Weniger Lust auf Wohnungen, Büros boomen bei den Projektentwicklungen Bild: Corbis

Bis zum Jahr 2021 werden in den sieben größten deutschen Städten rund 27 Millionen Quadratmeter an Trading-Development-Fläche (Entwicklungen zum Verkaufszweck) geplant, gebaut oder fertiggestellt – das ist ein neues Hoch am Projektentwicklermarkt, wie eine Studie von Bulwiengesa für 2017 zeigt. Der Büroprojektentwicklungsmarkt hat mit einem Plus von 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr das Wohnsegment (plus 3,4 Prozent) deutlich übertroffen.

Mit 1,03 Millionen Quadratmetern (plus vier Prozent) ist der Gesamtmarkt im Trading
Development in den sieben A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im vergangenen Jahr deutlich gewachsen.

Zum ersten Mal seit 2009 stieg das Volumen der klassischen Trading Developments für Büros mit 8,3 Prozent sehr deutlich. Das Wohnsegment legte lediglich um 3,4 Prozent zu. In absoluten Zahlen kommt damit das Bürosegment mit 405.000 Quadratmetern Flächenwachstum dem Wohnsegment mit 573.000 Quadratmetern damit schon sehr nahe.

„Die sieben A-Städte leiden unter Flächenmangel", sagt Andreas Schulten, Vorstand der Bulwiengesa AG.

Viele Investoren und Eigennutzer investierten daher vermehrt in kleineren Städten und im Umland. Außerdem wirkten sich regulatorische Restriktionen auf Wohnprojektentwicklungen aus. Zusatzkosten, die durch den Bau von Sozialwohnungen und Auflagen der EnEV entstehen, erschwerten preisgünstiges Bauen.

Davon profitiert laut Bulwiengesa das Bürosegment: Weniger regulatorische Restriktionen, hohe Nachfrage bei geringer Neubautätigkeit sowie großes Investoreninteresse machen dieses Segment in den A-Städten besonders attraktiv für Projektentwickler.

„Trotz der guten Geschäftslage blickt die mittelständische Immobilienbranche skeptisch in die Zukunft“, so Frank Vierkötter, Vizepräsident des Bundesverbands BFW.

Das Wirtschaftlichkeitsproblem beim energetischen Bauen ist längst bekannt. Zudem haben gerade knapp 60 Prozent der befragten BFW-Mitgliedsunternehmen in der aktuellen Konjunkturumfrage angegeben, dass sich die Rahmenbedingungen für Neubau-Investitionen weiter verschlechtert haben. Grund sei unter anderem die fehlende Aussicht auf bessere administrative Rahmenbedingungen und weniger Hindernisse im überregulierten Wohnungsbau. Größter bauordnungsrechtlicher Kostentreiber sind laut 47 Prozent der Befragten die energetischen Vorgaben.

Entwicklungen für Eigenbestand nehmen zu

Da die Renditen deutlich rückläufig bleiben, tendieren Investoren dazu, frühzeitig selbst
in Projekte einzusteigen und entwickeln zunehmend für den Eigenbestand (Investor
Development)
. Damit ergänzen sie Bulwiengesa zufolge ihr Portfolio und sichern sich die Rendite. Traditionell für den Eigenbestand entwickeln im Wohnsegment kommunale, genossenschaftliche oder private Wohnungsgesellschaften, im Bürosegment Bundesbehörden oder ansässige Großunternehmen. Der Investor-Development-Anteil an den Gesamtprojektflächen liegt derzeit bei über einem Drittel.

„Ein Trend ist das vermehrte Handeln mit Flächen", sagt Schulten.

Der Grund: Ein großer Teil des Gewinnes wird bei der Grundstücksentwicklung generiert. In manchen Märkten erwartet Bulwiengesa deshalb, dass mehr als zehn Prozent der Flächen in den kommenden Jahren gar nicht mehr bebaut werden.

Bild: Bulwiengesa

Berliner Trading-Development-Markt wächst am stärksten – Zech entwickelt am aktivsten

Berlin bleibt mit einer Zunahme von 622.000 Quadratmetern der am stärksten wachsende Trading-Development-Markt“, sagt Projektleiterin Ellen Heinrich. Vor allem Luxus-Wohntürme sind im Trend. Der Münchner Markt stagniere und in Stuttgart seien die Trading-Development-Flächen sogar deutlich rückläufig. Auch in Köln und Frankfurt seien die Trading-Development-Flächen in moderatem Maß rückläufig. Deutliche Zugewinne, insbesondere bei den Planungen, zeigen laut Bulwiengesa Hamburg und Düsseldorf.

Unter den zehn größten Projektentwicklern über alle Segmente hinweg positioniert sich an erster Stelle die Zech Group, die aktuell mehr als 900.000 Quadratmeter Trading-Development-Fläche am Markt hat. An zweiter Stelle ist die CG Gruppe, vor Bonava. Lagen im Vorjahr nur Bonava mit der Zech Group über der Marke von 500.000 Quadratmetern, so sind diesmal auch Formart sowie die CG Gruppe jenseits dieses Volumens zu finden. Formart will bis 2021 durchschnittlich 1.000 Wohnungen pro Jahr fertigstellen. Neu unter den Top-10-Unternehmen sind in diesem Jahr Ten Brinke, Büschl sowie die Groth Gruppe.

Die vier im Wohnflächenvolumen größten Projektentwickler haben sich im Vergleich zum Vorjahr nicht geändert: Bonava schafft es hier auf Platz eins. Auch das Ranking der Büroprojektentwickler hat sich kaum verändert.

Schlagworte zum Thema:  Projektentwicklung, Büromarkt, Wohnungsmarkt, Studie

Aktuell
Meistgelesen