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Lagerating München: Hohe Investitionschancen – Preisobergrenzen erreicht

München-Haidhausen ist attraktiv für Immobilieninvestoren: Besonders gute Lagen liegen im nördlichen Teil zwischen Maria-Theresia-Straße und Grillparzerstraße
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In München bietet der Kauf von Immobilien nach wie vor Wertsicherheit. Allerdings lassen dem Lagerating von ImmobilienScout24 und "Handelsblatt Online" zufolge die Renditeaussichten nach, da die Preisobergrenze erreicht sei. Gewos hingegen geht von weiter steigenden Preisen aus: Wie eine Marktanalyse des Wohnforschungsinstituts zeigt, sind die Münchner Preise für Eigentumswohnungen seit 2010 um mehr als 50 Prozent gestiegen.

Im vergangenen Jahr wurde laut Gewos mit rund 213,9 Milliarden Euro ein neuer Rekordumsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt erzielt. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich der Geldumsatz in 2015 um rund 16 Prozent. Die Umsatzentwicklung gründet insbesondere auf der dynamischen Entwicklung der Kaufpreise. 

Was Mietwohnungen betrifft, lag der Preisanstieg in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München nach Berechnungen des Immobilienunternehmens JLL in der ersten Jahreshälfte 2016 gegenüber dem Vorjahr bei sechs Prozent, so hoch wie seit Beginn der Datenerhebung 2004 nicht mehr. Wirtschaftsforscher warnen vor einer Blase.

Gewos erwartet weitere Preisanstiege

Für 2016 und 2017 erwartet Gewos weitere Preisanstiege: Eigentumswohnungen werden sich der Prognose zufolge in diesem Jahr um acht Prozent und um weitere sechs Prozent im Jahr 2017 verteuern. Für Einfamilienhäuser werden Preisanstiege um fünf Prozent im Jahr 2016 und vier Prozent für 2017 prognostiziert.

In den 20 größten deutschen Städten sind die Quadratmeterpreise für Neubaueigentumswohnungen seit 2010 um rund 41 Prozent gestiegen. Allein im vergangenen Jahr erhöhte sich der Index um zehn Punkte. Dabei hat der Anteil an beruflich hochqualifizierten Einwohnern einer Stadt starken Einfluss auf das Preisniveau für Wohneigentum, wie eine Studie der Postbank zeigt.

Preisentwicklung in den größten 20 Städten für neue Eigentumswohnungen seit 2010

Kaufpreis 2015 – Index (2010=100) – Indexveränderung 2014 - 2015

  1. Stuttgart: 5.100 Euro pro Quadratmeter – 162 – plus 25
  2. München: 6.300 Euro pro Quadratmeter – 156 – plus 9
  3. Köln: 3.800 Euro pro Quadratmeter – 152 – plus 8
  4. Dortmund: 3.000 Euro pro Quadratmeter – 148 – plus 7
  5. Berlin: 4.300 Euro pro Quadratmeter – 145 – plus 14
  6. Münster: 3.800 Euro pro Quadratmeter – 144 – plus 2
  7. Leipzig: 3.200 Euro pro Quadratmeter – 143 – plus 9
  8. Frankfurt am Main: 4.400 Euro pro Quadratmeter – 139 – plus 15
  9. Nürnberg: 3.600 Euro pro Quadratmeter – 139 – plus 11
  10. Hannover: 3.500 Euro pro Quadratmeter – 138 – minus 2
  11. Dresden: 3.000 Euro pro Quadratmeter – 136 – plus 5
  12. Bochum: 2.800 Euro pro Quadratmeter – 136 – plus 16
  13. Hamburg: 4.200 Euro pro Quadratmeter – 135 – plus 5
  14. Düsseldorf: 4.300 Euro pro Quadratmeter – 134 – plus 3
  15. Bielefeld: 2.500 Euro pro Quadratmeter – 134 – plus 11
  16. Wuppertal: 2.800 Euro pro Quadratmeter – 131 – plus 2
  17. Duisburg: 2.400 Euro pro Quadratmeter – 126 – plus 4
  18. Bremen: 3.500 Euro pro Quadratmeter – 125 – plus 4
  19. Bonn: 3.400 Euro pro Quadratmeter – 121 – plus/minus 0
  20. Essen: 2.900 Euro pro Quadratmeter – 120 – plus 12


Die stärksten Preiszuwächse verzeichnete Stuttgart. Der Preisindex erhöhte sich 2015 um 25 Punkte, seit 2010 ergibt sich damit ein Preisanstieg um rund 62 Prozent. Käufer zahlten für eine neue Eigentumswohnung im Schnitt rund 5.100 Euro pro Quadratmeter.

Auch in München und Köln sind die Preise für neue Eigentumswohnungen seit 2010 um mehr als die Hälfte gestiegen. Dabei wurde in München 2015 mit rund 6.300 Euro der höchste Quadratmeterpreis der betrachteten Städte erzielt wurde, während der Quadratmeter in Köln nur 3.800 Euro kostete. In München müssen Käufer aktuell mehr als das Dreißigfache der jährlichen Pro-Kopf-Kaufkraft für den Erwerb eines Eigenheims aufwenden. Dem vom Immobilienverband IVD erstellteb Erschwinglichkeitsindex zufolge, werden Kaufpreise durch das historische Zinstief und steigende Einkommen jedoch überkompensiert.

Nach Stuttgart waren die deutlichsten Preiszuwächse des vergangenen Jahres in Bochum und Frankfurt zu beobachten (plus 16 beziehungsweise plus 15 Indexpunkte). Der Preisindex für Berlin legte um 14 Punkte zu, der Quadratmeterpreis lag 2015 bei rund 4.300 Euro.

München auch im Deutschlandvergleich eine der besten Lageklassen

Mittlerweile gehöre das gesamte Münchner Stadtgebiet "aufgrund seines Preisniveaus und der dynamischen Entwicklung der letzten Jahre zur besten Lageklasse in Deutschland", sagt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. Das Lagerating auf Stadtteilebene unterscheidet dabei nach den drei Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“. Besonders hervorzuheben sind die Stadtteile Haidhausen, Lehel, Isarvorstadt.

Haidhausen gilt als Szene- und Ausgehviertel. Besonders gute Lagen sind im nördlichen Teil zwischen Maria-Theresia-Straße und Grillparzerstraße zu finden. Südlich der Einsteinstraße gibt es überwiegend einfache und mittlere Lagen, bis sich noch weiter im Süden des Stadtteils mit Weißenburger Straße und Pariser Straße wieder teure und gute Lagen anschließen. Günstige Wohngegenden liegen entlang der Bahntrasse, etwa zwischen Orleansplatz und Haidenauplatz.

Lehel ist der Stadtteil mit der höchsten Münchner Durchschnittsmiete von mehr als 16 Euro pro Quadratmeter. Die besten Wohnlagen liegen im Norden im Umfeld der Widenmayerstraße und ganz im Süden rund um Steindorfstraße und Thierschstraße. Einfache und mittlere Lagen lassen sich südlich der Von-der-Tann-Straße lokalisieren.

Die Isarvorstadt ist laut ImmobilienScout 24 eine der beliebtesten Wohngegenden in München. Wer hier wohnen möchte, zahlt mehr als 15 Euro pro Quadratmeter Miete. Und mit 6.000 Euro pro Quadratmeter schlagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zu Buche. Die besten Lagen befinden sich rund um den Gärtnerplatz und das Deutsche Theater sowie weiter südöstlich zwischen Frauenstraße und Erhardstraße. Weniger hochpreisige Wohngegenden liegen in Richtung Hauptbahnhof und rund um das Sendlinger Tor.

Schlagworte zum Thema:  Investition, Rendite, Immobilienkauf, Eigentumswohnung, Immobilienpreis, Marktanalyse

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