Die Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen weiter. Nicht nur in den Metropolen, sondern auch in den Wohnungsmärkten der „zweiten Reihe“. Etwa für Hannover prognostiziert das Maklerportal Immowelt einen Kaufpreisanstieg um 25 Prozent bis 2020, für Nürnberg sogar ein Plus von 26 Prozent. Das sind fast Münchner Verhältnisse (plus 28 Prozent). Doch die regionalen Unterschiede in den B- und C-Städten sind groß, wie eine Studie von ZBI zeigt.

In den meisten untersuchten Städten verzeichnet der Marktbericht der ZBI Immobilien AG und der Apollo Valuation & Research GmbH einen Rückgang des Wohnungsangebots und des Leerstandes.

"Alle 24 betrachteten Städte verfügen über Potenzial für wohnwirtschaftliche Investments", sagt ZBI-Vorstand Thomas Wirtz. Von Anfang 2016 bis Sommer 2017 seien die Mieten im Durchschnitt um 2,4 Prozent und die Angebotspreise für Eigentumswohnungen um 3,9 Prozent gestiegen – bei stetig wachsender Nachfrage nach Wohnraum.

Von enormen regionalen Unterschieden bei den Quadratmeterpreisen für Mietwohnungen geht auch ein Bericht der Bundesregierung aus. Dr. Lübke & Kelber rät, abseits des "Mainstreams" zu investieren.

Enorme Preisspannen für Investitionen in Bayern bis 2020

In den fünf von ZBI untersuchten bayerischen Städten Augsburg, Erlangen, Fürth, Regensburg und Würzburg sind laut Report kaum noch Reserven existent. Vor allem in Regensburg habe  sich die Nachfrage in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Auch die Neubauaktivitäten, die sich in Bayern laut ZBI auf einem hohen Niveau bewegen, werden im Hinblick auf die steigende Nachfrage in den meisten Städten nicht mehr ausreichen. Das durchschnittliche Wachstum der Angebotsmiete in den fünf Städten lag von 2016 bis zum ersten Halbjahr 2017 bei 2,5 Prozent – die Kaufpreise sind um 3,2 Prozent gestiegen.

Für Nürnberg prognostiziert Immowelt bereits in zwei Jahren Angebotskaufpreise von 3.400 Euro pro Quadratmeter – heute müssen Investoren nur etwa 2.700 Euro pro Quadratmeter aufwenden. Sollte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins bis 2020 anheben, geht Immowelt davon aus, dass sich das Wohneigentum in Nürnberg dann um 20 Prozent verteuern würde, statt der jetzt prognostizierten 26 Prozent.

Angebotsreserven schwinden in den meisten Bundesländern

Das Wohnungsangebot in den fünf betrachteten baden-württembergischen Städten Heilbronn, Karlsruhe, Mannheim, Pforzheim und Ulm muss laut ZBI im Vergleich zur Nachfrage als gering bis nicht ausreichend bewertet werden. Insbesondere in Karlsruhe liegt die Nachfrage demnach deutlich über dem Angebot. Die Leerstandsquote hat stetig abgenommen und erreicht mittlerweile ZBI zufolge einen kritischen Wert. Die durchschnittliche Miete ist in den untersuchten Städten zwischen 2016 und dem ersten Halbjahr 2017 um 2,7 Prozent gestiegen – der mittlere Angebotskaufpreis wuchs mit rund 4,8 Prozent noch weit deutlicher.

In der Hauptstadt Stuttgart werden Käufer laut Immowelt-Prognose bis 2020 deutlich mehr Geld investieren müssen: erwartet wird ein Plus von 24 Prozent.

Niedriges Preisniveau bei sinkendem Angebotsüberhang

Einen etwas entspannteren Wohnungsmarkt macht ZBI in den fünf untersuchten nordrhein-westfälischen Städten Hamm, Hagen, Remscheid, Siegen und Krefeld aus: Hier könne die Nachfrage derzeit noch nahezu befriedigt werden. Doch auch hier ist der Leerstand gesunken und die Mieten sowie die Kaufpreise gestiegen: von 2016 bis zum ersten Halbjahr 2017 um 1,6 Prozent beziehungsweise um 2,4 Prozent.

Nimmt man zum Vergleich die von Immowelt analysierten Großstädte Dortmund, wo die Kaufpreise im Schnitt aktuell noch bei lediglich 1.340 Euro pro Quadratmeter liegen, und in Essen (1.370 Euro pro Quadratmeter), sind hier bis Anfang 2020 laut Immowelt Steigerungen von 80 beziehungsweise 90 Euro zu erwarten.

In Kaiserslautern, Koblenz, Ludwigshafen, Mainz sowie Trier, den von ZBI untersuchten Städten aus Rheinland-Pfalz, haben sich die Leerstände in nahezu allen Städten verringert und bewegen sich aktuell auf einem deutlich unterdurchschnittlichen Niveau im Vergleich zum gesamten Bundesland. Die Mieten und Eigentumswohnungspreise verzeichneten laut im beobachteten Zeitraum im Durchschnitt einen Anstieg von 2,8 beziehungsweise 4,9 Prozent.

Kaum kritische Leerstände in Ostdeutschland – Ausnahme Jena

In Rostock und Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern) stiegen laut ZBI-Marktreport die Angebotsmieten von 2016 bis zum ersten Halbjahr 2017 durchschnittlich um 1,8 Prozent, die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wuchsen um vier Prozent. In ostdeutschen Großstädten weichen Immobilienkäufer zunehmend auf das Umland aus.

Das Angebot in Erfurt (Thüringen) reicht laut ZBI zur Deckung der Nachfrage aus, während in Jena ein kritisch niedriger Leerstand erreicht ist. Das durchschnittliche Kaufpreiswachstum lag hier im Betrachtungszeitraum im Schnitt bei 3,3 Prozent, während sich das durchschnittliche Mietwachstum bei einem Prozent bewegte. Insgesamt liegt der Leerstand in Thüringen im Durchschnitt bei 6,8 Prozent und in Mecklenburg-Vorpommern bei 6,3 Prozent.

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