Studie: Mietwohnungen wieder erschwinglicher

In rund zwei Dritteln der Regionen Deutschlands ist die Miete zwischen 2013 und 2017 im Verhältnis zu den Löhnen bezahlbarer geworden, darunter Großstädte wie Hamburg oder Frankfurt am Main. In Berlin und München ist die Erschwinglichkeit dagegen zurückgegangen. Das sind Ergebnisse einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), für die 401 Kreise untersucht worden sind.

In Salzgitter, Pirmasens und Zweibrücken sind die Mieten im Vergleich zum Lohn bundesweit am niedrigsten: Hier können sich Arbeitnehmer für 26 Prozent ihres Nettolohns Wohnungen mit 100 Quadratmetern und mehr leisten. In München und Umgebung reicht das laut Studie gerade einmal für eine 41-Quadratmeter-Wohnung.

Bis zu 41 Prozent des Haushaltseinkommens (ohne Nebenkosten) mussten die Münchner im Jahr 2017 laut Erschwinglichkeitsindex EIMX von ImmobilienScout24 ausgeben.

Bei seinen Berechnungen im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG hat das IW das Einkommen von Ein-Personen-Haushalten auf alleinstehende Arbeitnehmer mit Vollzeitjob übertragen. Im bundesdeutschen Durchschnitt brachten Ein-Personen-Haushalte im Jahr 2017 demnach 523 Euro im Monat für die Miete auf. Das durchschnittliche Nettoeinkommen betrug laut Statistischem Bundesamt 2.013 Euro monatlich.

Große regionale Unterschiede bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum

Im Vergleich zu 2013 konnen sich Arbeitnehmer nach Berechnungen des IW, die auf Daten des Forschungs- und Beratungsunternehmens F+B sowie auf Erhebungen der Bundesagentur für Arbeit basieren, im Jahr 2017 in einigen Gegenden von Thüringen sogar zehn Prozent mehr Wohnraum leisten.

Auch in den Top-Metropolen Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf sei Wohnen – eine dynamische Lohnentwicklung vorausgesetzt – günstiger geworden. Davon ausgenommen "sind besonders beliebte Gegenden", sagt IW-Ökonom und Studienautor Michael Voigtländer.

"Bei vielen Arbeitnehmern gleichen sich Miet- und Lohnentwicklung aus. Dadurch wurden die Mieten teilweise erschwinglicher." IW-Ökonom Michael Voigtländer

Deutlich stärker als die Mieten seien die Löhne etwa in Teilen Westfalens, im Emsland und in Nordbayern gestiegen, heißt es in der Studie. In München und Berlin wiederum haben sich die durchschnittlichen Löhne laut IW langsamer erhöht als die Mieten.

Erschwinglichkeit: unterste fünf Kreise (alle Bayern)Quadratmeter
München41,1
Ebersberg43,9
Dachau45,8
Fürstenfeldbruck45,8
Starnberg47,4

Quelle: IW Köln

Erschwinglichkeit: oberste fünf KreiseQuadratmeter
Salzgitter (Niedersachsen)109,3
Pirmasens (Rheinland-Pfalz)108,2
Holzminden (Niedersachsen)107,4
Wesermarsch (Niedersachsen)104,2
Zweibrücken (Rheinland-Pfalz)101,8

Quelle: IW Köln

Die Top-7-Städte im Vergleich: In Hamburg Miete rund vier Prozent erschwinglicher

Die Erschwinglichkeit der mietbaren Wohnfläche hat sich dem IW zufolge im Fünf-Jahres-Vergleich nicht in allen Top-7-Städten verringert. Während sich ein Durchschnittslohnverdiener in München bei einem Umzug im Jahr 2017 sechs Prozent weniger Wohnfläche leisten konnte als 2013, sind die Mieten innerhalb von fünf Jahren in Berlin (minus 0,9 Prozent) und Stuttgart (minus 0,3 Prozent) vergleichsweise konstant geblieben.

In Düsseldorf (plus 1,2 Prozent), Köln (plus 1,4 Prozent), Frankfurt am Main (plus 2,0 Prozent) und Hamburg (plus 4,6 Prozent) konnte sich ein Arbeitnehmer im Jahr 2017 mehr Wohnfläche leisten als fünf Jahre zuvor.

Dennoch sparen viele Großstädter dem Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI) zufolge lieber an Fläche, bevor sie aufs Land ziehen. Demzufolge wurden in den Metropolen weiterhin mehr Wohnungen benötigt.

Mieterbund warnt vor weiter steigenden Mieten 2019

Voigtländer geht davon aus, dass die Mieten in den Städten 2019 nicht mehr ganz so stark steigen werden. Denn die Zuwanderung aus dem Ausland gehe zurück und die Politik reguliere immer mehr – etwa mit verschärfter Mietpreisbremse und weniger Spielraum für Eigentümer, Modernisierungen auf die Miete umzulegen.

Der Deutsche Mieterbund warnt wiederum vor weiter steigenden Mieten auch im neuen Jahr.

"Es gibt nach unserer Einschätzung keine Faktoren, die den Anstieg der Mieten bremsen dürften." Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten

So klafften Angebot und Nachfrage gerade in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten nach wie vor auseinander. "Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in den Städten voraussichtlich um drei bis fünf Prozent steigen", so Siebenkotten weiter. Doch auch der Mieterbund-Chef zieht in Erwägung, dass sich der Mietpreisanstieg in den "extrem hochpreisigen Städten" verlangsamt, da die Mieten hier nicht mehr bezahlbar seien.


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