Der Berliner Büromarkt performt am besten mit durchschnittlichen Renditen von 11,3 Prozent Bild: Corbis

Die Ratingagentur Scope hat für Deutschlands Top-20-Büroimmobilienmärkte Risiko-Rendite-Profile erstellt. Die höchste Gesamtrendite erzielten Investoren demnach zwischen 2006 und 2016 an den Top-7-Standorten: Dabei performte Berlin mit durchschnittlich 11,3 Prozent pro Jahr und München mit 10,9 Prozent. Die Risiko-Rendite-Profile der untersuchten 13 dynamischsten B-Städte wichen zum Teil signifikant von denen der Metropolen ab.

Die Gesamtrenditen in allen Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) betrugen in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt 9,6 Prozent pro Jahr. Die 13 wachstumsstärksten B-Städte Augsburg, Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Duisburg, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, Münster und Nürnberg schnitten mit 8,5 Prozent jährlich schwächer ab.

In ihrer Herbstumfrage bescheinigen die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und das Center for Real Estate Studies (CRES) dem deutschen Büroinvestmentmarkt glänzende Perspektiven für 2018.

Metropolen: Renditen höherer Volatilität ausgesetzt

Dafür waren die Renditen in den sieben größten Metropolen laut Scope höherer Volatilität ausgesetzt: Die Rendite lag im Durchschnitt bei 7,4 Prozent, in den 13 dynamischen B-Märkten bei nur 5,7 Prozent.

Auf Berlin und München folgten Leipzig und Hamburg. In Leipzig wurden zwischen 2006 und 2016 im Schnitt Renditen von 10,5 Prozent pro Jahr erzielt, in Hamburg zehn Prozent. In Dortmund und Duisburg hingegen erhielten Investoren nach Angaben von Scope im Durchschnitt weniger als sieben Prozent pro Jahr.

Mietrendite in Prozent pro JahrWertänderungsrendite in Prozent pro JahrGesamtrendite in Prozent pro JahrVolatilität
Berlin5,16,211,37,5
München4,86,110,910,3
Leipzig6,04,510,59,1
Hamburg4,95,110,06,7
Karlsruhe5,93,89,88,3
Augsburg6,03,69,66,5
Hannover5,64,09,66,0
Stuttgart5,04,29,35,4
Mannheim6,12,88,95,1
Frankfurt am Main5,13,88,911,3
Düsseldorf5,23,68,86,6
Dresden6,22,58,77,5
Bremen6,12,38,55,5
Münster5,32,98,33,7
Köln5,42,98,24,2
Nürnberg5,62,48,05,6
Bonn5,82,28,03,9
Essen6,11,37,32,9
Dortmund6,30,26,55,4
Duisburg6,00,56,54,8

Quelle: Scope Analysis

Hohe Wertänderungsrenditen

Die hohen Gesamtrenditen vor allem der Top 7 sind Scope zufolge vor allem auf hohe Wertänderungsrenditen zurückzuführen. In Berlin, München und Hamburg übertraf die durchschnittliche Wertänderungs- sogar die Mietrendite.

Im Durchschnitt lag die jährliche Wertänderungsrendite in den Metropolen mit 4,5 Prozent pro Jahr fast doppelt so hoch wie im Durchschnitt der B-Städte. Dafür lagen die in den B-Städten erzielten Mietrenditen mit sechs Prozent pro Jahr über dem Niveau der Top 7 mit durchschnittlich 5,1 Prozent jährlich.

Risiko-adjustierte Renditen identisch

Setzt man Volatilität (das höhere zyklische Risiko) und erzielte Gesamtrenditen ins Verhältnis zueinander, erhält man die risikoadjustierte Rendite (Sharpe-Ratio). Sowohl die Top 7 als auch die 13 dynamischen B-Städte erreichten im Schnitt eine Sharpe-Ratio von jeweils 0,8.

Die höhere Volatilität in den Top-7-Städten spiegelte sich im Vergleich zu den B-Städten in durchschnittlich höheren Renditen wider. Risikobereinigt rentierten A- und B-Städte in den zurückliegenden zehn Jahren identisch.

Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Rendite

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