Im vergangenen Jahr wurden in den deutschen Großstädten 125.821 Eigentumswohnungen (Bestand und Neubau) verkauft. Verglichen mit 2016 waren das 5,62 Prozent weniger Deals, das Umsatzvolumen (30,13 Milliarden Euro) ist um 1,32 Prozent zurückgegangen. Das sind Ergebnisse aus dem Wohneigentumsreport 2018 von Accentro. Grund sei das fehlende Angebot, das auch auf zu wenig Neubau zurückzuführen sei. Auch in der Preisentwicklung lasse die Dynamik nach.

Im Jahr 2016 war der durchschnittliche Umsatz pro Verkauf noch um 7,73 Prozent gestiegen, 2017 betrug der Anstieg nur noch durchschnittlich 4,56 Prozent. Der Peak ist Accentro zufolge überschritten. Die Wohnungspreise entwickeln sich zwar weiter positiv, aber nicht mehr im gleichen Maße wie in den vergangenen Jahren.

Umsatzzahlen: Rückläufiger Trend in den Top 7

In den Top 7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, die zwar noch immer rund 58 Prozent des Gesamtumsatzes der 82 erfassten Großstädte (nicht dabei: Dortmund) erzielen, ist der Umsatz um 2,52 Prozent gesunken. Die Zahl der Verkäufe ging laut Accentro um 8,71 Prozent zurück.
Besonders rückläufig sind die Verkaufszahlen in den Metropolen Stuttgart mit minus 14,98 Prozent, Köln (minus 13,64 Prozent), Hamburg (minus 12,54 Prozent), Frankfurt am Main (minus 12,54 Prozent) und in München (minus 10,01 Prozent).

Wohnungspreise in Berlin: Noch Luft nach oben

Dass die Nachfrage noch ausgesprochen hoch ist, zeige sich an den starken Preissteigerungen in den meisten Metropolen. In Düsseldorf stieg der durchschnittliche Umsatz je Verkauf um 18,82 Prozent, in Hamburg um 13,17 Prozent.

Im bundesweiten Durchschnitt der untersuchten Großstädte sind die Wohnungspreise 2017 um 4,56 Prozent gestiegen, während im Vorjahr noch ein Plus in Höhe von 7,73 Prozent zu Buche stand. Im Durchschnitt kostete im Jahr 2017 eine Wohnung in den 82 erfassten deutschen Großstädten 239.493 Euro.

In Berlin beträgt das Plus nur noch 5,5 Prozent, was laut Accentro daran liegt, dass die Wohnungspreise nach einer Steigerung um rund 134 Prozent in den vergangenen zehn Jahren, derzeit eher stagnieren. In Dresden haben sich die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen seit 2006 nahezu verdoppelt. Die Bundeshauptstadt habe jedoch im Vergleich zu den anderen Metropolen preislich noch immer viel Luft nach oben.

Fehlendes Angebot drückt auf die Stimmung am Markt

Mit fehlender Nachfrage ist nach Angaben von Accentro die nachlassende Dynamik auf den Wohnungsmärkten nicht zu erklären. Das fehlende Angebot und der akute Wohnraummangel in den Ballungszentren drücke vielmehr auf die Stimmung am Markt.

"Die Ergebnisse unserer diesjährigen Untersuchung untermauern, dass die Neubautätigkeit mit der konstant anhaltenden Nachfrage nicht mitkommt." (Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG)

Alarmierend ist Accentro zufolge insbesondere, dass die Zahl der verkauften Neubauwohnungen deutlich stärker zurückgegangen ist als die Zahl der verkauften Bestandswohnungen. Der Neubau reiche nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen, und die Zahl der Baugenehmigungen sei 2017 weiter gesunken. Besonders die Nachverdichtung gehe zurück, was problematisch für die Großstädte sei.

Etwa in Frankfurt sieht die Hypovereinsbank auch die wachsende Zahl von Kleinhaushalten und Spekulationen – unter anderem im Kontext des Brexit – als Treiber für die große Nachfrage und damit steigende Kauf- und Mietpreise.

Ausweichbewegungen in Großstädte des Umlands

Laut Accentro sind Stadtbewohner grundsätzlich mit steigenden Preisen konfrontiert und finden häufig kein passendes Angebot mehr in der City. Immer mehr Zuzügler entscheiden sich demnach in Folge für eine Wohnung im Umland und das tägliche Pendeln zur Arbeit. Auch für alteingesessene Städter führe ein Umzug häufig an den Stadtrand oder ins Umland.

Die Attraktivität von Großstädten im Umland, die ebenfalls über eine gute Infrastruktur verfügen, steigt Accentro zufolge. Laut einer Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ist das unter den Top 7 am deutlichsten um München herum zu beobachten.

So sind beispielsweise die durchschnittlichen Verkaufspreise in Offenbach um 42,16 Prozent geringer als in Frankfurt, in Bonn sind sie um 23,29 Prozent geringer als in Köln. Zwischen 2012 und 2017 sind die durchschnittlichen Wohnungspreise in Offenbach um 90,71 Prozent, Darmstadt um 68,06 Prozent, in Mainz um 61,20 Prozent und in Potsdam um 40,08 Prozent gestiegen. Genau wie Heilbronn (plus 71,50 Prozent), Darmstadt (plus 68,06 Prozent) oder Lübeck (plus 39,59 Prozent) entwickelten sich diese in Metropolregionen gelegenen Städte preislich deutlich stärker als der Durchschnitt.

In einer aktuellen DIW-Studie zur internationalen Situation wird das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten in deutschen Großstädten als bedenklich eingestuft. Immowelt spricht von einer Preisexplosion in den deutschen Großstädten.

Nur Berlin und Düsseldorf mit positiver Entwicklung im Neubau-Verkauf

Im Jahr 2017 wiesen laut Accentro 49 der 81 erfassten Großstädte einen Rückgang der Neubautransaktionen auf. Dies sei eine bundesweite Entwicklung.

Nur zwei der Metropolen weisen laut Accentro 2017 eine positive Entwicklung der Verkaufszahlen von neuen Eigentumswohnungen auf: In Düsseldorf stiegen die Transaktionszahlen um sieben Prozent, in Berlin weist ein kleines Plus von 1,84 Prozent auf. Laut einer Mitteilung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte wurden in Berlin im ersten Halbjahr 2017 Neubauwohnungen mit 5.038 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Eine 120 Quadratmeter große Wohnung kostete durchschnittlich rund 600.000 Euro.

In anderen Metropolen sind Accentro zufolge die Transaktionszahlen hingegen stark rückläufig: In Köln beispielsweise um 38,65 Prozent, in Hamburg und München um 28,01 beziehungsweise 27,18 Prozent.

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