Die Wohnungsmietpreise haben 2017 noch einmal zugelegt – zuletzt 5,9 Prozent in den A-Städten (2016: 5,3 Prozent) und fünf Prozent in den B-Städten (2016: 3,9 Prozent) – hinken damit aber den Kaufpreissteigerungen weiter hinterher. Das zeigt eine Analyse von Empirica. Demzufolge sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen in den sieben Top-Metropolen noch einmal um 9,5 Prozent (2016: 11,5 Prozent) gestiegen, in den 14 untersuchten B-Städten um 7,6 Prozent (2016: 7,2 Prozent).

Die Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisen hängt dem Berliner Institut zufolge an den Niedrigzinsen und an einem Mangel an rentableren Anlagealternativen. Dass in einigen deutschen Großstädten bald Schluss sein werde mit dem Mietpreisboom, hatte Empirica im Februar prognostiziert – Einwände kamen von Bulwiengesa und dem BFW.

Hohe Fertigstellung-Lücke vor allem in den B-Städten

Auch in den meisten ostdeutschen Städten geht es bei den Mieten nach oben, wie der TAG-Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland zeigt – doch ist dort die Wohnkostenquote vielerorts gesunken und ist zum Teil niedriger als vor zehn Jahren. Die Mieten werden jedenfalls der Empirica-Analyse zufolge in Deutschland so lange weiter steigen, bis die Kluft zwischen Nachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist. Die jährliche "Fertigstellungs-Lücke" hängt laut Empirica bei rund 80.000 Wohnungen (23 Prozent).

Am größten ist diese Lücke in den untersuchten B-Städten (48 Prozent). In den sieben A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt sie bei 42 Prozent. In den Landkreisen werden nur zwölf Prozent Wohnungen zu wenig gebaut. Eine nachfragegerechte Baulandpolitik könnte laut Empirica den Preisboom stoppen.

Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal am stärksten gestiegen

Der Index für Eigentumswohnungen ist im Durchschnitt aller Baujahre mit einem Zuwachs von 2,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal am stärksten angestiegen. Der Index für Ein- und Zweifamilienhäusern hat sich im Durchschnitt aller Baujahre um 2,2 Prozent erhöht.

Die Indices neu gebauter Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser erreichten im Schlussquartal 2017 neue Höchstwerte: Neu gebaute Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2,4 Prozent über dem Niveau des dritten Quartals. Neu gebaute Eigentumswohnungen liegen sogar zwei Prozent darüber. Der Zuwachs bei neu gebauten Mietwohnungen fiel mit einem Plus von 1,2 Prozent am geringsten aus.

Seit 2004 haben Neubaumieten um 29 Prozent zugelegt

Der Index inserierter Mieten kletterte laut Empirica im Neubau gegenüber dem dritten Quartal in den kreisfreien Städten um ein Prozent, in den Landkreisen fällt der Zuwachs mit 1,3 Prozent etwas höher aus. Im Jahresvergleich der vierten Quartale beträgt der bundesweite Anstieg 3,4 Prozent.

Seit Beginn der Zeitreihe im ersten Quartal 2004 registrierte Empirica einen bundesweiten Anstieg der Neubaumieten um 29 Prozent, in den kreisfreien Städten um 37 Prozent und um 24,7 Prozent in den Landkreisen.

Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ist das Angebot in den ländlichen Kreisen größer, was zu geringerem Mietanstieg führe, auch altere die Bevölkerung durch Abwanderung am stärksten.

Darmstadt rutscht in das Top-10-Mietpreisranking auf

Wiesbaden ist im Empirica-Ranking nicht mehr unter den zehn teuersten Mietstädten vertreten, dafür aber Darmstadt. Mainz tauscht den Platz mit Freiburg und rückt auf den fünften Rang. Auch Hamburg macht zwei Plätze gut. Die Rangfolge an der Spitze der teuersten Städte bleibt unverändert.

Die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen in den kreisfreien Städten lagen im vierten Quartal 2017 laut Empirica 2,1 Prozent über dem Niveau des vorangegangenen Quartals. In den Landkreisen ist der Anstieg mit plus 1,9 Prozent etwas geringer. Im Jahresvergleich, also gegenüber dem vierten Quartal 2016, sind die Preise deutschlandweit um 7,1 Prozent gestiegen: 8,2 Prozent in den kreisfreien Städten und 6,3 Prozent in den Landkreisen.

Kaufpreise seit 2004 in den kreisfreien Städten um rund 65 Prozent gestiegen

Seit dem ersten Quartal 2004 sind die inserierten Kaufpreise Empirica zufolge für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit um 46,3 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten um 65,1 Prozent. In Landkreisen haben sie im selben Zeitraum um 35,6 Prozent zugelegt.

Berlin ist in der Erhebung 2017 wieder im Top-10-Ranking vertreten, Düsseldorf dafür nicht. Frankfurt rutscht auf den dritten Rang, Freiburg und Ingolstadt geben dafür jeweils einen Platz ab. Auch Rosenheim verliert zwei Plätze. Hamburg und Regensburg rücken jeweils einen auf.

Empirica: Preistrends nicht überinterpretieren

Bundesweit sind die Preise neuer Ein- und Zweifamilienhäuser Empirica zufolge im vierten Quartal 2017 um 2,4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal gestiegen. In den kreisfreien Städten fiel der Zuwachs mit 2,3 Prozent etwas schwächer aus als in den Landkreisen (plus 2,5 Prozent). Im Jahresvergleich haben die Preise bundesweit um 7,7 Prozent zugelegt: 7,9 Prozent in den kreisfreien Städten und 7,6 Prozent in den Landkreisen.

Seit dem ersten Quartal 2004 sind die Kaufpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser der Analyse zufolge deutschlandweit um 32,6 Prozent gestiegen: In den kreisfreien Städten um 44,4 Prozent und in Landkreisen um 25,6 Prozent.

Eigenheime in den teuren Städten sind rar und die wenigen Angebote sehr heterogen, so ein Fazit von Empirica: Preistrends dürften daher nicht überinterpretiert werden. Vor dieser Prämisse verliert etwa Heidelberg fünf Plätze und rutscht auf den achten Rang. Auch Wiesbaden verliert zwei Plätze. Davon profitieren Düsseldorf (plus 3), Rosenheim (plus 2), Darmstadt (plus 2), Stuttgart (plus 1) und Augsburg (plus 1). Landshut übernimmt den zehnten Rang von Frankfurt.