Weniger Forward-Deals, mehr Verkäufe zur Gewinnmitnahme

Trotz höherer Preise und knappem Angebot wurden 2018 auf dem deutschen Immobilienmarkt 78 Milliarden Euro umgesetzt, knapp sieben Prozent mehr als im Jahr zuvor. Doch der Höhepunkt des Zyklus scheint erreicht, wie eine Umfrage des Beratungsunternehmens EY zeigt.

Deutschland soll ein attraktiver Standort für Investments in Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios bleiben. 97 Prozent der rund 300 befragten Investoren, darunter Banken, Fonds, Vermögensverwalter und Wohnungsgesellschaften, äußerten sich im jährlich erscheinenden "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt" von EY Real Estate positiv. Aber: Der Anteil der Investoren, die die Marktsituation als "uneingeschränkt sehr gut" bezeichnen, ist von 52 im EY-Trendbarometer 2018 auf aktuell 41 Prozent gesunken.

"Die Preissteigerungen der vergangenen Jahre, die politischen Eingriffe der Bundesregierung und Kommunen sowie Kapazitätsengpässe im Bausektor haben Spuren hinterlassen." Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Schweiz und Österreich und Verantwortlicher der Studie

Für 2019 rechnet EY mit einem Transaktionsvolumen von nur noch etwa 72 bis 75 Milliarden Euro, was einem leichten Rückgang gegenüber dem Jahr 2018 entsprechen würde. Der Anteil der Befragten, die den Standort Deutschland als "weniger attraktiv" einschätzen, ist leicht von sechs auf drei Prozent gesunken.

Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt hoch

Bei 71 Prozent der Befragten sind Wohnimmobilien nach wie vor begehrt. 2018 wurden Wohnportfolios im Umfang von 17,6 Milliarden Euro gekauft – knapp 13 Prozent mehr als 2017.

Doch es gibt kaum noch Angebote am Markt und die befragten Investoren äußerten sich skeptisch bezüglich der Maßnahmen seitens der Politik – eine nachhaltige Lösung für das zu geringe Angebot sehen 89 Prozent der Befragten nicht.

"Mietrechtsverschärfungen bauen keine Wohnungen." Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Schweiz und Österreich

Büroimmobilien weiter oben auf der Einkaufsliste

80 Prozent der von EY Real Estate befragten Investoren werden ihren Fokus 2019 weiterhin auf Büroimmobilien legen. Einzelhandelsimmobilien haben hingegen weiterhin deutlich an Beliebtheit verloren: Nur noch 41 Prozent der aktiven Marktteilnehmer erwarten hier eine hohe Nachfrage, 2018 waren noch 60 Prozent dieser Ansicht.

Laut gif und CRES sind die Vorhersagen für die Top-Büromärkte 2019 positiv. Unter dem Strich sagen die Prognostiker jedoch eine abnehmende Dynamik voraus.

Investitionen in Bestand statt Neubau-Investments

Laut EY Real Estate planen angesichts des sehr hohen Preisniveaus 89 Prozent der Befragten 2019 vor allem Investitionen in den eigenen Bestand anstelle von teuren Zukäufen. Die nahezu komplette Auslastung in der Bauwirtschaft erschwert laut EY allerdings Sanierungen fast ebenso wie Zukäufe.

Forward-Deals büßen an Attraktivität ein

Die in den vergangenen Jahren populär gewordenen Forward-Deals büßen in diesem Umfeld etwas an Attraktivität ein, obwohl gerade sie in Zeiten des Nachfrageüberhangs ein stark nachgefragtes Vehikel sind.

"Für Investoren sowie Projektentwickler bergen Forward-Deals ein Kostenrisiko, etwa durch Verzögerungen beim Bau." Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie.

Immerhin 53 Prozent der Befragten gaben in der Umfrage an, Forward-Deals 2019 zumindest als Option in Betracht zu ziehen.

Später Marktzyklus: Aktive Verkäufer

Da sich der Immobilienmarkt bereits in einer späten Phase seines Zyklus befinde, würden Gewinnmitnahmen durch Verkäufe wichtiger, prognostiziert EY. Das bestätigten neun von zehn der befragten Investoren. Ebenfalls 90 Prozent der Umfrageteilnehmer wollen 2019 beim Kaufen "ausgesprochen selektiv" vorgehen.

"Augenmaß beim Ankauf – Entschlossenheit beim Verkauf, das ist die Devise der Stunde." Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate

Immer mehr Investoren schauen sich Drygalski zufolge außerdem verstärkt Nischenprodukte an (74 Prozent) oder ziehen Investments im Ausland in Betracht (67 Prozent). "Wenn die Zinsen steigen, ist die Party vorbei", wird in der Studie einer der Befragten zitiert.

Asset-Klassen, die von der Digitalisierung profitieren

Im Trend werden der Studie zufolge im neuen Jahr auch Immobilien stehen, die eng mit der Digitalisierung verknüpft sind: 91 Prozent der Befragten nannten die Assetklasse "Coworking", 85 Prozent "Serviced Apartments" und 83 Prozent "Mikroapartments".

Dass Projektentwicklungen zunehmend den Fokus auf eine smarte Infrastruktur legen müssen, sagten 93 Prozent der Investoren.

"Der nachlassenden Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien steht ein wachsendes Interesse an Logistikimmobilien gegenüber. Da schlägt sich der Konflikt zwischen E-Commerce und stationärem Handel direkt auf die Immobilienmärkte nieder." Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Schweiz und Österreich

93 Prozent der Befragten beobachten eine steigende Attraktivität von Logistikimmobilien auf der "letzten Meile".

5G: Katalysator für die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft?

Einen Schub in Sachen Digitalisierung erhoffen sich knapp 80 Prozent der Umfrageteilnehmer von der Einführung des Mobilfunkstandards 5G als möglichem Katalysator für die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft.

"Der neue Mobilfunkstandard ermöglicht innovative Gebäudekonzepte und kann Standortnachteile ausgleichen. Nicht zuletzt ergibt sich für Immobilieneigentümer mit der Vermietung von Dachflächen für die Installation von Sendetechnologie eine zusätzliche Einnahmemöglichkeit“, so von Drygalski.


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