CBRE: Die Spitzenrendite bei Pflegeimmobilien liegt bei rund sechs Prozent Bild: MEV-Verlag, Germany

Pflegeheime in Deutschland erleben einen neuen Boom: Nach Zahlen von CBRE wurden im vergangenen Jahr drei Milliarden Euro investiert. Das waren 255 Prozent mehr als 2015 (834 Millionen Euro). Der Pflegeheimberater Terranus geht davon aus, dass die Nachfrage nach stationärer Pflege weiter steigen wird. Besonders gerne kaufen Investoren Pakete: Mit 2,6 Milliarden Euro beträgt der Portfolioanteil am Transaktionsvolumen 2016 rund 87 Prozent.

Vor allem die größte Transaktion des Jahres, bei der Primonial aus Frankreich ein Pflegeheim-Portfolio mit 68 Pflegeheimen von Even Capital erwarb, hatte mit einem Volumen von knapp einer Milliarde Euro einen beträchtlichen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen.

Die Auslastung in den deutschen Pflegeheimen liegt nach Zahlen des Statistischen Bundesamts deutlich über 90 Prozent. 2015 ist demnach die Zahl der stationär versorgten Pflegebedürftigen (Teil- und Vollzeit) um 4,3 Prozent gestiegen (seit der letzten Erfassung 2013). Die Gesamtzahl der Pflegebedürftigen sei in diesem Zeitraum um neun Prozent angewachsen. Terranus warnt angesichts dieser Zahlen davor, den Ausbau der stationären Pflege politisch zu verhindern und "die Pflege zu ambulantisieren“. Wenn die Politik im Bund und in den Ländern nicht schnell umsteuere, drohe eine massive Versorgungslücke, sagte Terranus-Geschäftsführer Hermann Josef Thiel.

Pflegeimmobilien sind gefragte Nischenprodukte

Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien entfiel laut Angaben von CBRE auf die Assetklasse Pflegeheime und Seniorenresidenzen ein Anteil von rund sechs Prozent. Zum Vergleich: In den vergangenen Jahren erreichte diese Assetklasse lediglich einen Anteil von unter zwei Prozent.

"Das verstärkte Interesse an Pflegeimmobilien ist neben dem Renditevorsprung gegenüber den etablierten Assetklassen auf den steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zurückzuführen", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.

Bis zum Jahr 2030 werden in Deutschland rund 3,6 Millionen Menschen pflegebedürftig sein, davon benötigen etwa 1,2 Millionen stationäre Pflege in einer Pflegeeinrichtung, wie eine Studie von Wüest & Partner Deutschland und Ottenströer zeigt.

Weiterhin deutlicher Renditevorsprung

Trotz des erneuten Renditerückgangs um 25 Basispunkte verfügen erstklassige Pflegeheime CBRE zufolge mit 5,5 Prozent im Vergleich zu den traditionellen Assetklassen nach wie vor über einen hohen Renditevorsprung. So liegt die Spitzenrendite für moderne Pflegeheime in den Investmentzentren demnach rund 190 Basispunkte über der Spitzenrendite für Büroimmobilien in vergleichbaren Lagen sowie 210 Basispunkte über der Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien, wie CBRE mitteilt. Auch gegenüber der Betreiberimmobilie Hotel errechne sich ein positiver Spread von 100 Basispunkten.

"Die hohe Nachfrage nach klassischen Gewerbeimmobilien sorgt aufgrund des gleichzeitig begrenzten Angebots an adäquaten Objekten dafür, dass Nischenprodukte wie Pflegeimmobilien, die die Realisierung von höheren risiko-adjustierten Renditen ermöglichen, verstärkt in den Fokus von Investoren geraten", sagt Richolt.

Die zunehmende Marktkonsolidierung wirke sich darüber hinaus positiv auf die Bewertung des Pflegemarktes aus und lasse auch das Interesse an Betreiberimmobilien weiter ansteigen.

Anteil der ausländischen Investoren bei 61 Prozent

Mit 1,8 Milliarden Euro oder 61 Prozent stammte 2016 laut CBRE der überwiegende Teil des investierten Kapitals aus dem Ausland. Mit einem Anteil von 46 Prozent besaßen französische Investoren den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen. Auf dem zweiten Platz folgen Investoren aus Belgien mit einem Anteil von neun Prozent. Doch auch deutsche Anleger sind aktiv: So plant etwa die Michael Bethke Gruppe den Aufbau eines bundesweiten Pflegeheimportfolios und hat im Oktober die Curata Pflegeeinrichtungen erworben.

Offene Immobilien- und Spezialfonds waren mit einem Anteil von rund 46 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die mit Abstand stärkste Käufergruppe. Dahinter folgen Immobilienunternehmen und REITs mit rund 21 Prozent sowie Asset- und Fondsmanager mit zwölf Prozent.

Für 2017 zeichnet sich Normalisierung ab

Die zunehmende Reifung des Marktes sowie der vorliegende Renditevorsprung von Pflegeimmobilien rückt laut CBRE weiterhin verstärkt in den Fokus von in- und ausländischen Investoren auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Das heißt, dass sich der Markt für Pflegeimmobilien auch 2017 dynamisch entwickeln wird, doch insgesamt rechnet CBRE nur noch mit einem Transaktionsvolumen von rund einer Milliarde Euro.

Schlagworte zum Thema:  Pflegeheim, Investment

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