In vielen deutschen Großstädten gibt es immer weniger marktaktive Wohnungen, wie eine aktuelle Studie zeigt. Der Leerstand fällt nach zwei Jahren leichtem Anstieg bundesweit – im Westen deutlich stärker als im Osten Deutschlands – teils tendiert die Quote gegen null.
In den Wachstumsregionen Deutschlands sind die Leerstandsquoten im vergangenen Jahr nach zuvor leichten Anstiegen wieder gesunken. Besonders angespannt sind die Wohnungsmärkte in München mit einer Quote von 0,2 Prozent, gefolgt von Frankfurt am Main, Münster und Freiburg mit jeweils 0,3 Prozent. In den sogenannten Schrumpfungsregionen hingegen stehen viele Immobilien leer. Das sind Ergebnisse einer Studie des Analysehauses Empirica.
Grundlage der aktuellen und jüngsten verfügbaren Zahlen sind Daten des Immobilienberaters CBRE (rund 920.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2021) sowie Analysen und Schätzungen auf Basis der Empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.
Vor einem Jahr sahen Empirica und CBRE mit ihrem Leerstandsindex noch eine mögliche Trendwende am Wohnungsmarkt. Allerdings habe Corona die Statistik verzerrt.
Wohnungsmarkt: Entspannung Fehlanzeige
Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2021 bei 2,8 Prozent (rund 607.000) Einheiten. Das ist laut Empirica ein Rückgang um etwa 4.000 Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2020 (rund 611.000 Einheiten). "Damit erlischt bereits nach einer zweijährigen Marktentspannung mit leicht zunehmenden Leerständen das Licht am Ende des Tunnels und die Knappheit nimmt wieder zu", sagt Empirica-Vorstand Dr. Reiner Braun.
Da der marktaktive Leerstand keine "Ruinen" oder dysfunktionalen Leerstände berücksichtigt, fällt der totale Leerstand (Basis fortgeschriebener Daten des Zensus) nach Angaben von Empirica höher aus: 1,18 Millionen Geschosswohnungen und weitere rund 500.000 Wohnungen in Eigenheimen standen demnach Ende 2021 leer. "Damit wären derzeit rund fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand", so Braun weiter.
Mangelware Mietwohnungen: Starkes Ost-West-Gefälle
In Ostdeutschland (ohne Berlin) lag der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen im betrachteten Zeitraum mit 6,2 Prozent noch deutlich höher als im Westen mit 2,1 Prozent.
Am Ende der Skala stehen im Westen Pirmasens (9,3 Prozent) und Frankfurt/Oder (9,1 Prozent) sowie Chemnitz (neun Prozent) im Osten. In Schrumpfungsregionen steigt der Leerstand weiter und beträgt laut Studie derzeit 7,4 Prozent, während der Leerstand in Wachstumsregionen bei unterdurchschnittlichen 1,4 Prozent liegt – "und ist damit weiterhin weit entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt", erklärt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland.
Dynamik: Wo das Angebot mehr schrumpft – und wo weniger
Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind nach Auffassung von Schlatterer jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen: "Beeindruckend ist aber auch die Dynamik".
In Leipzig ist die Leerstandsquote nach Zahlen von Empirica und CBRE in den vergangenen fünf Jahren seit 2016 um 2,2 Prozentpunkte im Index geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Kaufbeuren (minus 1,2 Punkte), Flensburg (minus 0,9 Punkte) sowie in Offenbach am Main und Brandenburg an der Havel (jeweils minus 0,7 Punkte). Bedeutende Zuwächse von rund einem Prozentpunkt oder mehr weisen hingegen Dessau-Roßlau (plus 1,8 Punkte), Frankfurt/Oder (plus 1,2 Punkte) und Gera (plus 0,8 Punkte) auf. Auf den Plätzen vier und fünf folgen Chemnitz und Cottbus mit jeweils plus 0,4 Punkte.
Angesichts steigender Zinsen, explodierter Materialpreise und neuer Zuwanderung deutet die kurzfristige Leerstandsentwicklung laut Empirica und CBRE eine erneue Kehrtwende an: Die Wohnungsknappheit dürfte demnach auch mittelfristig andauern.
CBRE-Empirica-Leerstandsindex 2021
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