12.10.2016 | DIP/Savills

Büromarkt: Steigende Flächenumsätze, sinkende Leerstände – Markt zeigt sich uneinheitlich

Den höchsten Büroflächenumsatz macht DIP unter den Top 7 aus.
Bild: DIP

In den Top 7 deutschen Büromärkten hat DIP – Deutsche Immobilien-Partner in den ersten drei Quartalen 2016 einen Büroflächenumsatz von rund 2,72 Millionen Quadratmetern registriert, zwölf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, während in den fünf mittelgroßen Bürozentren ein Rückgang von zwölf Prozent verzeichnet wird. Savills kommt auf einen Umsatz von 2,56 Millionen Quadratmetern nur für die Top 6. Die Leerstandsquote ging in allen Märkten zurück.

Laut DIP hat der Büroflächenumsatz in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) damit einen Anteil von 92 Prozent am gesamten Büroflächenumsatz der zwölf insgesamt untersuchten DIP-Märkte Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart.

Berechnungen von German Property Partners (GPP) zufolge wurden in den deutschen Top 7 in den ersten neun Monaten 2016 rund 2,67 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 17 Prozent.

Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in Köln mit plus 39 Prozent, Frankfurt am Main (plus 38 Prozent), Stuttgart (plus 34 Prozent), Dresden (plus 21 Prozent), Hamburg (plus 17 Prozent) und München (plus elf Prozent). Gesunkene Flächenumsätze wurden in Nürnberg (minus drei Prozent), Berlin (minus vier Prozent), Düsseldorf (minus zehn Prozent), Leipzig (minus 15 Prozent), Magdeburg (minus 21 Prozent) und Essen (minus 31 Prozent) registriert.

Berlin nimmt beim Flächenumsatz Spitzenposition ein

Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat DIP-Analysen zufolge seine Spitzenposition als umsatzstärkster Büromarkt behauptet. Das bestätigt auch eine Studie von TLG. Mit einem zwar gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 26.000 Quadratmeter reduzierten Flächenumsatz von insgesamt 566.000 Quadratmetern bleibt Berlin die Nummer eins. In München wurden 2016 bislang 550.000 Quadratmeter (plus 55.000 Quadratmeter) vermietet.

Auf Platz drei folgt mit größerem Abstand Hamburg. Hier stieg der Büroflächenumsatz um 60.000 Quadratmeter auf aktuell rund 410.000 Quadratmeter. Der größte absolute Umsatzanstieg wurde von DIP in Frankfurt am Main mit rund 102.000 Quadratmetern auf 371.000 Quadratmeter registriert. Savills kommt auf einen Flächenumsatz von 340.000 Quadratmetern (plus 17 Prozent gegenüber der Vorjahresperiode).

Auch in Köln und Stuttgart wurden laut DIP mit plus 75.000 Quadratmetern (270.000 Quadratmeter) beziehungsweise plus 65.000 Quadratmetern (255.000 Quadratmeter) große Umsatzzuwächse generiert. Im Gegensatz dazu analysierte DIP in Düsseldorf (298.000 Quadratmeter; minus 34.000 Quadratmeter) einen deutlichen Umsatzrückgang.

Auch Savills zufolge sticht Düsseldorf aus den Top-Märkten heraus, als einziger Markt, der im bisherigen Jahresverlauf einen Rückgang beim Flächenumsatz verzeichnete. Insgesamt sind demnach in Düsseldorf in den ersten drei Quartalen 2016 etwa 253.400 Quadratmeter umgesetzt worden (minus 13 Prozent 2015). Für das Gesamtjahr erwartet Savills einen Umsatz von 350.000 Quadratmetern (2015: 414.600 Quadratmeter).

Umsätze in den mittelgroßen Bürozentren rückläufig

In den mittelgroßen Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes insgesamt negativ: Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz um rund zwölf Prozent. Insgesamt entfallen auf Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg mit etwa 250.000 Quadratmetern nur rund acht Prozent des von DIP deutschlandweit erfassten Flächenumsatzes.

Bei Betrachtung der Einzelmärkte durch DIP zeigt sich, dass die Flächenumsätze in Essen (61.000 Quadratmeter; minus 27.000 Quadratmeter), Leipzig (66.000 Quadratmeter; minus 12.000 Quadratmeter) und Magdeburg (16.500 Quadratmeter; minus 4.500 Quadratmeter) markant zurückgegangen sind. Nur in Nürnberg (46.500 Quadratmeter; minus 1.500 Quadratmeter) konnte ein mit dem Vorjahr vergleichbares Ergebnis erzielt werden. Einen Anstieg gab es lediglich in Dresden (58.000 Quadratmeter; plus 10.000 Quadratmeter).

Höchster Leerstand in Frankfurt

Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den zwölf analysierten deutschen Märkten um mehr als 960.000 Quadratmeter binnen Jahresfrist von 7,39 Millionen Quadratmeter Ende September 2015 auf aktuell 6,43 Millionen Quadratmeter reduziert. Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der zwölf DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 7,2 Prozent auf aktuell 6,3 Prozent.

Die größten Büroflächenleerstände verzeichnen laut DIP Frankfurt am Main (1,25 Millionen Quadratmeter; 10,4 Prozent des Bestands) und Berlin (950.000 Quadratmeter, fünf Prozent). An dritter Stelle folgt laut DIP München mit einer Angebotsreserve von 880.000 Quadratmetern beziehungsweise 4,6 Prozent.

Laut Savills ging die Leerstandsrate in den Top-6-Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) auf insgesamt sechs Prozent und damit auf den niedrigsten Stand seit 2001 zurück, am deutlichsten in Düsseldorf (9,2 Prozent), am geringsten in Berlin (2,9 Prozent). „In den zentralen Lagen finden Unternehmen auf der Suche nach Büroflächen ab 1.000 Quadratmetern so gut wie kein Angebot im Bestand mehr“, so Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills.

Überdurchschnittliche Steigerung der Spitzenmiete in Berlin

„Eine Folge der zunehmenden Knappheit: Die Büromieten erreichen ein Niveau, das viele Marktteilnehmer vor einigen Jahren wohl noch für utopisch gehalten hätten“, so Mornhart.
Vor allem Berlin steche hervor: Die Spitzenmiete in der Bundeshauptstadt stieg laut Savills auf zuletzt 26,90 Euro pro Quadratmeter und damit um fast 30 Prozent innerhalb von weniger als vier Jahren. Im Durchschnitt der Top 6 erreichte die Spitzenmiete Ende September demnach knapp 29 Euro pro Quadratmeter. Auch die Durchschnittsmieten stiegen Savills zufolge weiter auf jetzt 15,70 Euro pro Quadratmeter.

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so Mornhart.

In den zwölf analysierten deutschen DIP-Büromärkten ist die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres um 1,20 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise fünf Prozent auf 27,20 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2016 gestiegen. Eine überdurchschnittliche Steigerung der Spitzenmiete wurde hier in Berlin (plus 8,5 Prozent) registriert.

Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen zog laut DIP markant an und zwar um rund zwölf Prozent (zwei Euro pro Quadratmeter) auf 18,70 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2016. Die größten Verteuerungen wurden von DIP in Dresden (plus zwölf Prozent), Berlin (plus 10,5 Prozent) und Düsseldorf (plus sieben Prozent) analysiert.

Savills zufolge ist damit zu rechnen, dass die Leerstandsrate in den Top 6 von durchschnittlich sechs Prozent per Ende September weiter zurückgeht und die Mieten ihren Anstieg fortsetzen. Wie schon in den vergangenen Monaten dürfte demnach die Miete im mittleren Preissegment im Schnitt stärker steigen als im Spitzensegment: Die Durchschnittsmiete, die laut Savills zuletzt bei 13,95 Euro pro Quadratmeter lag, wird die Schwelle von 14 Euro pro Quadratmeter im weiteren Jahresverlauf noch durchbrechen.

Schlagworte zum Thema:  Büromarkt, Leerstand, Immobilienberatung

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