25.03.2014 | JLL

Kanzleien mieten 2013 rund 144.000 Quadratmeter Büros

Von den 100 größten Kanzleien weltweit haben 51 ein Büro in Deutschland
Bild: Haufe Online Redaktion

2013 wurden dem Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) zufolge in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) 13 neue Büros namhafter Rechtsanwaltskanzleien eröffnet. Von den 100 größten Kanzleien weltweit haben 51 ein Büro in Deutschland. Insgesamt lag das Anmietungsvolumen bei 144.500 Quadratmetern. Das sind fünf Prozent weniger als im Vorjahr.

Vier davon waren Neueintritte in den deutschen Markt, die größten durch Herbert Smith Freehills und Morrison & Foerster. Die meisten internationalen Kanzleien sind in Deutschland vertreten, nur eine Kanzlei aus den globalen Top 25 hat keinen Standort hierzulande. JLL erwartet weitere Markteintritte, diese aber in geringerem Umfang als in der Vergangenheit.

In keiner anderen Stadt wurden 2013 mehr Büros neu eröffnet als in Frankfurt und München. Viele der große Kanzleien sind hier bereits präsent (alle zehn größten weltweit haben Büros in beiden Städten). Weiteres Wachstum erwartet JLL insbesondere in Düsseldorf, Berlin und Hamburg. Deutsche Großkanzleien sind derzeit ebenso expansiv wie ausländische.

Positives Geschäftsklima spiegelt sich in hoher Nachfrage

Die Anmietungen sind ein Spiegelbild des Vertrauens der Kanzleien in die eigene wirtschaftliche Entwicklung. Die Büromarktstatistiken zeigen eine verhalten positive Entwicklung. Während das erste Halbjahr 2013 noch durch verhaltene Aktivitäten seitens der Rechtsanwaltskanzleien charakterisiert war, gab es in der zweiten Jahreshälfte die erwartete Belebung.

Diese führte in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zu einem Gesamtflächenumsatz in Höhe von 144.500 Quadratmetern, der nur fünf Prozent unter dem des Vorjahres liegt.

Das größte Neuanmietungsvolumen durch Kanzleien gab es im vergangenen Jahr in Frankfurt (42.000 m²) und München (35.000 m²). Bei der Anzahl der Anmietungen gab es 2013 einen deutlichen Anstieg um mehr als 20 Prozent. Dieses Fehlen von Großanmietungen resultiert insbesondere aus einem limitierten Angebot an Premiumneubauflächen. Bei geplanten Standortverlagerungen legen große internationale Kanzleien ihr Augenmerk auf neue Projektentwicklungen. Mit 36 Prozent entfiel ein überdurchschnittlich hoher Anteil der durch Kanzleien angemieteten Flächen auf Projekte, die zum Teil erst deutlich nach Mietvertragsabschluss fertiggestellt werden.

Aktuelle Beispiele sind die Anmietung von Linklaters in Frankfurt ebenso wie die im vierten Quartal
veröffentlichte Entscheidung von Watson, Farley & Williams für die Stadthöfe in der Hamburger Innenstadt. Bei einem Flächenbedarf in der Größenordnung von 5.000 bis 10.000 Quadratmetern werden Gesuche bis zu drei Jahre vor dem geplanten Umzugstermin platziert, um attraktive
Mietabschlüsse von Rechtsanwaltskanzleien 2013 nach Miethöhe berücksichtigen zu können und die eigene Position bei der Verhandlung von Mietvertragskonditionen zu stärken.

Unterschiede zwischen internationalen und regionalen Kanzleien

Der Fokus von Rechtsanwaltskanzleien liegt in der Regel auf Gebäuden mit einer hohen Ausstattungsqualität, allerdings gibt es Unterschiede zwischen den großen internationalen Kanzleien und kleineren deutschen Kanzleien. 70 Prozent der 2013 durch Kanzleien angemieteten Flächen waren von sehr guter Ausstattung (A-Fläche). Bei den größeren Anmietungen ab 1.000 Quadratmetern ist dieser Wert mit 83 Prozent noch ausgeprägter.

Diese Tatsache spiegelt sich auch in den Durchschnittsgrößen wider: Eine angemietete A-Fläche war 2013 im Durchschnitt 970 Quadratmeter groß, eine angemietete B- oder C-Fläche nur
370 Quadratmeter. Ein Büro im Central Business District (CBD) einer Stadt ist für viele Kanzleien eine notwendige Voraussetzung. Nur 17 Prozent des Gesamtumsatzes aller Branchen in den Big 7-Städten entfiel auf die CBDs, der Wert bei den Kanzleien ist dreimal so hoch. Ein attraktiver
Standort als Arbeitsplatz verursacht höhere Mietkosten, ist aber ein wichtiger Faktor beim Gewinnen und Halten von Top-Talenten.

Die Branche der Rechtsanwaltskanzleien ist eine derjenigen Nutzergruppen, die die höchsten Mietpreise bezahlen. Von den zehn deutschlandweit teuersten Vermietungen im Jahr 2013 wurden fünf von Anwaltskanzleien getätigt.

Die Büromärkte in den Big 7-Städten bleiben von niedriger Flächenverfügbarkeit und steigenden Mietkosten geprägt. Die Leerstandsquote über alle Städte hinweg lag zum Jahresende 2013 bei 8,3 Prozent und ist damit im dritten Jahr in Folge gesunken. Die Flächenverfügbarkeit in den CBDs liegt zum Teil deutlich darunter (zum Beispiel CBD Hamburg 6,4 %, CBD München 2,6 %). Die Neubautätigkeit zieht wieder etwas an, dennoch bleibt das Angebot insbesondere an Flächen hoher Qualität in den CBDs für Kanzleien eingeschränkt.

Die Spitzenmieten haben 2013 in Düsseldorf, Frankfurt und München zugelegt, bis zum Jahresende 2014 rechnet JLL mit weiteren Anstiegen in insgesamt fünf der untersuchten Märkte.

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