Projektentwicklungen: Büro übertrumpft Wohnen

Nach dem Dämpfer 2017 haben die Projektentwicklerflächen im vergangenen Jahr wieder zugenommen, und zwar um 5,3 Prozent auf 28,4 Millionen Quadratmeter. Für das Plus sei vor allem der Bürosektor verantwortlich, heißt es in der jüngsten Projektentwicklerstudie von Bulwiengesa.

Der Bürosektor gleiche die erneuten Rückgänge im Wohnbereich aus, sagte Bulwiengesa-Chef Andreas Schulten bei Vorstellung der Marktanalyse am Donnerstag (21.3.2019).

"Immer mehr Wohnungsbauträger schmeißen hin und entwickeln lieber Büros." Andreas Schulten, Generalbevollmächtiger der Bulwiengesa AG

Das sorge zwar dafür, dass der teilweise marktlähmende Leerstand bei Büros etwas abgemildert werde, aber die soziale Mitte Deutschlands bekomme immer weniger neue Wohnungen.

Die zum 13. Mal erstellte Bulwiengesa-Studie konzentriert sich auf die Marktlagen in den sieben größten deutschen Städten; das Umland ist nicht einbezogen. Wer also lieber im Berliner Speckgürtel statt in der Hauptstadt selbst baut, kommt in der Untersuchung nicht vor.

BFW: Rahmenbedingungen sind schlecht

Eine Einschätzung des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) untermauert die Zahlen.

Der Verband hat in seiner jährlichen Branchen-Umfrage "Neubau-Radar" die Stimmung unter 1.600 mittelständischen Mitgliedsunternehmen abgefragt, die nach Verbandsangaben für etwa 50 Prozent des Wohnungsneubaus in Deutschland zuständig sind. Das Ergebnis: Fast 70 Prozent der befragten Firmen finden, dass sich die Rahmenbedingungen für den Neubau im vergangenen Jahr verschlechtert haben.

"Die Zahl der neugebauten Wohnungen wird deshalb nur geringfügig über 250.000 im Jahr liegen." BFW-Präsident Andres Ibel

Um das Ziel der Bundesregierung von jährlich 375.000 neu gebauten Wohnungen zu erreichen, müssten die Baufertigstellungen nach Ansicht des BFW-Präsidenten um 50 Prozent pro Jahr steigen. Größter Stolperstein sei den Umfrageteilnehmern zufolge die mangelnde Verfügbarkeit von Bauland. Auch die schwierige Suche nach Handwerkern und weiteren Fachkräften behindere die Umsetzung von Projekten.

Wohnungsbauanträge weit unter Zielmarke

Unlängst hatte bereits der Hauptgeschäftsführer der Bundesvereinigung Bauwirtschaft, Felix Pakleppa, erklärt, er halte maximal ein Ziel von 330.000 Wohnungen für realistisch. Er sagte das auch mit Verweis auf die neu genehmigten Bauanträge, die weit unter der Zielmarke lägen.

Dem Statistischen Bundesamt zufolge gab es bei den Bauanträgen für Ein- und Zweifamilienhäuser im vergangenen Jahr Rückgänge. Auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden erteilten die Behörden demnach weniger Genehmigungen als im Vorjahr. Insgesamt sank die Zahl der genehmigten Wohnungen den Angaben zufolge 2018 gegenüber dem Jahr zuvor um 0,2 Prozent auf etwa 347.300.

Der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko, kommentierte die Entwicklung mit den Worten, der Wohnungsmangel in Deutschland werde zur "Dauersituation".

Rückgänge im Wohnsegment

Nach den Zahlen von Bulwiengesa sank das Projektflächenvolumen im Wohnsegment um 1,6 Prozent. Besonders deutlich fiel das Minus in Berlin aus, wo die Projektflächen in dem Bereich um 4,6 Prozent zurückgingen. Auch München, Düsseldorf und Stuttgart verzeichneten ein Minus. Zu den Städten mit Zuwächsen zählen Hamburg (plus 5,6 Prozent) und Düsseldorf mit einem Plus von 4,9 Prozent. 

BulwienGesa-Wohnen-Projektentwicklungen 2019

Die Analysten erwecken dabei wenig Hoffnung, dass sich die Stimmung in den A-Märkten rasch dreht: Die Flächen in Planung machten mittlerweile in den meisten Märkten deutlich weniger als 50 Prozent aus und seien im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 60 Prozent zurückgegangen, erklärte Schulten.

Entwicklung von Büroimmobilien hoch im Kurs

Auf dem Markt für Büroimmobilien wuchsen hingegen zum dritten Mal in Folge die Projektflächen, diesmal um 23 Prozent und in allen Städten. Die stärksten Plusraten verzeichneten Stuttgart (34 Prozent) und Berlin (32 Prozent), gefolgt von München (27 Prozent). Der Anstieg ist überwiegend bei Flächen zu verzeichnen, die in Bau oder in Planung sind. Das deckt sich auch mit der Schlussfolgerung des BFW aus seiner Mitgliederumfrage, demzufolge Unternehmen dem gewerblichen Segment gegenüber dem Wohnungsbau steigende Attraktivität beimessen.

Die Gründe für die Bevorzugung von Büro- vor Wohnimmobilien liegen Schulten zufolge in der günstigen Ausgangslage: Die Leerstandsquoten seien gering, die Mieten in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen und Vorvermietungen während der Planungs- und Bauphase keine Seltenheit mehr. Zudem seien Büroimmobilien ein beliebtes Investmentziel.

"Das Bürosegment weist solide Basisdaten auf und profitiert von Umsatzsteuerbefreiung und im Vergleich zum Segment Wohnen weniger baulichen Regulierungen." Bulwiengesa-Chef Andreas Schulten.

Für Projektentwickler sei dies ein deutliches Go-Signal – das nach Ansicht des Bulwiengesa-Chefs auch nötig ist: Schulten sprach von einer anhaltenden "Büro-Not", der mit einer Ausweitung des Angebots begegnet werden müsse.

Die Wohnprojektentwickler würden derweil auf kleinere Märkte ausweichen, wo die Grundstückspreise niedriger seien. "Dort sind noch Potenziale vorhanden, um insbesondere im Teileigentumsmarkt mit nachfragegerechten Preisen rentabel zu bauen", sagt Schulten.

BulwienGesa-Büro-Projektentwicklungen 2019
Hotelsegment erneut stark

Auch für Hotelimmobilien entwickeln Investoren weiter mit großem Interesse Flächen: Das Flächenvolumen im Trading Development verzeichnete ein Plus von 21,7 Prozent, es ist das dritte Jahr mit Wachstum in Folge.

Allerdings warnen die Analysten in diesem Bereich vor allzu großer Euphorie: Einerseits habe vor allem die Zahl der Planvorhaben stark zugenommen, andererseits könnte genau die Umsetzung all dieser Planvorhaben an mancher Stelle zu Überkapazitäten führen. 2018 sei in Städten wie Hamburg oder Frankfurt das Bettenangebot stärker als die touristische Nachfrage gewachsen bei gleichzeitig sinkenden Erlösen pro verfügbarem Zimmer. Bulwiengesa rechnet daher mit einer Abnahme des Hotelprojektvolumens in den A-Städten in den kommenden Jahren.

Trend zum Investor Development verstärkt sich

Verstärkt hat sich im vergangenen Jahr erneut der Trend weg von der reinen Transaktion hin zu einem frühzeitigen Einstieg in Projekte mit der Option, für den Eigenbestand zu entwickeln (Investor Development).

Der Haupttreiber ist dabei der Bereich Wohnen, mit den großen lokal tätigen Wohnungsbaugesellschaften als maßgeblichen Akteuren. Gleichzeitig zeige sich, dass diese städtischen Unternehmen und Gesellschaften auf Private als Partner angewiesen seien, so Schulten.

"Nicht wenige Wohnprojekte werden von Projektentwicklern 'an-entwickelt', um insbesondere die öffentlich geförderten Teile noch im Planungsstatus an Wohnungsbaugesellschaften weiterzureichen" Andreas Schulten, Generalbevollmächtiger der Bulwiengesa AG

Schulten gab zu, dass die Eigenentwicklungen die Rückgänge im Trading-Development zum Teil überkompensierten – was er zugleich als Beleg für seine These wertete, dass zu Lasten der Mittelschicht gebaut werde. Im Investor Development entstünden nämlich viele sozial geförderte Wohnungen.

Konzentrationen verschieben Gleichgewichte im Entwickler-Ranking

Beim Ranking der Entwickler machen sich die Aufkäufe des vergangenen Jahres bemerkbar. Zum Platzhirschen Zech Gruppe mit seinen Tochtergesellschaften hat sich Consus gesellt – dank der Fusionen mit der SSN Group und der CG Gruppe. Auch der skandinavische Wohnungsbauer Bonava sowie Instone und BPD mischen weit oben mit.


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