München ist das Paradebeispiel für einen überhitzen Preismarkt – der Spielraum für Mieterhöhungen ist mittlerweile ausgereizt Bild: Corbis

Die Mieten und Preise für Wohnimmobilien steigen seit Jahren. Der Ratingagentur Scope zufolge kündigt sich nun ein Ende des Booms an. Mit einem plötzlichen Einbruch der Preise sei aber nicht zu rechnen, vielmehr würden die Preise im Laufe der kommenden fünf Jahre allmählich abflachen. Und umgekehrt: Trotz teilweise überhitzter Märkte, vor allem in den Metropolen, erwartet Scope nicht, dass es zu einem Crash kommen wird.

Mit einem deutlichen Einbruch der Immobilienpreise ist nach Ansicht von Scope-Analyst Manfred Binsfeld nur im Fall einer plötzlichen und drastischen Zinswende oder einer Rezession in Deutschland zu rechnen. Beide Szenarien hält Scope jedoch derzeit für sehr unwahrscheinlich.

Trotz Überhitzungstendenzen an einigen Wohnimmobilienmärkten ist die Gefahr eines Preiscrashs nach Ansicht von Binsfeld gering. Das bestätigt auch eine Studie von Empirica. Betroffen sind vor allem die Metropolen mit ihren angespannten Mietmärkten und Überbewertungen an den Märkten für Eigentumswohnungen.

In München seien die Preise für Eigentumswohnungen derzeit um 20 bis 30 Prozent überbewertet, sagt Scope-Analyst Manfred Binsfeld.

Die Renditeniveaus in München gleichen laut Scope mittlerweile jenen von 1980. Damit liegen sie deutlich niedriger als zur Zeit des Wiedervereinigungsbooms. Aus diesem Vergleich könne man die aktuelle Dimension der Überbewertung ablesen. Daraus folgt laut Scope nun zwar nicht unmittelbar eine Preiskorrektur, aber eine noch geringere Renditeerwartung für die nächsten Jahre. Lag die Gesamtperformance bei bestehenden Eigentumswohnungen in München in den vergangenen fünf Jahren bei rund 14 Prozent pro Jahr, so lag sie im 30-Jahresdurchschnitt bei sieben Prozent.

Mehr Haushalte in Metropolen

Die Zahl der Erwerbstätigen in Deutschland hat laut Scope mit 44 Millionen einen Höchststand erreicht. Dies werde sich in den kommenden fünf Jahren nicht ändern, damit bleibe die Wohnungsmarktnachfrage erhalten.

Vor allem in den Metropolen und Großstädten wächst die Bevölkerung stetig weiter. Dabei hält der Trend zu kleineren Haushalten mit ein oder zwei Personen an. Die Bevölkerung in den großen Städten verjüngt sich.

Die Zahl der Haushalte wird bis 2035 auf 43,2 Millionen anwachsen, prognostiziert die Haushaltsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes vom 28. Februar.

Zum Vergleich: Im Jahr 2015 hatte es in Deutschland 40,8 Millionen Haushalte gegeben. Die Metropolen und Wachstumsstädte werden Scope zufolge auch in Zukunft den größten Teil des Bevölkerungswachstums auf sich vereinen. Der Trend zur Wissensgesellschaft und die fortschreitende Digitalisierung stützen die Attraktivität der Städte nachhaltig.

Druck auf Mieten bleibt vorerst bestehen

Da die Bautätigkeit der dynamischen Nachfrage weiterhin hinterher hinkt, befinden sich die Leerstandsquoten auf einem historisch niedrigen Niveau. Der marktaktive Leerstand von Geschosswohnungen in Deutschland lag laut Scope im Jahr 2015 bei drei Prozent. 2006 waren es 4,1 Prozent. Eine spürbare Entlastung am Wohnungsmarkt ist nicht in Sicht.

Den Scope-Analysten zufolge strebt der Wohnungsmarkt aber mit weiter zunehmender Bautätigkeit einem größeren Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage entgegen. Bis es aber zu einem stärkeren Ausgleich von Angebot und Nachfrage komme, werde der Druck auf die Mieten bestehen bleiben, wie man auch wieder am Beispiel München sieht: Der Anteil der Mietkosten am Durchschnittseinkommen eines Haushalts in der bayrischen Landeshauptstadt liegt mit 30 Prozent bereits fünf Prozent über dem langfristigen Durchschnitt.

Spielraum für Mieterhöhungen in München ist laut Scope schon weitgehend ausgereizt.

Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Immobilienpreis

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