Der Zinskupon von Immobilienanleihen von Unternehmen, die weniger transparent auftreten, liegt im Durchschnitt bei 5,5 Prozent und ist damit 1,4 Prozentpunkte höher als bei transparenten Firmen. Das ist das Ergebnis einer Marktstudie der Online-Investmentplattform iFunded.

Für die Studie hat iFunded die wichtigsten seit 2017 emittierten Immobilienanleihen in Deutschland und Österreich analysiert. Der Fokus lag auf dem Vergleich der Zinskupons anhand von mehreren Kriterien, darunter Transparenz, Mittelverwendung, Sicherheiten, Marktsegmente und Laufzeiten.

62 Prozent der Anleihen reine Wohnimmobilien

Das Nominalvolumen aller untersuchten Anleihen beträgt 598 Millionen Euro. 70 Prozent der Anleihen haben ein Nominalvolumen von zehn bis 30 Millionen Euro. 46 Prozent haben eine Laufzeit von fünf Jahren, bei weiteren 31 Prozent sind es sieben Jahre. Bei 62 Prozent der Anleihen handelt es sich um reine Wohnimmobilien.

Transparenz der Mittelverwendung besonders wichtig

Als transparent werden Unternehmen gewertet, die einen konsolidierten Jahresabschluss nach IFRS haben und unabhängige Portfoliobewertungen vorweisen können. Die Zahlen belegen die hohe Bedeutung von Transparenz am Kapitalmarkt. Für die Refinanzierung bestehender Schulden liegt der Kupon im Schnitt bei 4,2 Prozent. Wenn die Mittelverwendung nicht näher bestimmt ist, liegt der Kupon um 1,2 Prozentpunkte höher.

Kupon bei besicherten Anleihen höher

Verglichen hat iFunded auch den Unterschied von besicherten und unbesicherten Anleihen. Das Ergebnis: Bei besicherten Anleihen liegt der Kupon im Schnitt bei sechs Prozent, bei unbesicherten bei 4,2 Prozent.

Der Grund könnte darin liegen, dass bei kleineren und am Kapitalmarkt unbekannteren Unternehmen dingliche Sicherheiten eine große Rolle spielen, während die größten und transparentesten Immobilienunternehmen keine Sicherheiten nötig haben. Ihnen gelingt die Vollplatzierung auch bei relativ geringen Kupons.

Marktsegment und Laufzeiten ohne Auswirkung auf den Kupon

Das Geschäftsmodell des Emittenten hat keinen großen Einfluss auf den Zinskupon. Sowohl Projektentwickler als auch Bestandshalter zahlen im Schnitt ähnlich hohe Kupons. Auch die Nutzungsart der Immobilien und die Laufzeit haben keinen großen Effekt.

"Das Ansehen von Mittelstandsanleihen hat in der Vergangenheit unter den Insolvenzen einiger Emittenten stark gelitten", sagt Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded: "Über Immobilienunternehmen, die ihre Anleihen mit Immobilien besichern, hat das Interesse an diesem Segment jedoch seit 2017 wieder stark zugenommen". Stephan erwartet, dass bei Immobilienanleihen in den kommenden Jahren weiteres Wachstum zu sehen sein wird, da sie eine attraktive Alternative zur klassischen Finanzierung darstellen.

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