TAG und Wüest Partner haben erstmals das Risiko-Rendite-Verhältnis für Wohninvestments in Ostdeutschland untersucht. Ein Fazit der Studie klingt besonders attraktiv für Investoren: So sollen in ostdeutschen Städten Renditen zwischen vier und zwölf Prozent möglich sein – und das bei verhältnismäßig geringen Risiken. So sei es nicht risikoreicher in Rostock (bei einer zu erwartenden Bruttoanfangsrendite von sechs Prozent) zu investieren als in Düsseldorf (4,3 Prozent).

Insgesamt, so heißt es im "Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland 2018", bewegen sich die Risiken in ostdeutschen Städten oftmals auf einem ähnlichen Niveau wie in westdeutschen Mittel- oder Großstädten, währen bundesweit das Renditeniveau für Wohnimmobilien im Keller ist, wie Bulwiengesa beobachtet hat.

Für Ostdeutschland nennen TAG und Wüest Partner auch Magdeburg als Positivbeispiel: Hier sei der Wohnungsmarkt vergleichbar mit dem in Bremen oder Münster, jedoch seien die Ertragsaussichten deutlich attraktiver mit 7,8 Prozent gegenüber 5,8 Prozent (Bremen) oder 4,3 Prozent (Münster). Auch ob man in Halle an der Saale oder in Wiesbaden investiere, sei unter Risikoaspekten fast unerheblich – in Halle gibt es aber knapp drei Prozentpunkte mehr Rendite.

Mehr Haushalte in vielen Städten

"Zahlreiche ostdeutsche Regionen entwickeln sich sehr positiv und haben gute Zukunftsaussichten. Das zeigt der Blick auf Mieten, Kaufpreise, Konsum, Einkommen und Arbeitsmarkt", sagt Claudia Hoyer, COO der TAG Immobilien AG.

"Städte wie Rostock, Magdeburg oder Halle haben sich zu wettbewerbsfähigen Standorten für Immobilieninvestitionen entwickelt", so Hoyer weiter.

In Schwerin, Nauen und Görlitz ist die Bevölkerung zwischen 2014 bis 2016 um 3,2 bis vier Prozent gewachsen. Stärker als in Dresden: Hier stieg die Bevölkerungszahl um zwei Prozent und in Berlin um drei Prozent. Im Jahresvergleich 2017 zu 2016 legte der Studie zufolge die Zahl der Haushalte in Freiberg, Görlitz, Merseburg, Halle, Greifswald und Schwerin zwischen 5,5 und 8,8 Prozent zu. In Berlin und Dresden stieg sie in diesem Zeitraum um 3,1 beziehungsweise 4,2 Prozent.
Risiko-Rendite-Verhältnis in ostdeutschen Städten im Vergleich

In allen 27 untersuchten Städten (Berlin, Brandenburg (a.d.H.), Chemnitz, Cottbus, Dessau-Roßlau, Döbeln, Dresden, Eberswalde, Eisenach, Erfurt, Freiberg, Gera, Görlitz, Greifswald, Halle, Jena, Leipzig, Magdeburg, Merseburg, Nauen, Potsdam, Rostock, Schwerin, Stralsund, Strausberg, Waren, Weimar) sind darüber hinaus die Arbeitslosenzahlen innerhalb von sechs Jahren deutlich gesunken. Döbeln, Freiberg, Potsdam, Jena, Nauen und Eberswalde weisen der Studie zufolge mit weniger als sechs Prozent aktuell die niedrigsten Arbeitslosenquoten in Ostdeutschland aus.

Mieten in Berlin und Rostock um bis zu 23 Prozent gestiegen

Der Studie zufolge führte die positive wirtschaftliche Entwicklung 2017 zu einem deutlichen Mietwachstum im Großteil der 27 untersuchten Städte.

An neun Standorten erhöhte sich die angebotene Miete innerhalb eines Jahres um drei bis sechs, so beispielsweise in Stralsund, Eisenach, Weimar, Magdeburg und Jena. In weiteren sechs Städten (Cottbus, Leipzig, Strausberg, Schwerin, Nauen, Brandenburg a. d. H.) betrug das Mietwachstum sechs bis zehn. In Berlin und Rostock erhöhten sich die inserierten Mieten 2017 sogar um 14,8 beziehungsweise 23,6 Prozent. Trotz steigender Mieten ist der Thüringer Wohnungsmarkt im Bundesvergleich kaum angespannt: Zu diesem Ergebnis kommt der Mietenreport 2017 des Verbands Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vtw).

Nach Beobachtung der LBS Immobilien GmbH Potsdam (LBSI) suchen neben Investoren auch Mieterhaushalte in Ostdeutschland verstärkt nach Immobilienanlagen, was weiter zur Angebotsverknappung beitrage.

Massive Kaufpreissteigerungen für neue Wohnungen in Potsdam und Weimar

TAG und Wüest Partner zufolge sind die Preise für Eigentumswohnungen fast überall gestiegen: An sechs Standorten um drei bis sechs Prozent, in weiteren sechs Städten um sechs bis zehn und in Erfurt, Gera, Leipzig, Merseburg, Berlin und Waren an der Müritz um zehn bis 20 Prozent. Das höchste Wachstum innerhalb eines Jahres verzeichneten Verkäufer von Bestandswohnungen in Rostock (plus 27 Prozent) und in Nauen (plus 42 Prozent). Bei neu gebauten Eigentumswohnungen erhöhten sich die Kaufpreise vor allem in den thüringischen Städten um Berlin und Potsdam erheblich mit Steigerungen zwischen 15 Prozent (Strausberg und Jena) und zirka 30 Prozent  (Potsdam und Weimar). In Brandenburg a. d. H. wurden die Kaufpreise für Neubauwohnungen sogar um durchschnittlich 50 Prozent teurer.

Leerstand: Kaum noch Reserven in Berlin, Potsdam und Jena

Der Wohnungsleerstand ist dem Wohnungsmarktbericht zufolge in allen ostdeutschen Regionen weiter gesunken. Grund sei die gestiegenen Wohnungsnachfrage. Nur noch in Gera, Dessau-Roßlau und Görlitz sind zweistellige Leerstandsquoten zu beobachten. Berlin, Potsdam und Jena verfügen mit 1,1 Prozent Leerstand kaum noch über Reserven. In Dresden (1,9 Prozent), Rostock und Weimar (je zwei Prozent), Waren an der Müritz (2,4 Prozent) und Erfurt (2,5 Prozent) wird das Angebot ebenso knapp wie in Greifswald (3,5 Prozent) oder Strausberg im Berliner Umland (drei Prozent).

Das Forschungsinstitut Empirica indizierte im zweiten Quartal 2018 eine "eher hohe" Blasengefahr auch für Dresden, Jena und Potsdam.

Trotz der Dynamik: Mieten bleiben erschwinglich

Trotz der dynamischen Entwicklungen bei den Mieten bleibt das Wohnen in Ostdeutschland dem Wohnungsmarktbericht von TAG und Wüest Partner zufolge bezahlbar. Im Großteil der untersuchten Städte im Osten kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 4,80 Euro. Nur Berlin (11,85 Euro pro Quadratmeter) und Potsdam (10,22 Euro pro Quadratmeter) liegen mit den durchschnittlichen Angebotsmieten im zweistelligen Bereich.

Die Wohnkostenbelastungsquote liegt in allen Städten (außer Berlin und Potsdam) zwischen 20 und 25 Prozent, in Teilen Sachsens sogar deutlich unter 20 Prozent.

Für den "Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland" der TAG Immobilien AG hat der  Immobilienberater Wüest Partner Deutschland 27 ostdeutsche Groß- und Mittelstädte analysiert. In die Untersuchung eingeflossen sind unter anderem Daten zur demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung, zu Miet- und Kaufpreisen und zu den Wohnkosten der Mieter. Neu ist der detaillierte Blick auf die regionalen Risiko-Rendite-Verhältnisse aus Investorensicht.

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