Studentisches Wohnen: Der Trend geht zu Einzelapartments

Der Markt für Studentisches Wohnen wird auch 2020 wachsen, so eine Savills-Analyse. Der große Trend bei den projektierten privaten Studentenwohnanlagen: Einzelapartments, bevorzugt im Preissegment 500 Euro plus. Dabei engagieren sich Investoren stärker in Städten abseits der Metropolen.

Blickt man am deutschen Markt für Studentisches Wohnen auf die Entwicklung des Angebots von Privatanbietern, so gab es Savills zufolge in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: Nach oben. In den dreißig größten deutschen Hochschulstädten, gemessen an der Zahl der Studierenden, wurden laut Analyse von Savills zum Markt für Studentisches Wohnen 2019/20 seit 2010 mehr als 45.000 Betten von privaten Investoren gebaut. Damit hat sich das Angebot mehr als vervierfacht. Mitte 2019 machte der Bestand der Privatanbieter zirka 51.500 Betten aus – das entspricht mehr als 25 Prozent des Gesamtangebots für Studierende.

"Die Neubautätigkeit privater Anbieter hat in den Jahren 2017 und 2018 neue Höchststände erreicht. Allein in diesen zwei Jahren kamen in Summe rund 14.600 neue Wohnplätze an den Markt", erläutert Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills die Studienergebnisse. Für das Jahr 2020 ist von den Privaten die Fertigstellung von mehr als 8.700 weiteren Plätzen geplant, während gemeinnützige und öffentliche Träger wahrscheinlich nur rund 11.000 Betten fertigstellen – damit würde der Marktanteil von Privatanbietern auf ein Drittel ansteigen.

Neubau-Pipeline: größer als der Bestand

Während der Markt zukünftig voraussichtlich langsamer wachsen wird, fängt in einigen Städten die Bautätigkeit jetzt erst richtig an. Am stärksten wird laut Savills das Angebot in Dortmund, Düsseldorf und Hannover wachsen. Alleine in Dortmund werden Privatanbieter bis Ende 2022 etwa 1.550 neue Betten schaffen – damit steigt das Privatangebot dort um mehr als das Neunfache.

"Die hohe Neubauaktivität in Städten wie Dortmund oder Hannover zeigt, dass Privatanbieter ihr Engagement stärker auch auf Städte außerhalb der großen Metropolen ausweiten", erklärt Michael Gail, Director und Teamleader Investment Munich bei Savills. Während die Bautätigkeit in Berlin weiter hoch bleibt, geht nämlich die Dynamik in München zurück. Die größten Pipelines gibt es neben Berlin in Hamburg, Aachen und Dortmund. In diesen drei Städten sind bis Ende 2022 weitere 5.900 Betten geplant, wobei vor allem Hamburg mit fast 2.750 Betten hervorsticht.

Bieterwettstreit: Kampf um Baugrund nimmt zu

Nicht nur in den großen Metropolen, auch in den meisten anderen Top-30-Unistädten sieht Savills die Investoren vor der Schwierigkeit, geeignete Baugrundstücke zu akquirieren. Viele der in Frage kommenden Flächen sind auch für Entwickler von Eigentumswohnungen attraktiv. Damit ist der Bieterwettstreit um die Grundstücke entsprechend intensiv.

Ein Ausweichen auf schlechtere Mikrolagen beobachtet Savills trotzdem nicht: Während sich im Bestand zirka zwölf Prozent der Betten in unterdurchschnittlich attraktiven Wohnlagen befinden, sind es bei den in Bau und Planung befindlichen Betten nur rund acht Prozent. Der Anteil von Betten in stark überdurchschnittlichen Lagen dürfte sogar ansteigen. Verglichen mit dem Bestand entsteht das zukünftige Angebot vor allem häufiger in Lagen durchschnittlicher Qualität.

Mietsegment: unter 450 Euro passiert wenig

Bislang entfällt der Bestand der Privatanbieter zu etwa gleichen Teilen auf Angebote zu All-In-Mieten von mehr als 500 Euro pro Monat und Bett und solchen, die maximal 500 Euro kosten. 26 Prozent des Privatbestandes kostet mehr als 600 Euro im Monat.

Bei den in Bau und Planung befindlichen Betten schätzt Savills, dass etwa zwei Drittel aller Betten zu All-In-Mieten von mehr als 500 Euro im Monat angeboten werden. Nur 19 Prozent der geplanten Betten dürften 450 Euro oder weniger kosten. "Angesichts steigender Bau- und Grundstückskosten erscheint es unwahrscheinlich, dass zukünftig mehr Privatangebot zu niedrigeren Mieten entsteht. Auch der anhaltende Fokus auf Einzelapartments steht dem entgegen", konstatiert Schenk.

Marktvolumen: knapp neun Milliarden Euro

Mit dem Wachstum des Privatbestandes ist der Markt für Studentisches Wohnen in den vergangenen Jahren auch für immer mehr Immobilieninvestoren interessant geworden. Um abschätzen zu können, wie viel Kapital sich in Studentenwohnanlagen investieren lässt, hat Savills die Größe und Struktur des investierbaren Bestands näher beleuchtet.

Nach einer Schätzung haben alle bestehenden und in Bau und Planung befindlichen privaten Studentenwohnanlagen in den Top-30-Städten ein Marktvolumen von etwa 8,7 Milliarden Euro. "Der Bestand dürfte rund 5,9 Milliarden Euro wert sein", sagt Gail. Allerdings entfallen dabei rund zwei Milliarden Euro auf Wohnungen, die sich im Teileigentum befinden und für institutionelle Investoren keine Rolle spielen.

Investment-relevanter Markt: Frankfurt bietet am meisten

Das Volumen von Bestandsobjekten im Globaleigentum (Immobilien im Alleinbesitz) beläuft sich laut Savills auf etwa 3,6 Milliarden Euro. Hiervon entfallen 57 Prozent auf Objekte mit einem Betreiber. Das Volumen pro Wohnplatz ist bei Betreiberimmobilien im Durchschnitt um 41 Prozent höher als bei Objekten ohne Betreiber. "Zum einen konzentrieren sich Betreiber auf die großen und in der Regel teureren Universitätsstädte und zum anderen liegen ihre Objekte in der Regel in besseren Lagen", erklärt Schenk. Rund 45 Prozent des Bestands der Betreiber liegen demnach in überdurchschnittlich attraktiven Wohnlagen – bei Immobilien ohne Betreiber sind es rund 31 Prozent (alles Häuser im Globaleigentum).

Die in Bau und Planung befindlichen Immobilien mit einem Gesamtwert von etwa 2,8 Milliarden Euro dürften Savills zufolge vor allem für den Globalverkauf vorgesehen sein. Der relevante Markt für institutionelle Investoren beläuft sich damit auf geschätzte 6,4 Milliarden Euro. In Frankfurt am Main dürfte sich der investierbare Markt demnach auf etwa 570 Millionen Euro belaufen.

Danach folgen München, Köln, Mainz, Aachen und Darmstadt mit Volumina zwischen 290 und 370 Millionen Euro. Obwohl München derzeit mit über 6.300 Betten den größten Privatbestand hat, ist der für institutionelle Investoren relevante Markt vergleichsweise klein. Dies liegt daran, dass 84 Prozent aller Betten auf Objekte im Teileigentum entfallen. Auch bei den in Bau und in Planung befindlichen Objekten ist in München davon auszugehen, dass diese überwiegend im Teileigentum veräußert werden.

Versorgungsquoten: in Düsseldorf, Kassel und Köln am niedrigsten

Die Fundamentaldaten am Studentenwohnungsmarkt sind laut Savills aus Eigentümersicht weiterhin positiv. Die Nachfrage nach studentischem Wohnraum wird demnach so hoch sein wie noch nie. Im Wintersemester 2018/19 gab es in den untersuchten Top-30-Städten etwa 1,6 Millionen Studierende – noch einmal 0,8 Prozent mehr als im Studienjahr zuvor.

Die Versorgungsquote im Durchschnitt der Top-30-Städte steigt laut Savills nur gering an: Aktuell liegt sie in den Top-30-Städten der Studie zufolge derzeit bei 11,9 Prozent. Werden die avisierten Studentenapartment fertig, dürfte die Quote perspektivisch auf 14 Prozent ansteigen. Die höchsten Versorgungsquoten erwartet Savills mittelfristig in Heidelberg (23 Prozent), Mainz und Stuttgart (jeweils 21 Prozent), die geringsten in Kassel (sechs Prozent), Düsseldorf und Köln (jeweils acht Prozent).

Im Preissegment ab 450 Euro All-In-Miete wird die Versorgungsquote laut Savills im Durchschnitt der Top-30-Städte mittelfristig nur elf Prozent betragen. Allerdings geht Savills davon aus, dass die Versorgung in diesem Preissegment in Leipzig, Mainz und Dresden auf mindestens 20 Prozent ansteigen wird. In 14 Städten wird die geschätzte Versorgungsquote im Preissegment ab 450 Euro All-In-Miete dagegen auch nach Vollendung der Pipeline weniger als zehn Prozent betragen. Hierzu zählen Städte wie Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster und Stuttgart. Die Angebotslücke in diesen Städten ist somit relativ groß.


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