03.04.2013 | Jones Lang LaSalle

Schwacher deutscher Vermietungsmarkt im 1. Quartal 2013

Mietumsätze am Frankfurter Büromarkt haben sich im 12-Monatsvergleich halbiert
Bild: Haufe Online Redaktion

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich zum Jahresauftakt uneinheitlich: Neben einem starken Investmentmarkt reagiert der Vermietungsmarkt im 1. Quartal 2013 mit Zeitverzug auf die konjunkturelle Entwicklung schwach. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Jones Lang LaSalle.

Da die Unternehmen in Bezug auf ihre Anmietungsentscheidungen in der Regel mit einem Zeitverzug auf konjunkturelle Einflüsse reagieren, ist das relativ schwache Ergebnis des Bürovermietungsmarktes in den deutschen BIG 7 zum Jahresauftakt 2013 zunächst nicht überraschend.

"Erfahrungsgemäß dauert die Anpassungsreaktion in etwa drei Quartale, bis eine schwächere ökonomische Phase am Vermietungsmarkt angekommen ist", kommentiert Timo Tschammler, Mitglied im Management Board Jones Lang LaSalle Deutschland. Die aktuelle Situation spiegle insofern den Rückgang der Geschäftslagebeurteilung der Unternehmen im Sommer 2012 wider. Und weiter: "Da sich in der zweiten Jahreshälfte 2012 das Konjunkturklima wieder merklich besserte, gehen wir von einem stabilen Nutzermarkt 2013 aus."

Investmentmarkt profitiert von Überhängen

Konträr zum Vermietungsmarkt präsentiert sich zum Jahresauftakt der deutsche Investmentmarkt. Tatsächlich konnten nicht alle Transaktionen in den letzten Dezembertagen abgeschlossen werden. Daher  profitiert das erste Quartal von diesen Überhängen mit einem Transaktionsvolumen, das um mehr als ein Drittel über dem Vorjahresquartal liegt.

Investoren gehen wieder höhere Risiken ein

"Die Immobilienbranche neigt zu mehr Optimismus und damit zu mehr Bereitschaft, höhere Risiken einzugehen, am ehesten bei der Lage der Objekte", so Dr. Frank Pörschke, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland. Dagegen seien die Ansprüche hinsichtlich Qualität des Gebäudes, Bonität des Mieters und Stabilität des Cash-Flows weiterhin hoch. Insgesamt setze sich die im vorangegangenen Quartal zu beobachtende Abschlussbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite fort.

Mit einem Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Objekte von rund 7,1 Milliarden Euro wurden 35 Prozent mehr umgesetzt als im ersten Quartal 2012. Von den 4,6 Milliarden Euro, die in den BIG 7 investiert wurden, entfielen 1,3 Milliarden Euro auf Immobilien aus Portfoliokäufen.

Im Fokus der Investoren: Assetklasse Büro

Der Fokus der Investoren gilt der Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 40 Prozent am Transaktionsvolumen (knapp 2,9 Mrd. Euro) liegt sie klar vor der einzelhandelsgenutzten Immobilie mit rund 24 Prozent Anteil (1,7 Mrd. Euro). Gemischt genutzte Objekte kommen auf einen Anteil von 14 Prozent, Lager-, Logistik- sowie Hotelimmobilien erreichen jeweils etwa acht Prozent (rund 570 Mio. Euro).

Stabil hoher Umsatz am Investment-Markt für Wohnimmobilien-Portfolios

Die Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes hält an. Im ersten Quartal 2013 wurde mit zirka 3,4 Milliarden Euro für Portfolios (> 10 Wohneinheiten) zwar weniger umgesetzt als im Vorjahreszeitraum (3,6 Mrd. Euro), mit  zirka 110.000 Wohnungen wechselten jedoch rund 10.000 Wohnungen mehr die Eigentümer. Bundesweite Portfolien liegen nach wie vor weit oben auf der Prioritätenliste der Investoren. Mit knapp 1,9 Milliarden Euro machten sie mehr als die Hälfte des deutschen Transaktionsvolumens aus.

Schwächstes erstes Umsatzquartal seit 2009 am Bürovermietungsmarkt

Die deutschen Immobilienhochburgen sind schwach ins neue Jahr gestartet. Das Umsatzvolumen zwischen Januar und Ende März erreichte kumuliert lediglich 573.000 Quadratmeter, entsprechend einem Minus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und gleichbedeutend mit dem schwächsten Quartalsergebnis seit dem dritten Quartal 2009.

Es gibt allerdings keinen flächendeckenden Umsatzrückgang. Während sich die Umsatzvolumina in Frankfurt (auf 68.000 m²) und Stuttgart (auf 26.000 m²) im 12-Monatsvergleich jeweils halbierten, wurde  in München mit knapp sieben Prozent auf 152.000 Quadratmetern und in Hamburg mit knapp 18 Prozent auf 110.000 Quadratmetern ein Plus registriert.

Doch auch wenn in Frankfurt nur wenig Flächen umgesetzt wurden, konnten in der Spitze einige hochpreisige Flächen vermittelt werden. Die Spitzenmiete hat sich damit zum ersten Mal seit 2009 wieder bewegt: Im 12-Monatsvergleich schlägt ein Plus von drei Prozent auf jetzt 34 Euro pro Quadratmeter und Monat zu Buche. In allen anderen Städten blieb die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal stabil, so dass der Spitzenmietpreisindex über alle sieben Hochburgen hinweg das zehnte Mal in Folge anstieg und mit 169,96 Punkten den höchsten Indexstand seit Q4 2002 erreichte.

Schlagworte zum Thema:  Immobiliendienstleister, Vermietungsmarkt

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