Kleinere Städte sind im Wohnsegment langfristig ähnlich empfehlenswert für Anleger wie die Top 7. Zu diesem Ergebnis kommt die neue Studie "Wohnlagen mit Perspektive" von Wealthcap und Bulwiengesa. Sie soll eine Orientierungshilfe für institutionelle Investoren sein. Untersucht wurden nicht nur die Erfolgskriterien in 30 ausgewählten Städten und Stadtteilen, sondern erstmals auch die Kriterien des Mikromarktes, die das Viertel oder das Quartier betreffen.

"Wir untersuchen nicht nur die Erfolgskriterien einer Stadt, sondern kombinieren diese mit Kriterien des unmittelbaren Mikromarktes, die das Viertel oder das Quartier betreffen“, erklärt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von Wealthcap.

"Zukunftsstark investieren bedeutet, auf resiliente Wohnlagen zu setzen, die sich unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen robust und nachhaltig entwickeln." Julian Schnurrer, Head of Product Management und Marketing bei Wealthcap

Doch welche Makro- und Mikrokriterien sind für Investoren relevant?

Bedürfnisse der Menschen im Mittelpunkt

Der Studie zufolge steht auch in den Ballungszentren immer mehr der Mensch im Mittelpunkt. Demzufolge zeichnet sich eine zukunftsstarke Wohnlage durch eine starke Nutzerorientierung aus, sie passt sich den Anforderungen ihrer Nutzerzielgruppe an oder bildet vielfältige Ansprüche an einen Standort ab. Als Positivbeispiel nennt die Studie den Freiburger Stadtteil Vauban. Für Wohnimmobilieninvestoren stellen sich die Fragen:

  • Was ist die passende Wohnlage für die jeweilige Zielgruppe und warum?
  • Welche Anforderungen stellen die Nutzer?

"Je mehr Attraktivität für die Menschen am unmittelbaren Standort, umso stärker ist auch die Anziehung und damit der Wettbewerb um Wohnraum." Christiane Varga, Mitglied im Thinktank des Zukunftsinstituts

Nachhaltige Erfolgsfaktoren: Infrastruktur

Wenn über Zukunftsfähigkeit von Immobilien gesprochen wird, ist häufig von den angesagten Trendvierteln die Rede. Sie ziehen zunächst zahlungskräftige Mieter an. Entsteht ein solches Viertel neu, wird von Gentrifizierung gesprochen, die gewachsene Strukturen ablöst und häufig die Vielfalt eines Stadtviertels einschränkt. Dies kann der Studie zufolge den Stadtteil auf Dauer unattraktiver werden lassen. Das Trendviertel wird abgelöst.

Doch gibt es auch langfristige und nachhaltig wirksame Erfolgsfaktoren: die Infrastruktur zum Beispiel. Die Wahl des richtigen Standortes hängt unter anderem davon ab, wie gut er mit öffentlichen Verkehrsmitteln, aber auch via Individualverkehr erreichbar ist. Hinzu kommen der Versorgungsgrad und die soziale Infrastruktur wie etwa Schulen: Sie werden auch in Zukunft eine Lage nachhaltig prägen, da sie Grundbedürfnisse abdecken. Das Image eines Stadtteils wird nachrangig.

Praxisbeispiel München-Harthof: geeigneter Standort für Investoren

Als Makrostandort kommt München auf eine insgesamt sehr hohe Bewertung von 41 Punkten im Wealthcap-Scoring. Durch einzelne Faktoren wie hohe Lebenshaltungskosten und ein hohes Mietniveau ist die Stadt jedoch nicht für alle sozialen Milieus attraktiv. Hier gilt es, jene Mikrostandorte zu betrachten, die überregional noch nicht so nachgefragt sind und gleichzeitig die Erfolgsfaktoren zukunftsstarker Wohnlagen aufweisen.

Ein Beispiel ist das im Norden liegende Stadtviertel Harthof. Harthof steht aktuell bei einem Wert von 28 Punkten und es ist Entwicklungspotenzial vorhanden. Schon heute gelten die citynahe Wohnlage und eine gute schulische Erstbildung als Pluspunkte. Das zieht auch Umzügler aus der Ferne an. Institutionelle Investoren, die auf der Suche nach Zukunftsvierteln sind, könnten mit Harthof einen geeigneten Standort finden, denn auch die Kaufpreise sind längst nicht so stark gestiegen wie in den Trendvierteln Münchens.

"Wir lassen uns nicht von aktuellen positiven Tendenzen leiten, bilden also nicht nur den Status quo ab. Unser Anspruch ist es, die langfristigen Veränderungen in unseren Investitionsstrategien bestmöglich zu antizipieren." Joachim Mur, Leiter Investment & Transaktions Management Real Estate, Wealthcap

Der Mix machts: "Makro" geht nicht ohne "Mikro"

Eine Mischung aus Basis-Mikrolage und Top-Makrolagen ist der Studie zufolge ausschlaggebend für die Wahl der Wohnlage. Die Autoren sprechen von einem "Top-down-Prinzip": Ein intakter, wirtschaftlich stabiler Makrostandort mit vielfältigen Angeboten weckt das grundsätzliche Interesse. Anschließend folgen Mikrokriterien, die das unmittelbare Wohnen im Alltag beeinflussen. Besonders deutlich wird dieser Zusammenhang am Beispiel der Motivation für einen Ortswechsel:

  • Optimierung des Privatlebens -> Partnerschaften, familiäre Gründe
  • Optimierung von Freizeit und Lebensqualität -> Work-Life-Balance
  • Optimierung der beruflichen Möglichkeiten -> Jobwechsel
  • Optimierung der Ausbildungsmöglichkeiten -> Studium/Ausbildung

Prinzipiell gibt der Makrostandort im Falle der Kriterien "Work-Life-Balance", "Jobwechsel" und "Studium /Ausbildung" die Tendenz vor. Diese Indikatoren sind nicht mit dem Mikrostandort verknüpft. Dennoch kann es auch an einem schwächeren Makrostandort attraktive Wohnlagen für Immobilieninvestments geben, wie etwa Gelsenkirchen: Hier verfügt etwa die Mikrolage Buer im Norden der Stadt über eine bemerkenswerte Häufung gehobener Wohnlagen. So erreicht die Stadt laut Wealthcap als Makrostandort zwar nur 24 Punkte, aber 33 Punkte für die erfüllten Mikrokriterien.

"Urbane Zentren aus der zweiten und dritten Reihe bieten interessante Chancen, wenn der Mikrostandort passt. Auch wenn Städte auf den ersten Blick weniger attraktiv erscheinen, existieren oft attraktive Mikrolagen mit tollen Immobilien und lohnender Perspektive." Andre Schmöller, Geschäftsführer der Domicil Real Estate GmbH

Deutsche D-Städte spielen in der A-Liga

Für Investoren in Wohnimmobilien, die langfristig, mit einem Zeithorizont von zehn Jahren und mehr, investieren, sollte sich laut Wealthcap bei jeder Investitionsentscheidung die Frage stellen: Kommen nur A-Städte in Betracht? Oder bieten kleinere Standorte ebenso attraktive Zukunftschancen?

Im Wealthcap Scoring zeichnen sich viele kleinere Standorte durch sehr starkes Makro- und Mikroscoring aus. Sie verfügen über wirtschaftliche und wissenschaftliche Stärke und sind somit attraktiv für eine breite und oftmals junge Schicht. Dazu entwickeln sie sich in der Regel dynamischer als vergleichsweise saturierte Großstädte. Ein Effekt, der sich - unabhängig von Regionen - beobachten lässt.

Praxisbeispiel Jena-Zentrum: Spitze unter den Zuzugsstädten

Etwa die D-Stadt Jena mit lediglich rund 100.000 Einwohnern überzeugt im Wealthcap-Scoring mit starken Werten. Im Makroscoring erzielt Jena mit 39 Punkten insgesamt Bestwerte unter anderem bei Wirtschaftskraft, Sicherheit und Innovationskraft. Die Universitätsstadt zählt zu den Schwarmstädten, die im Altersbereich zwischen 20 und 34 Jahren einen starken Zuzug aufweisen. Mit einem Wachstum von 27,5 Prozent in dieser Alterskohorte gehört Jena mit Abstand zur Spitze der deutschen Zuzugsstädte.

Die Top-Mikrolage Jena-Zentrum (42 Punkte) besteht klassisch aus dem historischen Kern der Stadt und ist von guten bis sehr guten Wohnlagen geprägt. Aber auch jüngere Gebäude, wie der Jentower, formen den Mikrostandort.

"Das Praxisbeispiel Jena zeigt, dass zukunftsstarke Wohnlagen auch abseits der großen Metropolen zu finden sind. Im Management unserer Fonds setzen wir bei der Standortwahl bewusst auf wirtschaftliche und demografische Erfolgsfaktoren, unabhängig von der Größe einer Stadt." Gilbert Horst, Head of Portfolio Management Real Estate bei Wealthcap

Sind die entscheidenden Indikatoren positiv, bestehen laut Wealthcap Chancen auf eine Aufwertung des Stadtviertels – und für Investoren besteht die Möglichkeit, von vergleichsweise günstigen Einstiegspreisen zu profitieren.

Attraktivität erschließt sich oft auf den zweiten Blick

Deutsche Metropolen mit internationaler Bekanntheit gelten als Marke für besondere Stärken. Doch häufig sind diese Städte laut Wealthcap anfällig gegenüber wirtschaftlichen Einbrüchen einzelner Branchen. Zudem geht gerade in den Topmetropolen für breite Teile der Bevölkerung stückweise Lebensqualität verloren. Stetig steigende Mieten treiben Familien aus der Mittelschicht an die finanzielle Belastungsgrenze.

Viele vermeintlich unattraktivere deutsche Städte erreichen im Wealthcap Scoring Spitzenplätze. Sie haben sie sich häufig erst über viele Jahre stark entwickelt und sind aufgrund der guten Branchendiversifizierung wirtschaftlich robust, damit weniger anfällig gegenüber wirtschaftlichen Rückschlägen. Eine stetig positive Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung ist die Folge – Infrastruktur, ansässige Unternehmen und Wohnungsmarkt konnten organisch mitwachsen können. Sie sollten den Studienautoren zufolge verstärkt in den Blick der Investoren rücken.

Praxisbeispiel Hannover-Linden-Nord: stetiges Einwohnerwachstum

Die Landeshauptstadt Hannover verfügt demnach über eine solche ausgewogene Wirtschaftsstruktur und zeichnet sich durch ein breites Spektrum dynamischer Branchen aus. Positiv hervorstechendes Merkmal ist neben dem Arbeitsmarkt das stetige Einwohnerwachstum und die damit einhergehende nachhaltige Wohnungsnachfrage. Alle drei Variablen erzielen jeweils fünf Punkte in unserem Makroscoring. Insgesamt erreicht Hannover 41 Punkte und liegt damit im Spitzenfeld.

"Hannover ist bei vielen Investoren nicht auf dem Zettel. Dabei besticht es als Messe und Wirtschaftsmetropole mit kurzen Wegen, hoher Branchenvielfalt und durchaus bezahlbarem Wohnraum." Sebastian Zehrer, Leiter Research Wealthcap

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