Der türkische Immobilienmarkt galt einmal als lukrative Investmentregion. Auch deutsche Investoren engagierten sich dort. Doch die einstige Euphorie hat sich längst ver­flüch­­tigt. Wem es nicht gelang, rechtzeitig auszusteigen, muss sich nun auf Renditeeinbußen einstellen.

Der tiefe Fall der türkischen Lira – Kursverlust gegenüber dem US-Dollar seit Jahresbeginn in der Spitze fast 40 Prozent (Stand: 19.9.2018) – erschüttert nicht nur das Land am Bosporus und dessen Bewohner. Auch eine Reihe von Immobilieninvestoren hierzulande dürften die ak­tuellen wirt­schaft­lichen Tur­bu­len­zen in der Türkei wenig begeistert mitverfolgen.

Konkrete Zahlen darüber, wie viel Geld deu­tsche Ka­pi­tal­geber in tür­kischen Im­­mo­bi­lien ange­legt haben, sind zwar kaum verfügbar. Doch immerhin lassen sich die Immobiliensegment­e, in die es zumeist ge­flos­­sen ist, identi­fi­zie­­ren.

"Private Investoren, etwa in Deutsch­land le­ben­de Tür­ken, stecken ihr Geld fast aus­schließ­­lich in Wohn­­­im­­mo­bilien", hat Tho­­mas Beyerle, Ge­­schäfts­­führer Ca­tella Pro­­perty Va­lu­a­tion, beobachtet.

Institutionelle Anleger seien dagegen vor allem auf Einzelhandelsim­mo­bi­­li­en fixiert gewe­sen, sagt er. Denn es ist noch gar nicht so lange her, da galt die Türkei als wirtschaf­t­li­cher Musterkna­be. Ausländische Investoren waren vom ho­hen Wachs­tumstempo der Wirtschaft, das zeit­wei­se so­gar das Chi­­nas deutlich übertrumpfte, begeistert.

Unter Federführung des früh­e­ren Mi­­­nis­­ter- und heu­tigen Staatspräsidenten Recep Tay­yip Er­­­do­gan suchte das Land die An­nähe­rung an Eu­ropa, um dem er­sehn­ten EU-Bei­­tritt eine rea­lis­ti­sche Perspektive zu eröffnen.

Hoher Nachholbedarf bei Einzelhandelsimmobilien

Von der Euphorie ließen sich auch As­set­­ Ma­na­ger hierzulande anstecken. So haben die Fonds Uni­Im­mo: Eu­­ropa (Fonds­­ver­mögen: 12,2 Mil­­­li­ar­­­den Eu­ro) und Un­i­Im­­mo: Glo­bal (3,5 Milliar­den Euro) von Un­­i­on Investment aus jener Zeit zwei Shop­ping-Center im Be­stand. Insge­­samt sum­mie­­ren sich beide Türkei-Enga­ge­ments auf 425 Mil­­­lionen Euro. Der Wert der Center ent­spricht 1,5 Prozent beziehungsweise 7,1 Prozent des Immobilie­nver­mögens der Fonds.   

Die Türkei habe einen enormen Nachholbedarf, was Einzelhandels­im­mo­bi­lien wie Shoppingmalls betref­fe, stellt Bey­­erle fest. Dort lebten fast ebenso viele Menschen wie in der Bun­des­re­publik. Während aber etwa 20 türkische Städte über eine Mil­li­o­n Einwohner hätten, knack­ten in Deu­tsch­­land allein Berlin, Hamburg, München und Köln diese Marke. Der Bedarf an Shop­­ping­-Centern, so der Marktkenner, sei in Deutschland längst gesättigt. Die Tür­­kei ticke je­doch bei Pro­jektentwicklungen in diesem Segment nach wie vor im Boommodus.

ECE mit 13 Einkaufszentren in der Türkei vertreten    

Kein Wunder, dass auch Europas Top-Be­trei­ber ECE (Assets under Manage­ment: 34 Milliarden Eu­ro) in dem aufstrebenden Schwellenland bereits seit Jahren präsent ist. Ei­­ge­nen An­­­ga­ben zu­folge managen die Hamburger dort 13 Einkaufszentren. Das letzte wur­­de erst An­fang Juni 2017 in der nord­türkischen Stadt Bursa – rund zwei Millionen Einwohner – er­­öff­net. Mit 75.000 Qua­drat­me­tern Mietfläche ist es eines der drei größ­­ten von ECE be­trie­be­nen Malls in der Türkei. Laut JLL sind dort gegenwärtig landesweit mehr als 40 Shop­ping-Center im Bau, davon allein 18 in der 15-Millionen-Einwohner Metropole Istanbul.  

Bei ECE gibt man sich mit Blick auf die Zukunftsaussichten optimistisch: "Wir sind da­ran inter­essiert, neue Managementaufträge in der Türkei zu akquirieren und unser Ge­schäft mit dem Betrieb und der Vermietung von Shoppingcentern auszubauen", heißt es in ei­ner Stellung­­­­­nah­me. Zumal das Land trotz der Talfahrt der türkischen Währung und der politisch schwie­­­ri­gen Si­tu­ation – bedingt durch den Krieg in Syrien und den autokratischen Re­­­gie­rungs­­stil von Staatsprä­sident Erdogan – wirtschaftlich nicht schlecht dasteht.   

Die wirtschaftlichen Eckdaten sind – zum Teil – sogar durchaus respektabel. So ist die Staatsver­schuldung mit 28,5 Prozent der Wirtschaftsleistung (Stand: 2017) nicht einmal halb so hoch wie die Deutschlands mit 64,1 Prozent. Beim Wirtschaftswachstum hat die Bundesrepublik gleich­falls das Nachsehen: Im vergangenen Jahr legte in der Türkei das Bruttoin­lands­­pro­dukt um 7,4 Pro­zent zu. In diesem und im kommenden Jahr soll das Plus mit 4,3 Prozent zwar er­heb­lich schwächer ausfallen, es würde aber dennoch mehr als doppelt so stark zulegen wie der für die deutsche Wirtschaft prognostizierte Anstieg.

Taurus: "Zu viele Risikofaktoren"

Anders als ECE schätzen Investoren wie Taurus Investment Hol­ding die Si­tu­a­tion trotz­dem weitaus kriti­scher ein. "Es gibt zu viele Risikofaktoren aufgrund der poli­ti­schen und wirtschaft­­­­lichen Entwicklung. Wir beobachten, was in der Türkei pas­siert, haben uns dort aber be­­­reits seit 2014 nicht mehr mit neuen Investments engagiert", sagt David Czyzewski, Vice-Pre­si­dent der Tau­rus Investment Holding Deutschland. Der Value-add-In­vestor hat unter an­derem Pro­jekt­ent­wick­lun­gen von Wohnimmobilien in Ankara und Istanbul in Form von Club Deals – vor­wiegend für türkische, aber auch für deutsche Kapitalan­le­ger – realisiert.  

Czyzewski ist schon länger skeptisch gestimmt. Internationale Investoren zögen sich bereits seit meh­reren Jahren massiv aus der Türkei zurück, weil sich das Investitionsklima perma­nent ver­schlechtert habe. Hinter vorgehaltener Hand urteilen andere Investment­gesell­schaf­ten ähnlich. Dabei kann sich die Türkei die Kehrtwende von Investoren eigentlich nicht leis­ten. We­gen des hohen Lei­s­tungs­bi­lanzdefizits – 2017: 47 Milliarden US-Dollars, das sind 5,5 Prozent der Wirtschaftsleistung – ist das Land auf Ka­pi­tal­im­­porte dringend ange­wie­sen.

Ferner ist der Bankensektor angeschlagen. Türkische Kreditinstitute und Unternehmen sollen mit mehr als 300 Milliarden Euro im Ausland in der Kreide stehen. Rund 100 Milliarden Euro wer­­den in den nächsten zwölf Monaten fällig. Wegen der schwachen Lira drückt die Schulden­last besonders stark. Sollten die Kreditausfälle deutlich zunehmen, würde das die Banken zusätzlich unter Druck setzten. Eine Pleitewelle könnte die Folge sein.

Ausländische Währungen nicht mehr erwünscht     

Um den Währungsverfall wenigstens kurzfristig zu bremsen und der Kapitalflucht entgegenzu­wirken sowie der galoppierenden Geldentwertung, hat die türkische Notenbank unlängst die Leit­­zin­sen um mehr als sechs Prozentpunkte auf 24 Prozent angehoben. Die Regierung zog eben­­­falls rabiat die Notbremse und verbot, das Leasen von Fahrzeugen sowie den Kauf oder die Anmietung von Immobilien in ausländischer Währung abzuwickeln.

Das dürfte Shopping-Center-Betreibern und den in deren Immobilien engagierten Investo­ren aus Deutschland bitter aufstoßen. "Da der Wert der türkischen Währung stark schwankt, wurden Mietzahlungen bevorzugt in US-Dollar oder Eu­­ro ver­ein­bart oder daran gekoppelt", sagt Sonja Knorr, Leiterin der Immobi­­­lien­fonds­analyse bei Sco­pe Ana­­ly­sis. Ärger­lich aus deren Sicht ist gewiss, dass das präsidiale Dekret für alle Mietverträge gilt.

"Be­ste­hen­­de Kon­trak­te müssen binnen 30 Tagen auf die Landeswährung um­ge­­stellt wer­den." (Sonja Knorr, Leiterin Immobi­­­lien­fonds­analyse bei Sco­pe) 

Das Währungsrisiko durch ein Sicherungsgeschäft auf eine Bank zu verlagern, ist ebenfalls kei­ne realistische Alternative. Die hierfür anfallenden Kosten seien viel zu hoch, bemerkt die Fonds­ana­lys­tin. Der ohnehin recht überschaubare potenzielle Interessentenkreis für den Erwerb von Shop­­ping­­-Cen­tern in der Türkei hat sich damit wei­ter eingeengt. Knorrs bitteres Fazit lautet: "Mo­­mentan sind diese Immobilien nahezu unver­käuf­lich."

Risiko für große Immobilienpubli­kumsfonds hält sich in Grenzen

So­mit bleibt Investoren wohl nichts anderes übrig, als die Situation aus­zu­­sit­zen. "Grundsätzlich funktionieren die Konzepte, der Cashflow fließt. Das Manko ist, dass er ausländischen In­ves­toren künftig in der falschen Währung zufließt", erklärt Knorr. Für die betroffenen Anle­ger großer, breit an­legender Immobilienpubli­kumsfonds hält sich das Türkei-Risiko in Gren­zen. Nur drei Fonds sind überhaupt investiert. Institutionelle Anleger aus Deutschland waren stärker mit von der Partie, haben sich aber inzwischen weitgehend zurückgezogen.            

Knorr findet es prinzipiell eigentlich positiv, wenn im Portfoliomanagement Diversifikationspotenziale, auch über Investments in Schwellenländern, genutzt werden. "Vor zehn Jah­ren war es durchaus en vogue, dass Im­mo­­­bi­lien­fonds eine regional möglichst weit gefasste Invest­ment­strategie ver­­folg­ten." In­zwi­schen hat sich diese Sichtweise grundlegend gewandelt. Aus dem Fernen Osten sowie Mittel- und Süd­ame­ri­ka haben sich viele global agierenden Immobi­li­en­­pub­li­kums­fonds ver­abschiedet. Und höchstwahrscheinlich werden sie in den kom­men­den Jahren dort­hin ebens­o wenig zurückkehren wie in die Türkei.

Shopping-Center-Markt Türkei: Noch ist der Bauboom ungebremst

 

 

Stadt/Region

 

Shopping-Center

      Bestand                     im Bau

 

Summe

 

Istanbul

Anzahl

Mietfläche (Mio. m2)

118
4,6

18
0,7

136
5,3

Ankara

 

Anzahl

Mietfläche (Mio. m2)

39
1,6

 9
0,3

48
1,9

Übrige
Türkei

Anzahl
Mietfläche (Mio. m2)

254
6,4

16
0,6

270
7.0

 

Summe

Anzahl
Mietfläche (Mio. m2)

411
12,6

43
1,6

454
14,2

Quelle: JLL

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