In Wolfsburg lassen sich mit Wohnimmobilien derzeit relativ hohe Renditen erzielen Bild: Günther Brauner/Stadt Wolfsburg

Häuser und Wohnungen in Deutschland werden immer teurer. Wer in den Metropolen einkauft, wird kaum noch nennenswerte Renditen erzielen. In diesem Punkt hängen die B-Städte die Top 7 weiter ab, wie eine Studie von Dr. Lübke & Kelber zeigt. Unter den "Hidden Champions" mit dem attraktivsten Rendite-Risiko-Profil ist Wolfsburg gleich zweimal unter den Spitzenreitern: Investments lohnen sich hier sowohl bei den Bestands-, als auch bei den Neubauimmobilien.

Osnabrück, Wolfsburg und Worms weisen für Investitionen in Bestandsimmobilien in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Was Neubauten angeht, liegen Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth ganz vorne im Risiko-Rendite-Ranking 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Dort können Renditen erzielt werden, die deutlich über den sonst ermittelten Mindestrenditen liegen – das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt.

Untersucht wurden 110 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

"In der wohnwirtschaftlichen Praxis zeichnet ein optimales Investment ein möglichst geringes Risiko bei möglichst hoher Rendite aus", sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Die Top-10 im Rendite-Risiko-Ranking 2017

 StadtAbstand der Eigenkapitalrendite zur empfohlenen Mindestrendite BestandAbstand der Eigenkapitalrendite zur empfohlenen Mindestrendite Neubau
Osnabrück1,95 Prozentpunkte0,83 Prozentpunkte
Wolfsburg 1,94 Prozentpunkte   1,37 Prozentpunkte
Worms                  1,94 Prozentpunkte0,95 Prozentpunkte
Braunschweig   1,73 Prozentpunkte  1,08 Prozentpunkte
Lüneburg             1,67 Prozentpunkte1,06 Prozentpunkte

Bonn            

1,55 Prozentpunkte0,47 Prozentpunkte
Aschaffenburg  1,54 Prozentpunkte   1,30 Prozentpunkte
Würzburg              1,49 Prozentpunkte1,07 Prozentpunkte

Flensburg           

1,46 Prozentpunkte1,23 Prozentpunkte
Oldenburg             1,44 Prozentpunkte0,95 Prozentpunkte

Quelle: Dr. Lübke & Kelber        

München und Frankfurt am risikoärmsten

München und Frankfurt am Main sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die beiden Metropolen Risikozuschläge von 0,1 beziehungsweise 0,2 Prozentpunkten. Es folgen Stuttgart mit 0,3 Prozentpunkten Risikoaufschlag sowie Hamburg 0,4 Prozentpunkten. Danach folgt der erste B-Standort, Ingolstadt, mit ebenfalls 0,4 Prozentpunkten.

"Bei einer Investmententscheidung reicht die reine Risikobetrachtung selten aus", so Jacke weiter.

In mittleren Berliner Lagen noch lohnenswerte Deals möglich

Berlin weist in guten Lagen deutlich negative Risiko-Rendite-Relationen auf. Weder im Bestands- noch im Neubausegment lassen sich in der Hauptstadt noch Renditen erzielen, die das Standortrisiko hinreichend einpreisen. In den mittleren Lagen Berlins sind Dr. Lübke & Kelber zufolge durchaus noch lohnenswerte Deals möglich.

"Zwar hat Berlin als Investitionsstandort einen sichtbaren Aufschwung erlebt, der weiter anhält, die Preissteigerungen und die entsprechende Renditekompression gerade in den guten Lagen haben das aber weit übertroffen", sagt Jacke. "Investoren sollten daher ganz genau hinschauen."

Neubau: Fünf der Top 7 im negativen Bereich

In den guten Lagen des Neubausegments finden sich alle Top-7-Städte bis auf Hamburg und Stuttgart im negativen Bereich. In Berlin, Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart liegen die erzielbaren Renditen laut Dr. Lübke & Kelber unterhalb der empfohlenen Mindestrendite.

"Die nachfragegetriebenen Preiseffekte in den Großstädten kommen mit steigenden Baulandpreisen und Baukosten zusammen und können nicht durch noch höhere Mieten ausgeglichen werden", sagt Jacke.

Gerade dort, wo der höchste Bedarf bestehe, sei Neubau aus Investorensicht oft unrentabel. In mittleren Lagen wiederum seien in allen Top-7-Städten lohnenswerte Investments möglich, deren Eigenkapitalrenditen die empfohlene Mindestrendite übersteigen.

Lageunterscheidung: "ABBA"-Strategie bestätigt sich

Erstmals hat Dr. Lübke & Kelber im Risiko-Rendite-Ranking eine Lageunterscheidung vorgenommen. Die Ergebnisse bestätigen die so genannte Anlagestrategie "ABBA": Demnach sind Investoren gut beraten, wenn sie in B-Lagen mit Entwicklungspotenzial der A-Städte investieren beziehungsweise in den A-Lagen der B-Städte, wo die Renditen gemessen am Standortrisiko noch vorteilhafter sind.

Sowohl im Neubau als auch im Bestand finden sich die guten Lagen der deutschen Metropolen im unteren Drittel der Rankings und sind teilweise negativ: Dort liegt die erzielbare Eigenkapitalrendite unterhalb der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite. "Die guten Lagen sind oft schon zu teuer für risikoadäquate Investments", so Jacke. In den mittleren Lagen sieht es besser aus. Der Nachteil an vielen B-Standorten ist die geringere Liquidität des Marktes.

Schlagworte zum Thema:  Risiko, Rendite, Wohnimmobilien, Investor

Aktuell
Meistgelesen