| Immobilieninvestitionen

Risiken in B-Städten geringer als in Großstädten

Bielefeld hat das beste Risiko-Rendite-Verhältnis bei der Nutzungsart Wohnen
Bild: Conny Ermler ⁄

Immobilieninvestitionen in B- und C-Städten sind weniger riskant als Investitionen in A-Städten. Sie bieten bei gleichem Risiko höhere Renditen oder bei gleichen Renditen geringere Risiken. Das ergab ein Rating der Beratungsfirma Wüest & Partner im Auftrag der TLG Immobilien.

„Die Immobilienmärkte der Städte in der zweiten Reihe sind spannend“, sagt Niclas Karoff, Geschäftsführer der TLG Immobilien. Allerdings weisen die Immobilienmärkte von B- und C-Städten spezifische Risiken auf. Sie sind etwa weniger liquide als die in den Metropolen. Zudem ist die Datenverfügbarkeit schlechter und große Investitionsobjekte lassen sich seltener finden. Dafür haben die Büro- und Wohnungsmärkte in den Mittelstädten den Vorteil, dass sie wesentlich geringeren Preisschwankungen ausgesetzt sind als in den großen Städten.

Neben den sogenannten A-Städten Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München gibt es in Deutschland 73 weitere Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Mit rund 16 Millionen Menschen leben dort rund 20 Prozent der deutschen Bevölkerung. In der Studie wurden 25 exemplarisch ausgewählte Städte dieser Größenordnung in allen Teilen der Bundesrepublik in Hinblick auf die Chancen und Risiken für Immobilieninvestitionen untersucht.

Städte im Süden Deutschlands auf den vorderen Rängen

Im ersten Schritt wurde die Standortqualität der 25 ausgewählten Städte in Hinblick auf das Immobilien-Investmentrisiko ermittelt. Ausgangspunkt war das Wüest & Partner-Gemeinderating, in das statistische Zahlen zu Demografie, Wirtschaft, Arbeitsmarkt, Erreichbarkeit und Bautätigkeit einfließen. Hier lagen vor allem die Städte im Süden der Republik auf den vorderen Rängen, etwa Nürnberg, Karlsruhe und Regensburg. Verschiedene Städte in den ostdeutschen Ländern, wie z.B. Potsdam und Dresden erreichen ebenfalls gute Platzierungen. Auf den hinteren Plätzen finden sich neben Chemnitz und Halle/Saale auch Städte wie Duisburg und Wuppertal.

Im zweiten Schritt wurden immobilienmarktbezogene Daten erhoben und zu Chancen-Risiko-Profilen verdichtet. Die Kennzahlen und die daraus entwickelten Rendite-Risiko-Profile geben einen detaillierten Einblick in die jeweiligen Märkte und ergänzen das Gemeinderating. Hierbei zeigt sich, dass die B- und C-Städte oftmals ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis als die A-Städte aufweisen, da sie entweder bei vergleichbaren Risiken höhere Renditen erzielen oder bei ähnlichen Renditen geringere Risiken aufweisen.

Nutzungsart Wohnen in B- und C-Städten heterogener

:Für die Nutzungsart Wohnen ergab die Studie für die untersuchten B- und C-Standorte ein sehr viel heterogeneres Bild als bei den A-Standorten. Die Wohnkostenbelastung reicht von 17,8 Prozent bis 28,3 Prozent. Im Durchschnitt müssen die Mieter 22,1 Prozent ihrer Haushaltskaufkraft für die Warmmiete ausgeben. In den Top-7-Städten liegt der Durchschnittswert mit 25,3 Prozent deutlich höher. Das Mietpotenzial ist damit an den kleineren Standorten größer.

Das beste Risiko-Rendite-Verhältnis bei der Nutzungsart Wohnen wurde für Bielefeld festgestellt, gefolgt von Braunschweig, Aachen, Bochum, Kassel und Magdeburg. Am anderen Ende der Skala bei den untersuchten mittelgroßen Städten finden sich Regensburg, Hannover, Lübeck und Potsdam. Hier ist die erzielbare Rendite im Vergleich zum ermittelten Risiko vergleichsweise gering. Zusammenfassend ergibt sich unter den analysierten 25 Städten das beste Risiko-Rendite-Verhältnis bei der Nutzungsart Wohnen für Bielefeld und das schlechteste für Regensburg.

Nutzungsart Büro: Renditen in B-Städten weniger unter Druck

Auch für die Nutzungsart Büro ergab die Untersuchung, dass es in B- und C-Städten bei ähnlichen Risiken deutliche Renditeunterschiede gibt. Im Vergleich zu den A-Standorten sind die Renditen höher, da sich große Investoren vor allem auf die größeren und liquideren Märkte der A-Standorte konzentrieren und dort über den stärkeren Bieterwettbewerb die Renditen unter Druck setzen. Das geringste Investitionsrisiko für Büroimmobilien besteht in Kassel, insbesondere wegen der geringen Mietbelastung, dem geringen Leerstand und der guten Zukunftsaussichten. Erfurt nimmt den letzten Platz unter den untersuchten Städten ein. Hier ist trotz guter Zukunftsaussichten die Produktivität gering und der Leerstand (noch) hoch.

Schlagworte zum Thema:  Rendite, Immobilieninvestition

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