Blick auf einzelne Metropolen, zeigt sich laut Scope vor allem im Großraum Stockholm eine dynamische, preisgetriebene Belebung des Wohnungsbaus: 2015 und 2016 wurden dort pro Jahr 13.000 bis 15.000 Wohnungen gebaut. Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre kamen jährlich nur rund 8.000 neue Einheiten auf den Markt. Ebenso deutlich ist die Zunahme in Zürich: 13.000 Wohnungen zwischen 2012 und 2016 gegenüber 8.400 Einheiten zwischen 2007 und 2011. In Zürich findet die Angebotsausweitung im Mietwohnungssegment statt, mit der Folge rückläufiger Wohnungsmieten. In Oslo nimmt die Fertigstellung neuer Wohnungen schon seit Beginn der 2000er Jahre ein.

Auch in München und Wien werden inzwischen mehr Wohnungen gebaut. Die Dynamik ist dort allerdings nicht größer als im Landesdurchschnitt.

Wohnungs- und Häuserpreise 2018/2019

Die aktuelle Korrektur der Wohnungspreise in Oslo, Stockholm und Zürich lässt sich laut Scope aus dem Zusammenspiel von effektiver Nachfrage und Angebotsentwicklung begründen. Eine temporäre Abschwächung der Konjunktur, eine geringere Dynamik in der Bevölkerungsentwicklung stehen einem gleichzeitig höheren Wohnungsangebot gegenüber.

Zudem haben Scope zufolge einige makroprudenzielle Maßnahmen die Kreditaufnahme vieler Haushalte erschwert. Der Rückgang der Wohnungspreise sei nicht zu verwechseln mit dem Platzen einer spekulativen Blase aufgrund optimistischer Erwartungen oder "irrationalen Überschwangs". Eine breite spekulative Bautätigkeit ist laut Scope in Europa nicht zu beobachten. Vereinzelte Ausnahmen gibt es nur im hochpreisigen Segment weniger Metropolen wie London, Paris oder auch München.

Demzufolge seien die Preiskorrekturen nach jahrelangen Preiszuwächsen nicht ungewöhnlich. Laut Scope werden die Preise für Wohneigentum in Oslo und Stockholm sich 2018 stabilisieren und ab 2019 wieder moderat steigen werden. Gleiches gelte für Preise von Eigentumswohnungen in Zürich. Eine gefährliche Erosion der Preise für Wohneigentum hält Scope derzeit für unwahrscheinlich.

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