Die Wohnimmobilienpreise in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart sind seit 2007 um rund 50 Prozent gestiegen, wie eine Analyse des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) zeigt. Die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte in den sechs größten deutschen Städten sind laut BVR nur um knapp sechs Prozent gewachsen, also um 45 Prozentpunkte schwächer als die Preise für Wohnungen und Häuser.

Damit haben sich die Preise für Wohneigentum in Berlin, Hamburg, München (100 Quadratmeter kosten 15 Jahreseinkommen), Köln, Frankfurt und Stuttgart signifikant von den verfügbaren Einkommen ihrer Einwohner abgekoppelt. Einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) von 2016 zufolge, haben sich die Einkommen seit 2010 im Schnitt um 11,5 Prozent erhöht.

Die Preise für Wohnimmobilien in den städtisch geprägten Regionen Deutschlands insgesamt haben laut BVR in diesem Zeitraum zwar auch deutlich zugelegt, aber verglichen mit den genannten sechs Top-Metroplen nur etwa halb so stark. "Trotz der Beschleunigung der Preisdynamiken über das Bundesgebiet hinweg, ist eine Immobilienblase in Deutschland generell nicht zu erkennen", erklärt BVR-Vorstand Dr. Andreas Martin. Jedoch gebe es "zum Teil deutliche Preisübertreibungen in einzelnen Stadtvierteln".

Gründe für den Preisanstieg in den Großstädten

Eine scharfe Preiskorrektur ist dem BVR zufolge mittelfristig nicht zu befürchten. Die Rückschlaggefahr an den Immobilienmärkten der Metropolen falle wegen des Nachfrageüberhangs gering aus. Allerdings provoziere der Anstieg der Preise und Mieten zum Teil deutliche sozioökonomische Strukturveränderungen in den Metropolen, die über ein vertretbares Maß im Sinne einer ausgewogenen Stadtstruktur hinausgehen könnten.

Bislang hatte die Lebensqualität in den Großstädten laut BVR durch eine progressive urbane Stadtkultur stetig zugenommen. Seit Ende 2012 stieg die Zahl der Einwohner in den sechs Top-Metropolen demnach um rund 480.000, das ist rund ein Viertel aller nach Deutschland zugewanderten Menschen seit 2012. Die Ausweitung des Wohnungsangebots fiel aber unzureichend aus.

Reallohnzuwächse bleiben gering

Die Nachfrage nach Immobilien in den Ballungsräumen zieht seit längerem an. Grund sind zum einen die noch immer niedrigen Zinsen für Kredite, die der Bauwirtschaft einen Boom verschafft hat, zum anderen wird das Angebot an Wohnraum in zentralen Lagen immer knapper. Der Bundesbank bereitet das Sorgen: Die Preise seien 2016 "spürbar" und stärker als im Vorjahr gestiegen. Auch Wohnungsmieten nähmen vielerorts zu.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts gaben die privaten Haushalte in Deutschland bereits im Jahr 2015 ein Drittel ihrer Konsumausgaben für Wohnen aus. Nach Einschätzung des Essener Wirtschaftsforschungsinstituts RWI müssen sich die Bürger in den kommenden Jahren aufgrund der wieder etwas anziehenden Inflation zugleich auf geringere Reallohnzuwächse einstellen. Maßgeblichen Anteil an der Inflationsrate haben dem Statistischen Bundesamt zufolge die gestiegenen Wohnungsmieten.

Hohe Wohnkosten treffen auch Studenten, ihre Mietsteigerungen liegen dem Institut der deutschen Wirtschaft zufolge oft weit über der allgemeinen Teuerung.

BVR sieht großen politischen Handlungsbedarf

Der starke Anstieg der Wohnimmobilienpreise und Mieten in den sechs großen Metropolen weist auf einen hohen wohnungspolitischen Handlungsbedarf hin. Sonst besteht nach Einschätzung der Volkswirte die Gefahr, dass Wohnimmobilien in den Metropolen schließlich doch vermehrt zu Spekulationsobjekten werden. Um das zu verhindern, sind laut BVR drei Punkte entscheidend:

  1. In den großen Städten Deutschlands muss mehr Bauland ausgewiesen werden.
  2. Angebotshemmende Regulierungen (Beispiel Mietpreisbremse) dürfen nicht weiter verschärft werden.
  3. Bauauflagen dürfen die Preise nicht unnötig in die Höhe treiben.

Mehr Bauland könne beispielsweise durch Nachverdichtung oder die Erschließung neuer Stadtviertel in Randlagen bereitgestellt werden. Eine wichtige Voraussetzung für die erfolgreiche städtebauliche Erschließung ungenutzter Flächen in der Peripherie ist laut BVR der Ausbau des Personennahverkehrs in diese Gebiete.

Auch Branchenverbände haben sich mit dieser und anderen Fragen auseinandergesetzt, die das Problem verschärfen, und bieten Lösungsvorschläge an.

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