Hinsichtlich der weiteren Kaufpreisentwicklung sieht Wüest Partner für einige süddeutsche Städte positive Tendenzen Bild: mauritius images / Wolfgang Filser /

Die Wohnungspreise in Süddeutschland werden laut Wüest Partner weiter in die Höhe gehen. Beim Gros der 20 untersuchten Städte stiegen die Kaufpreise bereits in den vergangenen fünf Jahren doppelt so schnell wie die Mietpreise. Den größten Anstieg verzeichnete Heilbronn: Hier erhöhten sich die Kaufpreise um 88,7 Prozent, mehr als doppelt so schnell wie die Mieten (40,4 Prozent). Im Schnitt erzielten kleine Wohnungen knapp neun Prozent höhere Mieten.

Neben Heilbronn stiegen die Kaufpreise zwischen 2012 und 2017 auch in Augsburg (80 Prozent), Stuttgart (84,2 Prozent) und Kempten/Allgäu (87,3 Prozent) um 80 Prozent und mehr an. Hinsichtlich der weiteren Kaufpreisentwicklung sieht Wüest Partner für Stuttgart, Nürnberg, Heilbronn und Pforzheim positive Tendenzen. Im Gegenzug besteht in Würzburg, Bayreuth, Konstanz und Passau das Risiko einer sinkenden Preisentwicklung. Bayreuth ist der Studie zufolge die Stadt, in der die Baufertigstellungen am deutlichsten über dem Bedarf liegen (207,6 Prozent).

Den stärksten nominalen Kaufpreisanstieg seit 2007 erzielten Eigentumswohnungen in München (132 Prozent), Augsburg (110 Prozent) und Landshut (110 Prozent) – die geringsten Steigerungen stellte Wüest Partner in Pforzheim (48,4 Prozent), Heidelberg (50,8 Prozent) und Mannheim (65,8 Prozent) fest. Das Wachstum aller süddeutschen Städte betrug im Durchschnitt 91 Prozent. Die Mehrzahl der untersuchten Städte weist der Studie zufolge gemessen am Neubaubedarf zu geringe Baufertigstellungszahlen auf. Im Durchschnitt decken die fertiggestellten Bauprojekte nur 67,8 Prozent der Nachfrage. Am meisten hängt Freiburg im Breisgau mit 23,6 Prozent dem Bedarf hinterher.

Auch im Vergleich der deutschen Metropolen haben sich die Kaufpreise für Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren dem Immobilienpreisindex IMX von ImmobilienScout24 fast verdoppelt.

Starkes Wirtschaftsumfeld: Gute Bedingungen für Investitionen

Die Leerstandquote der süddeutschen Städte liegt mit durchschnittlich 1,1 Prozent deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts von drei Prozent (hier sind allerdings auch ländliche Gegenden berücksichtigt). Eine tendenzielle Überversorgung mit Wohnraum besteht in Passau (112,4 Prozent) und Bayreuth (108,2 Prozent). München ist mit einer Versorgungsquote von 98,8 Prozent deutlich unterversorgt. Noch schlechter sieht es in Freiburg aus mit der geringsten Quote unter den untersuchten 20 Städten (89,8 Prozent).

Die Kaufkraft stieg laut Wüest Partner in den untersuchten süddeutschen Städten seit 2013 um durchschnittlich 11,3 Prozent. Besonders stark war das Wachstum in Konstanz, Würzburg, Heilbronn und Ingolstadt. Die Wohnkostenbelastungsgrenze liegt im Durchschnitt bei 28,2 Prozent und bei sechs Städten bei der Belastungsgrenze von 30 bis 35 Prozent.

Sehr hohe Wohnkostenbelastungen der Haushalte liegen in Freiburg in Breisgau (44,8 Prozent), Heidelberg (33,7 Prozent) und Konstanz vor. Am geringsten ist die relative Mietbelastung in Pforzheim (24 Prozent).

Attraktive Renditen bei geringem Risiko in Heilbronn

Heilbronn gehört laut WP-Studie "Süddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2018" zu den Städten, die ein besonders attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis aufweisen.

"Der süddeutsche Wohnungsmarkt bietet Investoren mit unterschiedlichen Risikoabsichten attraktive Bruttorenditen", sagt Rüdiger Hornung, Leiter Standort München und Director bei Wüest Partner Deutschland. "Städte mit einem günstigen Verhältnis von Risiko zu Rendite sind beispielsweise Nürnberg mit 4,5 Prozent, Heidelberg mit fünf Prozent sowie Heilbronn mit 5,2 Prozent durchschnittlicher Bruttorendite." Bei höherer Risiko-Akzeptanz kommen Hornung zufolge auch Lagen wie Kempten und Pforzheim (beide 5,5 Prozent) in Frage.

Prognose: Mieten werden in Stuttgart, Nürnberg und Ingolstadt am stärksten steigen

Prognosen gehen laut Wüest Partner von weiter steigenden Bevölkerungszahlen aus. Der größte Bevölkerungszuwachs wird demzufolge mit 10,5 Prozent in München und im Großraum München erwartet. In den Würzburg, Tübingen, Bayreuth und Passau ist bis 2030 mit einer negativen Bevölkerungsentwicklung zu rechnen.

Besonderes Mietsteigerungspotenzial weisen laut Wüest Partner München, Stuttgart, Nürnberg, Ingolstadt, Heilbronn und Pforzheim auf. Darüber hinaus wird auch für Augsburg, Regensburg und Landshut eine positive Entwicklung prognostiziert.

In 20 süddeutschen Städten reichen die durchschnittlichen Angebotsmieten mittlerweile von 8,25 Euro pro Quadratmeter (Pforzheim) bis 17,69 Euro pro Quadratmeter (München). Auch in Stuttgart werden mit 14,06 Euro pro Quadratmeter hohe Durchschnittsmieten erzielt. Im Schnitt aller erfassten Städte erzielen kleinere Wohneinheiten knapp neun Prozent höhere Mieten, was Entwickler zunehmend dazu bewegt, Rendite-Wohnobjekte mit kleineren Wohnungen zu bauen.

Seit 2007 verzeichneten Ingolstadt (65 Prozent), Würzburg (62 Prozent) und Landshut (60 Prozent) den stärksten Mietanstieg. Den geringsten Anstieg ermittelte Wüest Partner für Heidelberg (32,1 Prozent), Pforzheim (34,1 Prozent) und Tübingen (34,9 Prozent). Die durchschnittliche Mietsteigerung im Untersuchungsraum liegt laut Wüest Partner bei 47 Prozent.

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