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Am Investmentmarkt für deutsche Handelsimmobilien ist das Transaktionsvolumen laut Savills 2016 im Vergleich zu 2015 in allen Segmenten zurückgegangen, am deutlichsten bei Warenhäusern (minus 77 Prozent). Gründe sind ein Mangel an Core-Immobilien und der boomende Onlinehandel. CBRE sieht trotz steigendem Anlagedruck und sinkenden Renditen noch keinen Anlass zur Sorge: Im Zehnjahresschnitt stehe der Markt gut da.

„Viele Investoren agieren vor dem Hintergrund des boomenden Onlinehandels zunehmend vorsichtig und unterziehen die Standorte und Handelsformate immer intensiveren Analysen im Hinblick auf ihre Zukunftsfähigkeit“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills. 2016 sei der Onlinehandel mit einem Umsatzplus von 5,4 Prozent wieder merklich schneller gewachsen als der stationäre Handel.

Der Onlinehandel setzt vor allem in die Jahre gekommenen Shopping-Centern zu, wie ergänzende Studien zeigen. Wie eine Expertenbefragung von REC Partners zeigt, könnten Shopping-Center vor allem kaufmännisch und technisch mehr leisten.

"Auch wenn das Ergebnis rund 30 Prozent unter dem Spitzenergebnis des Vorjahres liegt, wurde der zehnjährige Durchschnitt von 10,2 Milliarden Euro im vergangenen Jahr mit 12,8 Milliarden Euro deutlich übertroffen", ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. Savills kam auf ein Transaktionsvolumen 2016 von 12,9 Milliarden Euro, was verglichen mit 2015 einem Rückgang von 38 Prozent entspricht.

Ein weiterer Grund für den Rückgang des Transaktionsvolumens liegt laut Savills darin, dass 2016 deutlich weniger Core-Immobilien zum Verkauf standen als noch in den Vorjahren und sich die Angebotsknappheit in dieser Risikoklasse weiter verschärft hat.

„Der Mangel an großvolumigen Core-Objekten ist hauptverantwortlich für den rückläufigen Investmentumsatz“, sagt Krechky.

Wie eine Studie von Cushman & Wakefield (C&W) zeigt, ist der Neubau von Shopping-Centern im ersten Halbjahr 2016 stark eingebrochen, obwohl Potenzial vorhanden sei.

In den Risikoklassen Core-Plus und Value-Add habe es auch im Jahr 2016 ausreichend Angebot gegeben: "Jedoch passten hier die Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Bietern oft nicht zusammen“, so Krechky weiter.

Verknüpfung von offline- und Online-Handel wird wichtiger

Neben Kauf- und Warenhäusern waren laut Savills vor allem Geschäftshäuser (minus 50 Prozent) und Shopping-Center (minus 43 Prozent) vom Rückgang betroffen.

CBRE zufolge kam das Segment Shopping-Center auf ein Transaktionsvolumen von insgesamt 3,9 Milliarden Euro und einen Anteil von 31 Prozent, während rund 5,2 Milliarden Euro in Fachmarktzentren, Fachmärkte und Lebensmittelmärkte investiert wurden (41 Prozent). Diese Anlageklasse hatte laut CBRE ihren Anteil gegenüber dem Vorjahr (34 Prozent) noch einmal ausgebaut. Shopping-Center wurden CBRE zufolge vor allem außerhalb der Top 7-Standorte erworben (3,6 Milliarden Euro), während in innerstädtische Geschäftshäuser 2,3 Milliarden Euro investiert wurden (Anteil von 18 Prozent).

„Neben den klassischen Ankaufskriterien achten Investoren immer stärker darauf, ob Standort und Objekt für eine Verknüpfung von offline- und Online-Handel geeignet sind“, sagt Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany.

Spitzenrenditen über alle Assetklassen deutlich rückläufig

Die Spitzenrenditen im Handelssegment stehen CBRE zufolge weiterhin merklich unter Druck und gaben auf breiter Front deutlich nach.

Der Nachfragedruck habe vor allem bei erstklassigen Shopping-Centern in Top-Investmentzentren für sinkende Nettoanfangsrenditen gesorgt: Aktuell würden laut CBRE in diesem Segment gerade einmal vier Prozent Rendite erzielt, das ist ein Rückgang um zehn Basispunkte gegenüber dem vierten Quartal 2016. Vergleichbare Produkte in prosperierenden Regionalzentren notierten derzeit bei 4,6 Prozent und befinden sich damit 20 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals.

Deutliche Renditerückgänge aufgrund der hohen Nachfrage bei sich verknappendem Angebot zeigten sich laut CBRE auch in den Segmenten Fachmärkte und Fachmarktzentren: Bei erstklassigen Core-Investments in Fachmarktzentren und freistehende Fachmärkte würden aktuell Spitzenrenditen von fünf Prozent (minus 25 Basispunkte) beziehungsweise 5,75 Prozent erzielt (minus 50 Basispunkte) erzielt. Für 1A-Einzelhandelsimmobilien liegen die Nettoanfangsrenditen CBRE zufolge zwischen 3,1 Prozent (München) und 3,6 Prozent (Köln).

Ausblick 2017: Bieterstreit um Fachmärkte bleibt intensiv

Savills geht davon aus, dass Fachmärkte, Fachmarktzentren (das bestätigt auch der Hahn-Retailreport) und gut positionierte Shopping-Center weiterhin zu den gefragtesten Handelsimmobilien gehören werden. Die Folge: Der Bieterwettstreit um diese Objekte wird intensiv bleiben.

Deutschland biete neben den Topstandorten mit einer Vielzahl prosperierender Regionalzentren und B-Standorten attraktive Investitionsalternativen, sagt Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment bei CBRE. Trotz des anhaltenden Runs auf deutsche Handelsimmobilien und die limitierte Produktverfügbarkeit, geht Poppinga davon aus, dass 2017 mit einem ähnlich hohen Ergebnis zu rechnen ist.

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