Einkaufszentren stellen rund elf Prozent der Verkaufsfläche in Deutschland. Viele davon sind ins Alter gekommen. Neue Standorte sind schwer zu finden, der Wettbewerb unter den Shopping-Centern, mit Fachmärkten und dem Onlinehandel ist intensiv, und das Geschäft mit Modernisierungen wird zum treibenden Faktor am Einzelhandelsmarkt, wie die GMA-Revitalisierungsstudie 2018 zeigt. Seit 2010 sind bereits 7,1 Milliarden Euro in die Revitalisierung von deutschen Centern geflossen.

In der zur Expo Real 2018 publizierten aktuellen Studie der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (Ludwigsburg) wurden 665 Einkaufszentren in Deutschland im Zeitraum 2010 bis 2018 auf ihre Revitalisierungsbedürftigkeit hin analysiert.

Untersucht wurden bereits realisierte sowie grundlegende baulich-konzeptionelle Neu- und Umstrukturierungen und -positionierungen bis hin zum Mieterangebot. Neben Markt- und Standortbedingungen wurden auch die Immobilen selbst und die jeweils eingesetzten Investitionssummen unter die Lupe genommen.

Die Ergebnisse der GMA-Studie:

  • Revitalisierungsquote: 32 Prozent (211 revitalisierte Center), davon die höchste bei Stadtteilcentern (39 Prozent)
  • Revitalisierte Centerfläche: 6,6 Millionen Quadratmeter (3,1 mal mehr Revitalisierungen als Neueröffnungen, Tendenz deutlich steigend)
  • Mitteleinsatz: Pro Quadratmeter Mietfläche im Durchschnitt 1.075 Euro
  •  Interne Umstrukturierungen und Modernisierungen: 61 Prozent
  •  umfassende Neustrukturierungen: 14 Prozent
  •  Revitalisierungszyklus: 10,4 Jahre im Durchschnitt, Tendenz sinkend

"Zumeist wurden größere Objekte revitalisiert, während Center unter 20.000 Quadratmeter Mietfläche ihren teilweise vorhandenen Investitionsstau in den vergangenen Jahren nicht auflösen konnten", erklärt Dirk Riedel vom GMA-Büro Köln und Leiter der Studie. Im Vordergrund standen interne Umstrukturierungen. Etwa 14 Prozent der Revitalisierungen waren grundlegende Neupositionierungen mit Erweiterungen.

Der Neubau von Shopping-Centern stand laut einer Studie von Cushman & Wakefield bereits 2017 nur noch vereinzelt auf der Tagesordnung. Bereits im ersten Halbjahr 2016 war Neubau Cushman & Wakefield zufolge um 50 Prozent eingebrochen. Noch 2015 waren nach Berechnungen von Colliers Einkaufszentren mit 43 Prozent die meistgehandelten Handelsimmobilien gewesen.

Nachfrage sinkt: Strategien zur Sicherung der Marktposition gefragt

Etwa 50 Prozent der Center, die aufgrund ihrer Neueröffnung seit 2010 oder einer Revitalisierung in jüngerer Zeit heute (noch) wesentlichen Ansprüchen genügen, werden nach Meinung der GMA-Experten spätestens ab 2020 (wieder) Umstrukturierungs- und Modernisierungsbedarf haben.

Zudem müssen sich zirka 30 Prozent der Center mit Strategien zur Sicherung der Marktposition auseinandersetzen, da das Nachfragepotenzial für den stationären Handel im Einzugsgebiet GMA zufolge schrumpfen wird. Der Renner sind derzeit eher Fachmarktzentren, wie eine Studie von CBRE zeigt.

Zehn Prozent der Center bekommen zögerliche Investitionen zu spüren

Nur etwa eines von sieben Shopping-Centern wird der GMA-Studie zufolge im Jahr 2020 über günstige bis sehr günstige Markt-, Standort- und Objektvoraussetzungen verfügen. Vier von fünf Centern, die gegenwärtig dringend Modernisierungsbedarf aufweisen, werden laut der GMA vermutlich bis 2020 keine Korrekturmaßnahmen dennoch realisiert haben.

Hier sehen die Studienautoren Handlungsdruck, wenn sich diese Einkaufzentren ein ausreichendes Nachfragepotenzial erschließen und einen attraktiven Branchen- und Mietermix anbieten wollen. Bei mehr als einem Drittel dieser Center wird das Einzugsgebiet kleiner werden und sich die (zum Teil positive) Nachfrageentwicklung der vergangenen Jahre umkehren.

In den kommenden Jahren könnte zudem etwa jedes zehnte Center, das heute (noch) wesentlichen Ansprüchen genügt, den bereits in der Vergangenheit zögerlichen Investitionsfluss spüren und ebenfalls markt-, standort- und objektseitige Schwierigkeiten bekommen. Hier geht die GMA mittel- bis langfristig sogar davon aus, dass die Center "sterben" werden beziehungsweise es zu Desinvestitionen und Umnutzungen kommen wird.

Hohes Revitalisierungspotenzial in vier Alt-Bundesländern plus Berlin

Die meisten Objekte mit dem höchsten Revitalisierungspotenzial werden 2020 in Bayern, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Berlin und Niedersachsen stehen.

Die meisten Revitalisierungen bislang wurden in Bundesländern einer mit hohen Anzahl von Einkaufszentren realisiert: Nordrhein-Westfalen (38 Revitalisierungen), Berlin (28), Bayern (26), Hessen (21) und Sachsen (19). Bezogen auf alle vorhandenen Einkaufszentren ist der höchste Anteil revitalisierter Objekte im Untersuchungszeitraum 2010 bis 2018 in den nördlichen Bundesländern zu verzeichnen.

Mit jeweils 52 Prozent lagen Hamburg und Schleswig-Holstein vorne, gefolgt von Bremen (50 Prozent), Hessen (45 Prozent) und Berlin (44 Prozent). Deutlich zurückhaltender war
die Investitionstätigkeit laut GMA in den Flächenländern Rheinland-Pfalz und Saarland (jeweils zwölf Prozent), Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern (je 14 Prozent) sowie Sachsen-Anhalt (16 Prozent).

Aus Sicht der GMA sind gelungene Beispiele:

Kaufpark Eiche (Ahrensfelde)

Ratio_Land (Baunatal)

Hallen Am Borsigturm (Berlin)

Loom (ehemals City-Passage; Bielefeld)

Ruhrpark (Bochum)

Waterfront (Bremen)

Indupark-Center (Dortmund)

Centrum-Galerie (Dresden)

Sevens (Düsseldorf)

Planetencenter (Garbsen)

Hamburger Meile (Hamburg)

Paunsdorf Center (Leipzig)

Marstall (Ludwigsburg)

Citti-Park (Lübeck)

Kurpfalz-Center (Mannheim)

PEP Einkaufs-Center (München-Neuperlach)

Riem Arcaden (München)

Mercado (Nürnberg)

CentrO (Oberhausen)

Äppelallee-Center (Wiesbaden)

Revitalisierungszyklen verkürzen sich weiter

Für die kommenden Jahre erwarten die Handelsspezialisten von der GMA – auch bedingt durch flexiblere Mietvertragslaufzeiten – sich weiter verkürzende Revitalisierungszyklen. Die Zahl der Einkaufszentren, die sich pro Jahr neu positionieren, wird demnach steigen.

"Wir schätzen für die nächste Dekade ein Volumen von 270 bis 320 Centern, die neustrukturiert oder modernisiert werden müssen. Bei Berücksichtigung der deutlich
gestiegenen Baukosten entspricht dies fast einer Verdopplung der Investitionen", sagt Raimund Ellrott, GMA-Niederlassungsleiter in Hamburg.

Das kumulierte Investitionsvolumen wird sich in einer Bandbreite Ellrott zufolge zwischen zehn und 14 Milliarden Euro bewegen.

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