In den zehn größten deutschen Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr noch einmal durchschnittlich um acht Prozent gestiegen. Das beobachtet die Ratingagentur Scope. Damit liegen die Preiszuwächse nach wie vor signifikant über Inflation und Langfristtrend. Auch die Bauaktivitäten haben zugenommen. Vor allem in Frankfurt am Main, München, Düsseldorf und Berlin.

Wurden in den von Scope betrachteten Wohnungsmärkten von Berlin, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im Jahr 2010 nur 20.000 Wohneinheiten fertiggestellt, waren es Scope zufolge im Jahr 2017 bereits 50.000.

Die Bauintensität lag 2017 in sieben (Ausnahme: Dortmund, Köln und Leipzig) der zehn größten Städte über dem 25-Jahres-Durchschnitt.

150.000 Wohnungen sind genehmigt – aber noch nicht gebaut

Dass auch in den kommenden Jahren viele Wohnungen auf den Markt kommen, zeigt ein Blick auf den sogenannten Bauüberhang: Von 2010 bis 2017 wurden in den zehn von Scope betrachteten Städten rund 150.000 Wohnungen genehmigt. Fertiggestellt sind sie aber noch nicht. Alleine im Jahr 2017 stieg der Überhang an genehmigten, noch nicht fertig gestellten Wohnungen auf 653.300, wie eine Statistik von Destatis zeigt.

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Vom aktuellen Bauüberhang befinden sich rund 60 Prozent im Bau. Das bedeutet, dass etwa 100.000 Wohnungen in den kommenden ein bis zwei Jahren fertiggestellt werden (neu zu genehmigende Wohnungen sind hier noch nicht enthalten). Die hohen Fertigstellungen werden tendenziell Druck von Mieten und Kaufpreisen nehmen, prognostiziert Scope.

Diskrepanz: Zahl der Haushalte – Anzahl neuer Wohnungen

Ob die zusätzlichen Wohnungen ausreichen, um den Preisauftrieb zu dämpfen – oder ihn gar umzukehren, ist unsicher. Fest steht: In den Jahren 2010 bis 2017 hat sich in den zehn von Scope analysierten Städten eine große Bedarfslücke akkumuliert.

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Laut Scope wird deshalb auch nach Abzug der neuen Wohnungen aus dem Bauüberhang immer noch eine beträchtliche Baulücke von deutlich über 200.000 Wohnungen bestehen bleiben – bei weiter steigender Zahl der privaten Haushalte. Alleine für die Top 10 erwartet Scope bis zum Jahr 2020 zusätzliche 100.000 private Haushalte.

Nachfrageüberhang: Weitere Mietpreisanstiege wahrscheinlich

Angesichts dieses Nachfrageüberhangs ist laut Scope in den kommenden zwei bis drei Jahren nicht mit einer spürbaren Entlastung bei den Mieten und Kaufpreisen zu rechnen – ein Rückgang der Mieten in den zehn größten deutschen Städten ist noch unwahrscheinlicher. Scope geht von weiteren Mietpreisanstiegen aus, die sich aber zunehmend dem Tempo der Inflation angleichen dürften.

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Dies sei ein Faktor, der weiteren Mietpreiserhöhungen eine Grenze setze, meinen die Experten: Der mittlerweile hohe Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen. Die Mieten in Berlin sind heute knapp 104 Prozent teurer als vor zehn Jahren, wie eine Analyse von Immowelt zeigt.

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