Mietspiegelindex: Umland von München und Stuttgart am teuersten

Die Wohnungsmieten sind laut F+B-Mietspiegelindex im vergangenen Jahr bundesweit um 2,2 Prozent im Durchschnitt gestiegen. München steht beim Mietniveau erstmals seit 20 Jahren nicht mehr ganz oben. Neun der zehn teuersten Städte liegen im Umland von München und Stuttgart.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete bei Neuvermietung lag 2018 in Karlsfeld (Landkreis Dachau), dem neuen Spitzenreiter mit 22.000 Einwohnern, bei 10,62 Euro pro Quadratmeter.

München lag auf dem zweiten Platz knapp dahinter mit 10,45 Euro pro Quadratmeter, das ist immer noch 51 Prozent über dem Durchschnitt der untersuchten Mietspiegelstädte (6,92 Euro pro Quadratmeter). Ebenfalls im Münchner Umland liegen die top-platzierten Gemeinden Dachau (Rang 5) mit 9,60 Euro pro Quadratmeter und Germering (Rang 7) mit 9,50 Euro pro Quadratmeter.

"Hier zeigen sich die Folgen der höheren Nachfrage in den Umlandgemeinden der Großstädte, da die Zentren die Nachfrage nach Wohnraum nicht mehr bedienen können und die Nachfrage deshalb in das Umland überschwappt." Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B

Von den Top-7-Metropolen ist sonst nur noch Stuttgart (Rang 3) unter den Top Ten mit 9,97 Euro pro Quadratmetern. Hier liegen die ortsüblichen Vergleichsmieten um 44 Prozent über dem aktuellen Bundesdurchschnitt.

Köln (Rang 12; 8,63 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (Rang 13; 8,62 Euro pro Quadratmeter), Frankfurt am Main (Rang 18; 8,43 Euro pro Quadratmeter) und Düsseldorf (Rang 19; 8,41 Euro pro Quadratmeter) rangieren noch unter den Top 20.

Die Top-30-Städte mit dem höchsten Niveau ortsüblicher Vergleichsmieten 2018

Grafik F+B Mietspiegelindex 2018
Gesamtindex Deutschland = 100, F+B-Mietspiegelindex 2018

Berlin: Mieten steigen überdurchschnittlich

In der Hauptstadt ist die ermittelte durchschnittliche Miete mit 7,08 Euro pro Quadratmeter im Westen der Stadt und 6,40 Euro pro Quadratmeter im Osten noch vergleichsweise niedrig. F+B zufolge sind in der Top-7-Metropole die Mieten sowohl für Alt- als auch für Neubauten deutlich überdurchschnittlich angestiegen.

"Gerade in Berlin zeigt sich aufgrund seiner Größe und seines ausdifferenzierten Wohnungsmarktes eine enorme Spannbreite der Mieten, die der bloße Mittelwert naturgemäß nicht wiedergibt." Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B

Deutschlandweit zeigt sich laut F+B das bekannte Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete. Die Spanne reicht von rund 6,70 Euro im Altbau bis zu 9,27 Euro pro Quadratmeter im aktuellen Neubau. Allerdings holen die sanierten und umfassend modernisierten Altbauwohnungen – besonders im Osten – überdurchschnittlich auf.

Regionaler Vergleich: Süden und Mitte Deutschlands wieder mit deutlichem Anstieg

"Ein attraktives Arbeitsplatzangebot und die hohen Fernwanderungsgewinne durch Flüchtlinge und Migranten verschärfen die Wohnungsnachfrage, der Wohnungsmarkt wird enger und das insgesamt steigende Mietniveau wirkt sich sukzessive auch im Bestand aufgrund von Mieterhöhungen im Rahmen bestehender Verträge und höherer Neuvermietungsmieten aus", so Leutner.

Dieser Effekt sei auf insgesamt niedrigerem Niveau auch in ostdeutschen Großstädten feststellbar. Jena, Erfurt und Rostock liegen auf den Indexrangplätzen 76 bis 112 mit einer Durchschnittsmiete von 6,44 bis 6,93 Euro pro Quadratmeter auf dem Niveau des Durchschnitts aller Mietspiegelstädte. Die übrigen Großstädte in den neuen Ländern rangieren laut F+B überwiegend darunter. So zahlt man etwa in Potsdam im Schnitt 6,39 Euro pro Quadratmeter. In Schwerin und Dresden liegt die Durchschnittsmiete bei 5,90 beziehungsweise 6,23 Euro für den Quadratmeter.

Der regionale Vergleich zeigt im Süden und in der Mitte Deutschlands wieder einen deutlichen Anstieg gegenüber der Abschwächung, die F+B noch im Jahr 2017 beobachtet hat. Die Veränderungen im Norden und Osten liegen weiterhin deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Eine unterdurchschnittliche Veränderung weist lediglich Nordrhein-Westfalen mit 1,7 Prozent auf.

Mietspiegel in den meisten Großstädten

Inzwischen verfügen 93 Prozent aller Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern und 89 Prozent der Großstädte über einen Mietspiegel. Die Freie Hansestadt Bremen ist nach wie vor die einzige Metropole ohne dieses Instrument.

Die Analyse zeigt F+B zufolge auch, wie verbreitet in Deutschlands Städten mittlerweile Mietspiegel erstellt werden. In der Regel gibt es Mietspiegel zu einem nennenswerten Anteil erst in Städten und Gemeinden ab 10.000 Einwohnern. Von den insgesamt 1.581 Orten dieser Größenordnung verfügen 573 Gemeinden (36 Prozent) über einen Mietspiegel. Ab 20.000 Einwohnern (695 Orte) sind es 57 Prozent. 

Untersucht hat das Forschungsunternehmen F+B die offiziellen Mietspiegel von 350 Städten und Gemeinden. Analysiert wurden die Nettokaltmieten von Wohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern.


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