Die Vermietungen auf dem deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt waren laut CBRE im ersten Quartal 2017 mit 21 Prozent im Vergleich zum Vorjahr stark rückläufig: Der Flächenumsatz lag demnach bei 1,2 Millionen Quadratmetern. Grund sei der Produktmangel. JLL registrierte einen Flächenumsatz von knapp 1,5 Millionen Quadratmetern, was einem Minus von elf Prozent entspricht, und sieht die größte Herausforderung für die Branche in der zunehmenden Digitalisierung.

„Die Akteure im Logistiksektor sehen nicht eine Eintrübung der Rahmenbedingungen als die größere Herausforderung, sondern die Übertragung der Digitalisierungstrends in tragfähige Geschäftsmodelle“, so Frank Weber, bei JLL Head of Industrial Agency Germany.

So würden etwa die Supply-Chain-Prozesse immer komplexer und aufgrund der Kundenansprüche auch immer schneller. Das Wachstum im E-Commerce-Sektor benötige mehr entsprechende Logistikstrukturen und erhöhe den Logistikaufwand. „Dieser Trend gepaart mit den Entwicklungen rund um das Thema Big Data, Internet der Dinge und der notwendig werdenden Stadtlogistik vor dem Hintergrund wachsender Urbanisierung wird weiter zunehmen“, so Weber weiter.

"Der Umsatzrückgang außerhalb der etablierten Logistikimmobilienmärkte ist darauf zurückzuführen, dass angekündigte größere Eigennutzerentwicklungen wegen nicht erfolgtem Baubeginn nicht zur Umsatzstatistik gezählt werden", sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

Nach Ansicht von JLL ist vor allem der deutliche Rückgang bei den Eigennutzeraktivitäten (der Immobilienberater kommt auf minus 22 Prozent) einerseits der Tatsache geschuldet, dass es bis dato keinen großen Deal gab, andererseits spielten demnach aber auch zunehmende Outsourcing-Aktivitäten und damit verbundene Beauftragungen von Kontraktlogistikern eine Rolle.

Hamburg führt Umsatzgeschehen der Big 5 an 

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München) lag das Umsatzvolumen laut JLL bei insgesamt rund 420.000 Quadratmetern und damit 13 Prozent niedriger als im Vorjahr. Vor allem der Rückgang in Frankfurt um 43 Prozent auf 102.500 Quadratmeter sei ausschlaggebend für dieses Ergebnis gewesen.

Hamburg setzte sich JLL zufolge mit rund 158.000 Quadratmetern (plus 13 Prozent) an die Spitze der Umsatzstatistik. Die Regionen Frankfurt und Hamburg machen demnach zusammen zwei Drittel des Umsatzvolumens in den Big 5 Ballungsräumen aus.                      

Ebenfalls im Plus (18 Prozent) bewegte sich nach Angaben von JLL der Umsatz in der Region Düsseldorf. Allerdings liegt das absolute Volumen mit knapp 29.000 Quadratmetern am niedrigsten in den fünf Top-Standorten.

Nach Analyse von CBRE zeigten die Umsätze in den fünf größten Märkten mit knapp 500.000 Quadratmetern Lager- und Logistikfläche gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres eine stabile Entwicklung, während in den Gebieten außerhalb der etablierten Logistikmärkte mehr als 300.000 Quadratmeter Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahresergebnis gefehlt hätten.

Zwei Drittel des Flächenumsatzes entfällt auf Projektentwicklungen

Die Eigennutzerquote am gesamten Flächenumsatz notiert CBRE zufolge bei 41 Prozent und befindet sich damit weiterhin auf einem hohen Niveau (1. Quartal 2016: 44 Prozent). Eine Vielzahl der Eigennutzerumsätze wurde demnach in Neubauten und bei der Erweiterung bestehender Liegenschaften realisiert. Insgesamt betrug der Neubauanteil nach Angaben von CBRE in den ersten drei Monaten des Jahres rund 65 Prozent.

"Da nur wenige realisierte spekulative Projektentwicklungen die Dynamik antreiben, wird der nutzerspezifische Neubau der bestimmende Trend bleiben", ergänzt Koepke.

Laut JLL wurde die Hälfe des Umsatzes in den Big 5-Ballungsräumen in Neubauten und Projektentwicklungen getätigt. Derzeit befinden sich demnach rund 850.000 Quadratmeter Lagerflächen im Bau, was laut JLL einem Plus von 52 Prozent gegenüber dem Fünf-Jahresschnitt entspricht. Nur rund 19 Prozent an Flächen seien derzeit noch frei am Markt verfügbar. Einer Studie von Logivest zufolge war der Handel 2016 mit einem Anteil von 38 Prozent stärkster Treiber des Neubaus an Logistikimmobilien.

Löwenanteil des Flächenumsatzes durch Handelsunternehmen

Hinsichtlich der Nutzerstruktur dominierten im ersten Quartal 2017 nach Angaben von CBRE Handelsunternehmen das Marktgeschehen. Sie zeichneten für 39 Prozent (1. Quartal 2016: 31 Prozent) des Flächenumsatzes verantwortlich.

"Im Vergleich zur Branchenstatistik des vergangenen Jahres zeigte als einziger Bereich der Handel ein Umsatzplus", so Koepke.

Die Branchen Industrie und Produktion mit 16 Prozent (1. Quartal 2016: 22 Prozent) sowie Logistiker mit 32 Prozent (1. Quartal 2016: 38 Prozent) zeigten CBRE zufolge temporäre Rückgänge.

Nach Angaben von JLL legten vor allem Abschlüsse von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung zwischen Januar und Ende März deutlich zu: Sie haben demnach ihren Umsatzanteil gegenüber der Vorjahresquote von 25 Prozent auf 37 Prozent erhöht. Rund ein Viertel der Flächen seien von Handelsunternehmen umgesetzt worden, während der Anteil der Industrieunternehmen von zehn auf 21 Prozent angezogen habe.

Umsatzrückgange in den Märkten außerhalb der Topstandorte

In den Gebieten außerhalb der etablierten Logistikmärkte hat CBRE einen Flächenumsatz von rund 712.000 Quadratmetern festgestellt. Das ist knapp ein Drittel weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Einen signifikanten Rückgang hat CBRE in Nordrhein-Westfalen, unter anderem mit den Cluster-Märkten um Düsseldorf, Köln, Mönchengladbach und dem Ruhrgebiet, registriert.

JLL machte mit 1,05 Millionen Quadratmetern umgesetzter Fläche außerhalb der Big 5 Ballungsräume den drittbesten Jahresauftakt der vergangenen zehn Jahre aus. Dabei hätten 42 Prozent der Flächenumsätze außerhalb etablierter Logistikregionen stattgefunden, unter anderem in Ulm und Paderborn. Insgesamt entfielen laut JLL 81 Prozent des Umsatzes außerhalb der Big 5 auf Neubauten und Projektentwicklungen.

Nach der Analyse von JLL führt das Ruhrgebiet die Umsatzstatistik an: mit einem Anstieg um 27 Prozent auf rund 210.000 Quadratmeter habe die Region ein Fünftel der Umsatzvolumina außerhalb der Big 5 Ballungsräume getätigt. Dabei kamen außerhalb der Ballungsräume vor allem Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung (38 Prozent) sowie Industrieunternehmen (36 Prozent) auf einen ähnlich hohen Anteil. Der Handel habe nur 23 Prozent ausgemacht.

Ausblick: Positive Aussichten für das Gesamtjahr

"Das aktuelle Quartalsergebnis stellt keinesfalls eine Trendwende an den Vermietungsmärkten für Logistikimmobilien dar ", sagt Koepke. Aufgrund der regen Nachfrage nach neuen Logistiklösungen werde der Markt im weiteren Jahresverlauf auch in den Gebieten außerhalb der Topstandorte wieder in Schwung kommen.

"Limitierender Faktor ist allerdings noch immer der niedrige Leerstand in den nachgefragten Regionen", ergänzt Koepke.

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