Die Trump-Politik wird sich auch in Europa bemerkbar machen Bild: Haufe Online Redaktion

US-Präsident Donald Trump setzt um, was er im Wahlkampf angekündigt hat. Die möglichen Auswirkungen seiner Wirtschaftspolitik dominieren die Diskussionen in den Medien und an den Stammtischen. Dabei geht es auch um die Konsequenzen für die globalen Immobilienmärkte. Fidelity International geht davon aus, dass 2017 vor allem Deutschland profitieren wird. Eine Analyse unseres Experten Claus Thomas, Deutschlandchef LaSalle Investment Management.

Fidelity International ist überzeugt, dass die politische Ungewissheit, ausgelöst durch den (harten) Brexit und Trump, die Allokationen von Immobilieninvestoren in den Kernländern der Eurozone steigen lassen und Deutschlands Marktanteil erneut wachsen wird.

Immobilienanleger seien bestrebt, in weniger riskante Märkte auszuweichen, heißt es in der Fidelity-Studie. Die Fondsgesellschaft geht davon aus, dass künftig noch größere Summen in die Kernstaaten der Eurozone fließen werden, vor allem nach Deutschland. Bereits im zweiten Halbjahr 2016 habe der deutsche Markt den britischen Markt als größter europäischer Markt für Immobilienanlagen abgelöst: Laut Fidelity ist der deutsche Anteil auf 25,7 Prozent gestiegen. Dieser Trend werde anhalten bis auf einen Anteil von etwa 30 Prozent.

US-Markt: Steueranreize und Zinserhöhung

Mutmaßlich wird die Regierung Trump steuerliche Anreize in irgendeiner Form auf den Weg bringen, höchstwahrscheinlich durch Steuersenkungen, wobei Infrastrukturausgaben ebenfalls sehr wahrscheinlich sind. Diese Maßnahmen sollten ein kurzfristiges Wachstum ermöglichen, doch sie würden das Haushaltsdefizit wahrscheinlich weiter erhöhen und höhere Zinsen mit sich bringen.

Selbst im Falle eines gerade mal kontinuierlichen konjunkturellen Wachstums wird die US-Notenbank 2017 Zinserhöhungen in Erwägung ziehen und als Pionier in die Geschichte der „Großen Abwicklung” stimulierender Geldpolitik eingehen. Diese Erhöhungen werden zunehmen, wenn das Konjunkturwachstum aufgrund einer neuen Steuerpolitik anzieht.

Eine Änderung der Zinspolitik der US-Notenbank bei gleichzeitig größerem Wachstum wird Auswirkungen auf die inländischen und globalen Märkte, die langfristigen Zinsen und insbesondere auf die Immobilienmärkte haben. Wenn die Inflation 2017 steigt, könnte dies für einige Immobilientypen im Vergleich zu langfristigen Anleihen von Vorteil sein und die Kapitalströme in Immobilien stützen. Das unsichere konjunkturelle und politische Umfeld hat auch ungewisse Aussichten im Blick auf die Fundamentaldaten zur Folge.

Der Base Case sieht ein weitgehendes Gleichgewicht von Immobilienangebot und -nachfrage vor, da eine stete Nachfrage auf eine begrenzte Neubautätigkeit trifft – aufgrund von Änderungen der Bankenregulierung, insbesondere bei erforderlichen Rücklagen von Baudarlehen. Derzeit hat dies Auswirkungen auf die Finanzierung neuer Projekte:

Das Angebot ist stabil in Märkten, die ansonsten dem Risiko einer übermäßigen Bautätigkeit ausgesetzt wären.

Ein wichtiges Element auf der Trump-Agenda ist jedoch das Zurückdrehen der Bankenregulierung. Dies könnte die Bautätigkeit verstärken und damit der Beginn eines klassischen (Schweine-)Zyklus im Immobilienmarkt sein.

Langfristig werthaltig

Die besten Investitionsgelegenheiten in den USA 2017 finden sich eher in assetspezifischen Strategien als in fest definierten Immobilientypen und / oder Risikoprofilen. Während strukturelle Veränderungen die Aussichten für US-Immobilien insgesamt prägen dürften, beruht die Performance von Immobilien in den meisten Fällen auf langfristigen Trends, die von der Politik des Weißen Hauses relativ unbeeinflusst sind.

Die besten Investitions-Empfehlungen sind an diesen langfristigen Demografie-, Technologie-, Urbanisierungs- und Umwelt-Trends (DTU+E) festgemacht. Doch selbst wenn diese an einigen Standorten bereits vollständig im aktuellen Markt eingepreist sind, haben Portfolios, die auf die Entwicklung dieser langfristigen Trends setzen, gute Chancen, auch langfristig werthaltig zu sein.

Asiatisch-pazifischer Raum

Ein Blick nach Osten. Derzeit ist der asiatisch-pazifische Raum nicht das Epizentrum der strukturellen Veränderungen, die Europa und Nordamerika erschüttern. Dennoch könnten diese Ereignisse Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum, den Handel, die Währung, Kapitalströme und Immobilienmärkte in dieser Region haben.

Vorsichtiger Optimismus im Blick auf die asiatisch-pazifischen Volkswirtschaften und immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten ist durchaus angesagt, trotz drohender Volatilität insbesondere in den Kapitalmärkten. Aber auch die Exporte und der Handel der asiatisch-pazifischen Region könnten in Mitleidenschaft gezogen werden und Auswirkungen auf die regionale Wirtschaft haben.

Protektionismus, wie er sich in Gestalt der Aufkündigung der Transpazifischen Partnerschaft (TPP) und der Neuverhandlung freier Handelsabkommen zeigt, könnte direkte Auswirkungen auf China, Japan, Südkorea und einige asiatisch-pazifische Schwellenmärkte haben, da die USA immer noch einer ihrer wichtigsten Handelspartner sind. Australien könnte aufgrund seiner starken Handelsbeziehungen zu China indirekt betroffen sein. Genauso wie Hongkong und Singapur durch ihre Re-Export-Industrie.

China wurde vom TPP-Abkommen ausgeschlossen, somit steigt die Wahrscheinlichkeit der Bildung einer asiatisch-pazifischen Freihandelszone, um den möglichen Auswirkungen einer Anti-Globalisierung gegebenenfalls entgegenzuwirken.

Zunahme von Core-Capital

Generell ist der konjunkturelle Hintergrund in der Region den immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten langfristig förderlich.

Institutionelle Investoren im asiatisch-pazifischen Raum, einschließlich Pensionsfonds, Versicherungen und Staatsfonds, haben ihre Immobilien-Allokationen erhöht.

Die Region verlangt aber auch nach einer stärkeren Allokation von Seiten globaler Immobilieninvestoren. 2015 hat China Großbritannien als drittgrößter Erstversicherungsmarkt der Welt (nach den USA und Japan) den Rang abgelaufen. Bis 2025 dürfte China voraussichtlich der zweitgrößte Versicherungsmarkt der Welt sein. Die Versicherungsprämien Chinas dürften sich bis dahin verdreifacht haben. Die Versicherungsgesellschaften Chinas stecken noch in den Kinderschuhen und haben erst vor Kurzem angefangen, in Immobilien zu investieren.

Die vollständige unter chinesischen Gesetzen zulässige Gewerbeimmobilien-Allokation (innerhalb und außerhalb Chinas) müssen sie erst noch ausschöpfen. Sollten chinesische Versicherungsgesellschaften die volle Allokation ausschöpfen, wird das verwaltete Immobilienvermögen geschätzt um das 22-fache auf 670 Milliarden Dollar zunehmen müssen.

Pensionskassen in Australien

In Australien sind die Pensionskassen in den letzten fünf Jahren über zwölf Prozent pro Jahr gewachsen, mit einem verwalteten Immobilienvermögen in Höhe von 1,5 Billionen Dollar. In den nächsten 20 Jahren werden die Pensionskassen voraussichtlich acht Prozent pro Jahr wachsen. Nach der globalen Finanzkrise erfreuen sich die Pensionskassen auf dem australischen Binnenmarkt hoher Renditen und investieren weniger im Ausland.

Die Wachstumsraten dieser Pensionskassen dürften jedoch die des australischen
Gewerbeimmobilienmarkts in den nächsten 20 Jahren deutlich übertreffen.

Die Pensionskassen können entweder im Binnenmarkt bleiben und die Preise für Core weiter in die Höhe treiben, den Rahmen von Core-Immobilien in Australien erheblich erweitern oder im Ausland investieren. Diese drei Szenarien sind allesamt realisierbare Optionen und führen zu höheren Preisen und niedrigeren Erträgen aus Core-Immobilien. Eine verstärkte Investitionstätigkeit im Ausland scheint jedoch ebenfalls unvermeidlich.

In Japan beläuft sich die aktuelle Immobilien-Allokation von Pensionsfonds auf weniger als ein Prozent (einschließlich J-REITs). Die noch nie dagewesene Liquidität durch „Abenomics” wird die Immobilien-Allokationen einheimischer institutioneller Investoren zwangsläufig erhöhen. Das von Pensionsfonds verwaltete Immobilienvermögen wird auf insgesamt 356 Billionen Yen (das sind 3,2 Billionen Dollar) geschätzt. Wenn die Pensionsfonds ihre Immobilien-Allokation um zwei Prozent erhöhen, wird sich der Umfang der in institutionellem Besitz befindlichen Immobilien in Japan um 25 Prozent erhöhen.

Die japanischen Pensionsfonds sind im Blick auf die Erhöhung ihrer Immobilien-Allokationen erst im Anfangsstadium ihrer Planung.

Aufgrund der Tiefe des japanischen Immobilienmarkts werden die Pensionsfonds wahrscheinlich zunächst in den Binnenmarkt investieren, bevor sie sich ins Ausland trauen. Wenn sie das Ausland erkunden, werden sie wahrscheinlich mit den Core-Märkten beginnen. Binnenkapital unterstützt die einheimischen Core-Preise in der Region. Es ist wahrscheinlich, dass einheimische Investoren im Laufe der Zeit niedrigere Erträge akzeptieren müssen.

Die Nachfrage institutioneller Investoren in den USA und Europa, die ihr Engagement in der Region zu Diversifizierungszwecken verstärken wollen, wächst ebenfalls.

Es ist davon auszugehen, dass beide Entwicklungen die starke Nachfrage nach Core-Immobilien in der Region mittel- bis langfristig weiter befeuern werden. Der langfristige Trend dürfte wiederum gute Exit-Optionen für „Value-add-to-Core” und „Build-to-Core”-Strategien schaffen.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Politik, Analyse

Aktuell
Meistgelesen