Der deutsche Wohninvestmentmarkt war im ersten Quartal 2017 durch kleinere Transaktionen und den Handel mit Projektentwicklungen geprägt, wie Studien zeigen. JLL zufolge wurden Wohnimmobilien im Wert von 3,7 Milliarden Euro gehandelt. Das wäre im Vergleich zum Jahresauftakt 2016 ein Plus von 75 Prozent. Dr. Lübke & Kelber geht von einem Transaktionsvolumen in Höhe von 3,1 Milliarden Euro und einem Plus von 72 Prozent aus.

"Trotz des höheren Volumens zum Jahresbeginn 2017 ist die Angebotsknappheit spürbar", sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Niedrige Renditen und hohe Preise seien vor allem in den Top-7-Städten neue Normalität.

„Die Preise sind insgesamt deutlich gestiegen“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. JLL zufolge mussten Investoren im ersten Quartal 2017 durchschnittlich mehr als 130.000 Euro pro Wohneinheit bezahlen. "Ein Jahr zuvor waren es nur 95.000 Euro“, so Kortmann.

Besonders stark entwickelten sich Forward Deals: Sie summierten sich nach Angaben von JLL in den ersten drei Monaten auf nahezu 30 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Pro Wohneinheit seien bei diesen Forward Deals etwa 260.000 Euro investiert worden.

„Investoren sichern sich bei Forward Deals eine Produktpipeline an attraktiven Projekten, übernehmen einen Teil des Risikos und ermöglichen so den Entwicklern, die günstigen Finanzierungen im Niedrigzinsumfeld zu nutzen“, sagt Kortmann.

Größte Verkäufergruppe waren die Projektentwickler, die insgesamt über 1,3 Milliarden Euro an Immobilienvermögen abbauten.

Wohnungskonzerne wollen wachsen und suchen nach Alternativen

Neben den weiter steigenden Preisen von Bestandsimmobilien hat laut Dr. Lübke & Kelber der zunehmende Trend, Projektentwicklungen zu erwerben, einen signifikanten Einfluss auf die Entwicklung der Durchschnittspreise.

Für weiteres Wachstum müssen JLL zufolge also höhere Preise bezahlt und gegebenenfalls auch andere Risikostrukturen akzeptiert werden. Dazu gehöre, so Kortmann, dass die Konzerne in die Nachverdichtung der Bestände investieren, wie es etwa der Wohnungsriese Vonovia gemacht hat, oder selbst Standorte zu entwicklen, um in prosperierenden Wohnungsmärkten Fuß zu fassen, wie im Fall des zweitgrößten deutschen Wohnungskonzerns Deutsche Wohnen und dem Investment in das frühere Kasernengelände in Potsdam-Krampnitz.

Berlin vereint mehr als ein Drittel des Investitionsvolumens auf sich

Am größten deutschen Wohninvestmentstandort, in Berlin, wurden JLL zufolge mit 1,3 Milliarden Euro mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens getätigt. Etwa zehn Prozent (entsprechend 400 Millionen Euro) sind demnach auf Hamburg entfallen und mit einem Anteil von sechs Prozent steht das Ruhrgebiet erstmals seit 2014 wieder auf einem der oberen Plätze. Frankfurt am Main kommt laut JLL nur auf 182 Millionen Euro mit drei Transaktionen.

Maßgeblich beteiligt waren deutsche Investoren. Hier sind sich JLL und Dr. Lübke & Kelber einig. Laut Dr. Lübke & Kelber GmbH lag das Investitionsvolumen deutscher Investoren im ersten Quartal 2017 bei 2,6 Milliarden Euro, das wäre ein Anteil von 83 Prozent. Der Anteil der internationalen Akteure am Transaktionsvolumen liegt laut JLL bei etwa 20 Prozent: Mit 400 Millionen Euro floss demnach das meiste Kapital aus Frankreich und Israel nach Deutschland. Insgesamt kamen internationale Investoren nach Angaben von Dr. Lübke & Kelber mit 500 Millionen Euro auf einen Marktanteil von rund 17 Prozent.

Wohnungs- und Quadratmeterpreise gestiegen

Der durchschnittliche Preis je gehandelter Wohneinheit lag laut Dr. Lübke & Kelber im ersten Quartal 2017 bei rund 122.100 Euro, das sind 41 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg demnach auf 1.850 Euro. Für 2017 geht Dr. Lübke & Kelber Research davon aus, dass Wohnimmobilien eine beliebte Assetklasse bleiben wird.

"Das geringe Angebot von Bestandsimmobilien und das hohe Preisniveau, besonders in den Top-7-Städten, aber auch in einigen Mikrolagen von B-Städten, wird Investitionen in Projektentwicklungen weiter beflügeln", sagt Jacke.

Dr. Lübke & Kelber Research erfasste insgesamt 100 Transaktionen zwischen Januar und März 2017, dabei wurden rund 25.200 Wohnungen gehandelt (Vorjahreszeitraum: 95 Deals und 20.900 Wohneinheiten).

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