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Nebenkosten: Hohe Hebesätze machen Logistikimmobilien besonders teuer

Die technisch höherwertige Ausstattung einer Umschlagimmobilie lässt die Nebenkosten deutlich steigen
Bild: Haufe Online Redaktion

Die durchschnittlichen Nebenkosten bei Logistikimmobilien fallen für Umschlagimmobilien weit höher aus als für reine Lagerimmobilien. Ein Analyse von JLL kommt für Umschlagimmobilien auf Kosten von aktuell 1,71 Euro pro Quadratmeter und Monat. Reine Lagerimmobilien kommen auf 1,19 Euro. Dabei gibt es große regionale Unterschiede aufgrund des Hebesatzes der Grundsteuer: die sind mit 800 Prozent in Berlin am höchsten.

Strom und Heizung sind dabei am teuersten: bei Umschlagimmobilien schlagen diese Kosten mit 75 Prozent zu Buche. „Ein Großteil des Kostenunterschieds lässt sich durch die Häufigkeit des Warenumschlags erklären. Ein intensiverer Betrieb der Lade-Tore hat einen höheren Stromverbrauch als auch höhere Heizkosten zur Folge“, so Frank Weber, bei JLL Head of Industrial Agency Germany.

Große Schwankungsbreite auf regionaler Ebene

Bei öffentlichen Abgaben gibt es JLL zufolge eine große Schwankungsbreite auf regionaler Ebene durch die unterschiedlichen Hebesätze der Grundsteuer.

Deutschlandweit liegt der Hebesatz der Grundsteuer B bei rund 70 Prozent der Gemeinden zwischen 300 und unter 400 Prozent. Die fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München bewegen sich teilweise sogar deutlich darüber. Am höchsten ist der Hebesatz in Berlin mit 800 Prozent, in Düsseldorf mit 440 Prozent am niedrigsten. Auf ähnlichen Niveaus bewegen sich die Werte in Frankfurt (500 Prozent), München (535 Prozent) und Hamburg (540).

Auch bei Büroimmobilien sind für den Anstieg der Nebenkosten im ersten Halbjahr 2016 maßgeblich die Kosten öffentliche Abgaben verantwortlich, wie eine weitere Studie von JLL von Juli des Jahres zeigt.

Kostenunterschiede in Abhängigkeit von der Größe der Logistikimmobilie

Darüber hinaus lassen sich JLL zufolge tendenziell Kostenunterschiede in Abhängigkeit von der Größe feststellen. Bei Lagerimmobilien ab 25.000 Quadratmetern zahlt der Nutzer 17 Prozent mehr (1,29 Euro pro Quadratmeter und Monat) als bei Größen unter 10.000 Quadratmetern (1,10 Euro pro Quadratmeter und Monat). Dabei werden die mit der Größe steigenden Stromkosten in der Gesamtabrechnung von den anderen Kosten ausgeglichen.

Der wesentliche Unterschied zwischen der Nebenkostenanalyse bei vermieteten Gebäuden und der Vollkostenanalyse der Eigennutzer liegt in der Berücksichtigung der nutzerspezifischen Betriebskosten. „So entfallen etwa die Reinigungs-, Wartungs- und Stromkosten für die Lagerflächen, die in vermieteten Objekten vom Mieter beauftragt und bezahlt werden, auch auf den Eigennutze“, sagt Dr. Alexander Prokot, bei JLL Head of Management Services Germany.

Technisch höherwertige Ausstattung lässt Nebenkosten steigen

Positive Skaleneffekte für größere Immobilien werden demzufolge stark von der konkreten Nutzung überlagert. „Die technisch höherwertige Ausstattung einer Umschlagimmobilie lässt deren Kosten mit 2,87 Euro pro Quadratmeter und Monat um 82 Prozent deutlich höher ausfallen als bei reinen Lagerimmobilien (1,58 Euro pro Euro und Monat)“, so Weber. Dies gelte insbesondere bei Strom (0,99 Euro pro Quadratmeter und Monat gegenüber 0,45 Euro pro Quadratmeter und Monat) und Heizung (0,44 Euro pro Quadratmeter und Monat gegenüber 0,23 Euro pro Quadratmeter und Monat). Auch bei der Wartung technischer Anlagen (Unterschied von 60 Prozent) oder der Außenpflege, bei der die Kosten fast dreimal so hoch liegen.

Schlagworte zum Thema:  Logistikimmobilie, Lager, Nebenkosten, Grundsteuer, Hebesatz

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