Die Renditeaussichten sind gut am Pflegeimmobilienmarkt, es fehlt vor allem an Transparenz Bild: MEV-Verlag, Germany

Die Bedeutung von Pflegeimmobilien in Deutschland hat stark zugenommen. Die Summe der Investitionen hat laut CBRE 2016 mit rund drei Milliarden Euro ein neues Rekordniveau erreicht. Bis 2030 würden rund 55 Milliarden Euro für Neuinvestitionen nötig sein. Allerdings werde der Markt durch eine hohe Regulierungsdichte gebremst. Mit dem Pflegeimmobilienreport, den CBRE und immoTISS Care (ITC) erstellt haben, sollen Investoren mehr Transparenz erhalten.

Denn Investitionen in Pflegeheime und Betreiberunternehmen wie auch die Bewertung von Pflegeheimen fordere eine detaillierte Analyse mithilfe von Expertenwissen. Der Report enthält neben ausführlichen Analysen der Pflegemarktdaten für die einzelnen Bundesländer auch Experteninterviews, die den Pflegeimmobilienmarkt beleuchten.

Markt gewinnt für private Träger an Bedeutung

Laut der aktuellen Pflegestatistik der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder hat die Anzahl Pflegebedürftiger in Deutschland im Dezember 2015 im Vergleich zu Dezember 2013 um 8,9 Prozent (234.000 Menschen) zugenommen und belief sich auf etwa 2,86 Millionen (rund 3,5 Prozent der Bevölkerung). Mit 27 Prozent wurde mehr als ein Viertel vollstationär in Pflegeheimen betreut. Mitte 2016 summierte sich die Anzahl der Pflegeheime mit vollstationärer Dauerpflege auf rund 11.300 mit insgesamt 889.000 Plätzen.

Das Gros der Plätze entfiel mit etwa 53 Prozent auf freigemeinnützige Träger, während private Träger einen Anteil von 42 Prozent und öffentliche Träger nur fünf Prozent zur Verfügung stellten. Für private Träger gewinne der Pflegeimmobilienmarkt zunehmend an Bedeutung, sodass sie den zweitgrößten Anteil an Pflegeplätzen bereitstellten, kommentiert Andreas Polter, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE.

„Gesetzliche Neuregelungen, etwa in Form von nachträglichen Auflagen, sorgen für große Verunsicherung auf Investorenseite", so Polter.

"Bis 2030 werden Neubau- und Ersatzinvestitionen von gut 55 Milliarden Euro für zukunftsfähige, marktkonforme Pflegeeinrichtungen notwendig sein", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

"Die öffentliche Hand investiert jedoch zunehmend geringere Summen in den Erhalt und den Neubau von Pflegeeinrichtungen und ist nicht in der Lage, die notwendigen Investitionen zu stemmen", ergänzt Jochen Zeeh, Geschäftsführer der immoTISS Care GmbH. Deshalb rückten private Investoren zunehmend stärker in den Fokus.

Pflegeimmobilien vor allem bei Institutionellen etabliert

Der Anteil der Assetklasse Pflegeimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen des Gewerbeimmobilienmarktes lag im Rekordjahr 2016 laut CBRE bei rund sechs Prozent, während dieser in den Jahren zuvor nur ein bis zwei Prozent betrug. In erster Linie investieren institutionelle, langfristig ausgerichtete Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen aus dem In- und Ausland in die Assetklasse Pflegeimmobilien.

"Sie haben das Wachstumspotenzial der Investmentnische erkannt und die Assetklasse für sich entdeckt", sagt Linsin. Hier seien im Vergleich zu klassischen Core-Gewerbeimmobilien wie Büros oder Geschäftshäuser höhere risikoadjustierte Renditen erzielbar.

"Aktuell lassen sich Spitzenrenditen von rund 5,5 Prozent erzielen", sagt Linsin.

Das bestätigt auch Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Deshalb liege das absolute Preisniveau noch deutlich unter diesen Segmenten. Das nicht zuletzt deshalb zunehmende Interesse an Pflegeimmobilien treibe die Professionalisierung des Marktes voran, heißt es im Report von CBRE und ITC.

"Der Pflegeheimmarkt ist, bedingt durch Intransparenz und unterschiedlichen rechtlichen Voraussetzungen, noch immer sehr fragmentiert".

(Jochen Schellenberg, Geschäftsführer der Katharinenhof Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH)

"Erste Konsolidierungstendenzen zeichnen sich jedoch ab, wodurch sich professionellen Betreibergesellschaften vermehrt attraktive Möglichkeiten bieten", so Schellenberg.

Preise steigen

Die Preise am Markt für Pflegeimmobilien sind laut Terranus in den vergangenen vier Jahren infolge der hohen Nachfrage etwa gleich stark gestiegen wie bei Gewerbe- und Wohnobjekten.

Seit 2012 sind laut vdp-Immobilienpreisindex die durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren für Pflegeimmobilien um 26 Prozent gestiegen, die von Wohn- und Gewerbeobjekten um 27 beziehungsweise 25 Prozent. Laut Bienentreu gibt es beim Preisniveau allerdings noch einen deutlichen Unterschied: Zahlen Anleger bei Gewerbe- oder Wohnobjekten inzwischen das 20-Fache der Jahresmiete oder mehr, liegt der Kaufpreisfaktor bei Pflegeimmobilien derzeit beim rund 16- bis 17-Fachen für Core-Objekte.

Pflegeimmobilien-Markt verzeiht zunehmend keine Fehler mehr

"Wer zu diesen Preisen investiert, sollte sich sicher sein, dass es sich auch wirklich um ein Haus im Core-Segment handelt“, sagt Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Dabei müssten Investoren berücksichtigen, dass dafür bundesweit keine einheitlichen Kriterien gelten. Das liegt daran, dass es sechzehn unterschiedliche Landespflegegesetze mit teilweise sehr unterschiedlichen Anforderungen gebe. So schreiben beispielsweise Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg eine Einbettzimmerquote (NRW) beziehungsweise ein Mehrbettzimmerverbot vor (BW).

„Was an einem Standort ein Core-Kriterium ist, kann im Extremfall an einem anderen Standort ein Ausschlusskriterium sein“, so Bienentreu.

Investoren empfiehlt Terranus, die einzelnen landesrechtlichen Vorgaben genau zu prüfen. „Das gilt für Neubauten genauso wie für Bestandshäuser“, so Bienetreu.

Schlagworte zum Thema:  Vollstationäre Pflege, Rendite

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