Preise für Einfamilienhäuser steigen - Folge des Baukindergelds?

Die Dynamik beim Anstieg der Kaufpreise für Wohnimmobilien hat sich abgeschwächt: Lag das Plus im ersten Quartal gegenüber dem vierten Quartal 2017 noch bei 2,6 Prozent, waren es im zweiten Quartal 2018 gegenüber dem Vorquartal nur noch 1,6 Prozent. Das ist ein Resultat im Wohn-Index Deutschland des Analysehauses F+B. Demnach legten nur noch die Kaufpreise für Einfamilienhäuser um 2,6 Prozent deutlich zu. Laut F+B könnte dies bereits eine Folge des Baukindergelds sein.

Das Baukindergeld, das rückwirkend zum 1.1.2018 in Kraft treten soll, wird deshalb nach Ansicht von F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner von einigen Marktakteuren kritisch gesehen. Einfamilienhäuser sind im zweiten Quartal 2018 die Spitzenreiter unter den Objektarten: Hier waren die Preise bereits zwischen dem vierten Quartal 2017 und dem ersten Quartal 2018 deutlich um 3,8 Prozent gestiegen.

Im Vorjahresvergleich (zweites Quartal 2017 und zweites Quartal 2018) übertrafen nur noch Einfamilienhäuser mit 6,5 Prozent den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 4,9 Prozent, während Eigentumswohnungen mit 4,5 Prozent erstmals im Jahresvergleich leicht darunter lagen.

Im Fünfjahresvergleich stieg der Index bei Einfamilienhäusern um 30,7 Prozent, bei den Mehrfamilienhäusern nur um 6,6 Prozent. Eigentumswohnungen verteuerten sich
innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 33,8 Prozent. Im Zehnjahresvergleich übertreffen die Einfamilienhäuser mit 45,1 Prozent die Mehrfamilienhäuser mit 13,2 Prozent deutlich. Eigentumswohnungen haben sich in den vergangenen zehn Jahren sogar um 65,8 Prozent verteuert.

Eigentumswohnungen: Umland mit höchsten Preisdynamiken

Münster, Norderstedt, Ettlingen und Filderstadt machten laut F+ B Forschung und Beratung im Jahresvergleich der jeweils zweiten Quartale 2018/2017 mit Steigerungsraten von elf Prozent, neun Prozent, 8,2 Prozent und 8,1 Prozent die größten Preissprünge. Münster verteidigte damit den Spitzenplatz bei den Preissteigerungen von Eigentumswohnungen. Insgesamt zeigt sich laut F+ B bei der Analyse der Top 50-Liste, dass die Umlandgemeinden die höchsten Preisdynamiken entfalten, wie in Norderstedt.

Die Top 7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung. Nach dem Spitzenreiter München folgte auf Platz acht (Vorquartal sechs) Frankfurt am Main (mit 4.450 Euro pro Quadratmetern). Hamburg (4.310 Euro pro Quadratmeter) kletterte auf Platz zehn (Vorquartal elf). Auf Rang 12 folgte Stuttgart (4.240 Euro pro Quadratmeter). Düsseldorf verschlechterte sich vom 26. auf den 29. Platz (3.590 Euro pro Quadratmeter) und Köln (3.420 Euro pro Quadratmeter) machte einen Rangplatz auf Nr. 36 gut. Berlin erreichte im zweiten Quartal mit einem Durchschnittspreis von 3.370 Euro pro Quadratmeter Rang 39.

Die Wachstumsraten zwischen dem zweiten Quartal 2018 und dem ersten Quartal 2018 bewegten sich zwischen plus 0,5 Prozent (München) und plus 1,9 Prozent (Düsseldorf).

Neuvertragsmieten legen um 1,3 Prozent zu

Bei den Bestandsmieten beobachtete F+B ein geringes Plus von 0,3 Prozent. Damit bewegten sich die Bestandsmieten bundesweit im Vergleich zum zweiten Quartal 2018 zum Vorquartal mit plus 0,3 Prozent weiterhin nahezu seitwärts. Die Neuvertragsmieten sind um 1,3 Prozent gestiegen. F+B geht davon aus, dass sich die Mieten insgesamt auf hohem Niveau stabilisieren werden. Das Wachstum bei den Neuvertragsmieten hatte sich im ersten Quartal 2018 bereits weiter abgeschwächt.

Seit Ende 2011 öffnet sich die Preisschere von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern in Relation zur Mietentwicklung weiter. Signifikante Preisrückgänge hat es laut F+B in den vergangenen zwölf Monaten nicht gegeben. Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den vergangenen fünf Jahren um elf Prozent und in den vergangenen zehn Jahren um 21,5 Prozent. Bestandsmieten entwickelten sich etwas moderater um jeweils 5,1 Prozent (zweites Quartal 2018 zu zweites Quartal 2013) beziehungsweise 8,2 Prozent zwischen dem zweiten Quartal 2018 und dem zweiten Quartal 2008.

Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünfjahresvergleich der zweiten Quartale um 25,3 Prozent und binnen zehn Jahren um 41,5 Prozent.

Mietentwicklung: Berlin noch unterhalb der anderen Top 7

Bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich
16,50 Euro pro Quadratmeter für eine zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnung unverändert an der Spitze (plus 6,8 Prozent zum Vorjahresquartal und plus 2,7 Prozent zum Vorquartal). Die Spitzenmieten erreichten jetzt 29,30 Euro pro Quadratmeter.

Die mit der Wiedervermietung einer Wohnung in Stuttgart (Rangplatz vier; zwölf Euro pro Quadratmeter) aufgerufenen Mieten wiesen laut F+B mit plus 8,4 Prozent im Jahresvergleich eine deutliche Dynamik auf. Frankfurt am Main folgte auf Rang fünf mit 11,70 Euro pro Quadratmeter (plus 3,6 Prozent). Hamburg (10,40 Euro pro Quadratmeter; plus 2,3 Prozent), Düsseldorf (zehn Euro pro Quadratmeter; plus 2,3 Prozent) und Köln (9,90 Euro pro Quadratmeter; plus 2,2 Prozent) folgten auf den Rangplätzen 16, 31 und 35.Im Vergleich mit den anderen deutschen Top-Metropolen lag das Niveau der Mieten in Berlin immer noch weit unterhalb, was laut F+B durch das nach wie vor unterdurchschnittliche Einkommens- und Kaufkraftniveau in der Hauptstadt zu erklären ist. Mit 9,33 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr: 8,57 Euro) kletterte Berlin weitere 16 Ränge auf Platz 52. Im Jahresvergleich gewann die Mietanstiegsdynamik mit 8,9 Prozent wieder an Fahrt. Im Vergleich des zweiten Quartals 2018 mit dem ersten Quartal 2018 mit plus 6,1 Prozent ist Berlin nach wie vor einer der Hotspots der bundesdeutschen Mietentwicklung.

Lesen Sie auch:

Empirica: Höhere Grundsteuer könnte Blasengefahr senken

Wohnimmobilien: Anteil der Ersterwerber in Städten sinkt

Wohnungsmarkt: Kaufpreise steigen fast doppelt so stark wie Mieten

Fundamentale Faktoren – nicht Spekulation – lassen Preise steigen

Preise für Eigentumswohnungen in Süddeutschland steigen weiter

Studie: Baukindergeld bringt Ersparnis von bis zu 63 Prozent bei Finanzierung