08.06.2016 | Scope

Studie: Offene Immobilienfonds wieder besser bewertet

Scope hat sechs offene Immobilienfonds hochgestuft.
Bild: Gerd Altmann ⁄

Die Ergebnisse von sechs offenen Immobilienfonds haben sich der Ratingagentur Scope zufolge im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert. Drei Ratings haben sich verschlechtert, sieben blieben ohne Veränderung und zwei Ratings wurden neu erstellt. Am besten schneiden mit der Note AA- der "UniImmo Deutschland", der "Grundbesitz Europa" und der "UniImmo Europa" ab.

Die Herabstufungen resultieren laut Scope wesentlich aus gesunkenen Vermietungsquoten und gesunkener Performance. Die Ratingverbesserungen sind demnach zu großen Teilen das Ergebnis verbesserter Vermietungsparameter und eines gesunkenen risikofreien Zinses, der die Produkte im Marktvergleich aktuell wettbewerbsfähiger macht.

Ratingverbesserungen wurden auch bei den Deka-Immobilienfonds Europa und Global sowie beim "Hausinvest" mit Anhebungen von A auf A+ verzeichnet. Am unteren Ende steht der "Grundbesitz Global".

Steigende Zuflüsse, hohe Liquidität und sinkende Kreditquoten

Im ersten Quartal 2016 nahmen Fonds, die sich vorwiegend an Privatinvestoren richten, netto mehr als 2,8 Milliarden Euro an Anlegergeldern auf. Das ist rund eine Milliarde Euro mehr als im ersten Quartal 2015 mit 1,7 Milliarden Euro. Die hohen Zuflüsse führen zu weiterhin hohen Liquiditätsquoten von durchschnittlich 22,4 Prozent.

Viele Fonds machen mittlerweile von ihren Liquiditätssteuerungsmaßnahmen Gebrauch und stoppen die Zuflüsse der Anleger, indem sie keine frischen Gelder mehr aufnehmen. Einige Fonds nutzen die hohe Liquidität, um Kredite zurückzuführen. Die durchschnittliche Kreditquote sinkt im Vergleich zum Vorjahr um 1,8 Prozentpunkte und beträgt aktuell 15,5 Prozent.

Vermietungsquoten auf konstant hohem Niveau

Insgesamt liegt die durchschnittliche Vermietungsquote der Publikumsfonds aktuell bei 93,8 Prozent, was im Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant ist. Vier Publikumsfonds weisen faktisch Vollvermietung auf. Die hohen Quoten vieler Fonds resultieren aus der Erholung an den Vermietungsmärkten und spiegeln die Ankäufe voll vermieteter großvolumiger Objekte bei einigen Produkten wider.

Auch erfolgte Portfoliobereinigungen tragen zur Verbesserung der Quoten bei. Die zunehmend angekauften Projektentwicklungen bleiben in der Berechnung unberücksichtigt. Das Ergebnis der Vermietungsstrategie solcher Objekte wird entsprechend erst nach Fertigstellung für die jeweiligen Fonds relevant.

Verstärkt Investitionen in Projektentwicklungen

Aufgrund der teilweise überhitzten Core-Immobilienmärkte investieren die Fonds verstärkt in den eigenen Bestand, in B-Standorte und in Projektentwicklungen. 2015 entfielen ungefähr 15 Prozent des Ankaufsvolumens auf Projektentwicklungen. Darüber hinaus sind Hotelimmobilien immer beliebtere Zielinvestitionen.

Brexit träfe offene Fonds lediglich zeitverzögert

Großbritannien ist ein wichtiger Investitionsmarkt für die offenen Immobilienfonds; er stellt mit rund einem Achtel den drittwichtigsten Markt nach Deutschland und Frankreich für die Fonds dar. Sollte es zu einem Austritt von Großbritannien aus der EU kommen, wäre hier aus Sicht von Scope mittelfristig vor allem der Finanzdienstleistungssektor in London betroffen.

In London sind die Fonds derzeit mit mehr als 80 Prozent bezogen auf den anteiligen Verkehrswert des UK-Anteils investiert. Allerdings entfallen nur rund 17 Prozent der britischen Mieteinnahmen auf diesen Sektor.

Ausblick: Mittelzuflüsse über Vorjahresniveau

Scope erwartet 2016 Mittelzuflüsse über dem Vorjahresniveau. Im Vergleich zum ersten Quartal 2016 wird sich das Wachstum der Netto-Mittelzuflüsse jedoch leicht reduzieren.

Die größte Herausforderung für Fondsmanager besteht auch in diesem Jahr in der Allokation des hohen Mittelaufkommens. Dabei ist es von entscheidender Bedeutung, wie die in der Hochpreisphase des Marktes angekauften Objekte in einer Abkühlung des Marktes reagieren oder einer Krisensituation standhalten.

Objekte an sehr guten Standorten haben höhere Schwankungen hinsichtlich der Marktwerte und Mieten, sind aber hinsichtlich ihrer Vermietbarkeit oder der Transaktionsfähigkeit im Vorteil. Langfristige Mietverträge mit Mietern hervorragender Bonität bilden dabei eine solide Basis für den Ausgleich künftiger Marktschwankungen.

Auch das Vorhalten eines unmittelbar transaktionsfähigen Bestands ist aus Sicht von Scope ein wichtiger Aspekt für die Zukunftsfähigkeit offener Immobilienfonds.

Lesen Sie auch:

BVI: Anlagen: Offene Immobilienfonds boomen

Scope: Geschlossene AIF: Nur acht Prozent der Fondsanbieter beurteilen Lage als "gut"

bsi-Branchenzahlen 2015: Fonds: 83 Prozent aller Investitionen gingen in Immobilien

Schlagworte zum Thema:  Studie, Offene Immobilienfonds

Aktuell

Meistgelesen