26.07.2016 | Savills

Prognose: Büromieten an den Top-6-Standorten steigen beschleunigt an

In Frankfurt am Main rechnet Savills mit einer unterdurchschnittlichen Büromietentwicklung
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Seit 2004 sind die Büromieten an den deutschen Top-6-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Köln kontinuierlich gestiegen. Der Immobilienberater Savills geht davon aus, dass sich das Mietwachstum in den nächsten Jahren fortsetzen wird, mittelfristig sogar beschleunigt, unabhängig von den Folgen des Brexit. Dafür gebe es drei Gründe: wachsende Nachfrage, schrumpfendes Angebot und steigende Kosten für den Neubau.

Während die Bevölkerungszahl in Deutschland trotz der Zuwanderung seit einigen Jahren mehr oder weniger stagniert und laut Savills bald rückläufig sein wird, befinden sich die Großstädte weiter im Wachstumsmodus.

Laut Savills wird sich der Anteil der Bürobeschäftigten an der Gesamtbeschäftigung in dieser Zeit aber nicht nennenswert ändern, in den Top 6 werde die Zahl der Bürobeschäftigten aber noch etwa zehn Jahre lang steigen. Der Büroflächenverbrauch je Beschäftigten werde durch die stärkere Verbreitung von Coworking, Desksharing und Home Office auf lange Sicht wahrscheinlich abnehmen, dies vollziehe sich etwa wegen bestehender Mietverträge aber nur sehr langsam. Bis dahin werde die Büroflächennachfrage in den großen Städten zunehmen, möglicherweise stärker als die Zahl der Bürobeschäftigten.

Das Angebot an Büroflächen schrumpft

Weil die Neubau- und Sanierungstätigkeit in den vergangenen Jahren mit dem steigenden Flächenbedarf nicht Schritt halten konnte, verringert sich das verfügbare Flächenangebot laut Savills zunehmend. Seit 2010 ist demnach die Leerstandsquote in den Top-6-Büromärkten von mehr als zehn Prozent auf etwa sechs Prozent zurückgegangen.

Diese Entwicklung werde sich in den kommenden Jahren fortsetzen, unter anderem, weil leer stehende Bürogebäude vom Markt genommen und umgenutzt würden, zum anderen, weil die Projektentwicklungsaktivität vergleichsweise gering sei. Dadurch werde der existierende Büroflächenbestand älter.

Kosten für den Büroneubau steigen

Die steigenden Anforderungen an Bürogebäude, insbesondere in energetischer Hinsicht, resultieren laut Savills zwangsläufig in steigenden Baukosten. Demnach haben sich die Baukosten für Bürogebäude netto um mehr als 22 Prozent erhöht. In den zehn Jahren davor habe der Kostenanstieg lediglich rund zwei Prozent betragen. Auch Gewerbegrundstücke haben sich laut Savills zwischen 1996 und 2005 um knapp fünf Prozent verteuert, bis 2015 um fast 14 Prozent. Im Falle der Baukosten trage zur Teuerung unter anderem Novellierung der Energieeinsparverordnung bei.

Mietanstieg beschleunigt sich mittelfristig

Alle drei Aspekte sprechen laut Savills dafür, dass sich der Mietanstieg bei Büroflächen mittelfristig, das heißt in den nächsten drei bis fünf Jahren, fortsetzen und möglicherweise sogar noch beschleunigen wird. Das Ausmaß werde von Stadt zu Stadt verschieden sein.

In Frankfurt am Main rechnet Savills aufgrund des vergleichsweise hohen Leerstands, dem relativ hohen Fertigstellungsvolumen und dem geringen prognostizierten Beschäftigtenwachstum mit einer unterdurchschnittlichen Mietentwicklung. Aktuell wird in der Mainmetropole die höchste Spitzenmiete Deutschlands gezahlt, die aktuell bei 38 Euro pro Quadratmeter liegt. Die Durchschnittsmiete ist leicht um 1,9 Prozent auf 19 Euro pro Quadratmeter gefallen.

In Berlin sprechen Savills zufolge die Rahmenbedingungen (geringer Leerstand, niedriges Fertigstellungsvolumen, kräftiges Erwerbstätigenwachstum) für ein überdurchschnittliches Mietwachstum. Allein im zweiten Quartal 2016 legte die Spitzenmiete in der Hauptstadt laut Savills gegenüber dem Vorquartal um 5,7 Prozent auf 25,90 Euro pro Quadratmeter zu.

In Düsseldorf bleibt die Spitzenmiete im zweiten Quartal mit 26 Euro pro Quadratmeter stabil, während die Durchschnittsmiete um 1,7 Prozent auf 14,75 Euro pro Quadratmeter geklettert ist. In Hamburg ist die Spitzenmiete in diesem Zeitraum aufgrund des Flächenmangels leicht um zwei Euro auf 25 Euro pro Quadratmeter gestiegen, die Durchschnittsmiete um 0,7 Prozent auf 14,60 Euro pro Quadratmeter. In Köln sank die Spitzenmiete von April bis Juni leicht um 2,2 Prozent auf 22 Euro pro Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete allein im zweiten Quartal deutlich um 7,7 Prozent kletterte. München liegt unter den Metropolen auf Rang zwei hinter Frankfurt: hier stieg die Spitzenmiete ist im zweiten Quartal um 1,5 Prozent auf 34,50 Euro pro Quadratmeter.

Savills geht davon aus, dass die Mieten in allen sechs Städten in den kommenden drei Jahren stärker zulegen werden als im jeweiligen Durchschnitt der vergangenen drei Jahre.

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