In einfacheren, weniger gefragten Lagen werden auch Wohnungen mit Substandard auf Akzeptanz stoßen Bild: Haufe Online Redaktion

Die Stimmung am Markt für Wohninvestments ist leicht gesunken: Nach dem Rekordwert im Herbst 2016 mit 77,1 Punkten, hat der Aengevelt Wohninvestment-Index AWI in der Frühjahrsbefragung leicht auf 76,1 Punkte nachgegeben. Beachtenswert ist der Wert des Miet- und Kaufpreisniveaus in einfachen Lagen: Er befand sich noch 2015 mit 59,7 Punkten im Marktgleichgewicht (40 bis 60 Punkte) und bewegt sich nun mit 73,7 Punkten auf dem Niveau der mittleren und guten Lagen.

„Die Attraktivität einfacher Lagen ist unter anderem als eine Reaktion auf die aktuelle Zuwanderung zu sehen, durch die kurz- und mittelfristig der Bedarf an Mietwohnungen vor allem in einfachen Lagen rasant gestiegen ist“, sagt Michael Fenderl, Leiter Aengevelt-Research. Die Bautätigkeit in Deutschland sei zwar gestiegen, doch liegen die Neubaufertigstellungen immer noch deutlich unter dem 20-Jahres-Durchschnitt.

Weiteres Problem: Der Wohnungsneubau insbesondere in den Wachstumskernen findet schwerpunktmäßig in den gehobenen Miet- und Kaufpreissegmenten statt. Entsprechend besteht weiterhin Wohnungsknappheit im mietpreisgünstigen Bereich. "Hier wird sich die Situation weiter verschärfen", sagt Fenderl.

Prognose: Mietpreise in einfachen Lagen steigen

Vor diesem Hintergrund rechnet Fenderl gerade in einfachen Lagen mit einem stärker anziehenden Mietpreisniveau. Das bestätigen auch Befragungs­ergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: Mit einem Rückgang der Mieten rechnen lediglich 0,2 Prozent der Befragten (Herbst 2016: ein Prozent).

Von einer weiter zunehmenden Mietpreisentwicklung gehen dagegen 73 Prozent der Befragten aus (Herbst 2016: 69 Prozent). In einfachen Lagen ist der Anteil derer, die von einer zunehmenden Mietpreisentwicklung ausgehen, weiter auf 75 Prozent gestiegen (Herbst 2016: 69 Prozent). In mittleren Lagen ist der Wert innerhalb eines halben Jahres auf hohem Niveau konstant geblieben (79 Prozent). Auch in guten Lagen ist der Anteil mit 64 Prozent weiter gestiegen (Herbst 2016: 61 Prozent). Hier ist trotz inzwischen hoher Preise offenbar noch kein Ende der Mietpreisspirale zu erkennen.

AWI-Werte: stärksten Rückgang verzeichnen gute Lagen

Nach den Ergebnissen der Frühjahrsbefragung 2017 befindet sich der Wohninvestmentmarkt
unverändert im Ungleichgewicht zu Gunsten der Eigentümer. Mit 76,1 Punkten liegt der AWI außerhalb des Marktgleichwichts (40 bis 60 Punkte) und auf dem dritthöchsten Niveau seit Befragungsbeginn im Sommer 2009. Dabei ist der AWI seit der letzten Befragung
um einen Punkt gesunken (Herbst 2016: 77,1). Dieser Rückgang wurde mit unterschiedlicher Intensität in allen Lagen beobachtet.

Der Wert in den einfachen Lagen sank nur leicht um 0,4 Punkte von 74,1 im Herbst 2016 auf 73,7 Punkte, gefolgt von den mittleren Lagen mit minus 0,7 Punkten auf 78,6 Punkte (Herbst 2016: 79,3). Den stärksten Rückgang verzeichnen die guten Lagen. Hier ging der Wert um 3,2 Punkte auf 73,5 Punkte zurück (Herbst 2016: 76,7 Punkte) und liegt damit erstmals unter dem Wert in den einfachen Lagen.

Fazit im Überblick

  • In guten Lagen wird im Frühjahr 2017 erneut ein rückläufiger Index analysiert.
  • Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren und Vermieter sehr gut da. Das trifft auf alle Lagen zu.
  • Es besteht ein markantes Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer.
  • Der AWI zeigt trotz minimalem Rückgang eine Verfestigung des Trends der weiteren Verknappung. Die Zeiten überdurchschnittlicher Preissteigerungen sind noch nicht vorbei.
  • Die Bautätigkeit in Deutschland steigt, doch liegen die Neubaufertigstellungen immer noch 22 Prozent unter dem 20-Jahres-Durchschnitt. Somit besteht weiterhin eine Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen.
  • Obwohl die Reallöhne seit 2014 wieder stärker ansteigen, hat die Reallohnstagnation der zwei Jahrzehnte davor dazu geführt, dass die Mieterschwinglichkeit bei großen Bevölkerungsgruppen bereits ausgereizt ist. Dementsprechend sind Mietpreissteigerungen häufig ausgeschöpft.
  • Da die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten Lagen auf breiter Basis kaum realisierbar.
  • In einfacheren, weniger gefragten Lagen gibt es trotz Nachholeffekten Spielräume, allerdings mit steigendem Risiko. Das betrifft weniger die Wachstumskerne. Hier besteht vielmehr die Gefahr, dass auf notwendige Sanierungen verzichtet, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern auf Akzeptanz stoßen.
  • Kurz- bis mittelfristig drohen in den Wachstumszentren keine Leerstände. Langfristig wird der Wettbewerb zunehmen.
  • Beim Mietwohnungsneubau besteht weniger eine Blasengefahr: Neubau ist bereits teuer und stößt aufgrund seiner Qualität auf Akzeptanz bei den zahlungsfähigen Nachfragegruppen. Entsprechend sichert diese Qualität langfristig den Kapitalwert.
  • Vor dem Hintergrund des hohen Preisniveaus sollte die Verkaufsentscheidung für Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden.
  • Die aktuelle Entwicklung des AWI deutet darauf hin, dass die Zeit des Preisauftriebs noch in vollem Gange ist, doch ein gewisser Dynamikrückgang zu verzeichnen ist. Gleichzeitig sind jetzt überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich.

Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Investment

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