30.08.2016 | Feri Eurorating

Büromärkte: Berlin bleibt Top-Performer in Europa – London ist der große Verlierer

Feri-Analyse: Ähnlich schwach wie in London ist die Perspektive für den Büromarkt derzeit nur für Warschau
Bild: Feri Eurorating

Dublin, Madrid und Barcelona sind Spitzenreiter im aktuellen Ranking Büromietentwicklung der Feri Eurorating Services AG. Der Londoner Büromarkt erhält die schwächste Fünf-Jahres-Prognose aller 20 prognostizierten europäischen Städte. Verbessert haben sich deutsche Standorte - insbesondere Berlin mit einem Rekordanstieg der Mieten im ersten Halbjahr 2016. Die Mietrenditen sind bis auf die Londoner City an allen Standorten gesunken.

Ähnlich schwach wie in London ist die Perspektive für den Büromarkt derzeit nur für Warschau, das vor der Finanzkrise zu den europäischen Top-Performern zählte. Die Feri-Experten rechnen jedoch damit, dass der Finanzplatz London den größten Dämpfer in der Nachfrage nach Büroflächen erfahren wird, davon wird vermutlich die irische Hauptstadt Dublin (Rang 1) weiterhin profitieren.

"Wir gehen davon aus, dass die hohe Unsicherheit in London für eine zurückhaltende Investitionstätigkeit bei den Unternehmen führen wird und mittelfristig ein gewisses Kontingent an Jobs aus dem Finanzsektor auf den Kontinent oder nach Dublin verlagert wird", sagt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarktresearch bei Feri Eurorating Services.

Da in London derzeit zunehmend neue Flächen auf den Markt kommen, werden die Büromieten 2016 dort laut Feri bestenfalls stagnieren und 2017 sogar leicht sinken. Ein dramatischer Rückgang der Mieten sei aus heutiger Sicht aber nicht zu erwarten, da der Leerstand sehr niedrig sei und einige geplante Projekte als Reaktion auf den Brexit zurückgestellt werden.

Prognoseunsicherheit ähnlich hoch wie kurz nach Finanzkrise

Die moderaten ökonomischen Perspektiven in Europa sind im Anschluss an den Brexit erneut nach unten korrigiert worden – für Europa insgesamt zwar nur um rund 0,2 Prozentpunkte, für das Vereinigte Königreich aber deutlich von vormals knapp zwei Prozent BIP-Wachstum im Jahr 2016 und 2017 auf jetzt 1,5 Prozent in diesem Jahr. Für 2017 erwartet Feri einen Rückgang des Bruttoinlandsproduktes von 0,2 Prozent.

"Zu beachten ist in der aktuellen Situation die große Prognoseunsicherheit, die ähnlich hoch ist wie kurz nach der großen Finanzkrise", sagt Binsfeld. Der unerwartete Ausgang des Brexit-Referendums Ende Juni sei auf Europas Immobilienmärkten das beherrschende Thema. Je länger die anstehenden Verhandlungen andauern werden, desto belastender werde sich diese Phase der Unsicherheit auf die Immobilienmärkte auswirken.

Mietrenditen in vielen Metropolen weiter gesunken – besonders an deutschen Top-Standorten

Nicht nur die Berliner Büromieten sind stark gestiegen, wie eine Prognose von Savills zeigt, sondern auch die Büromieten an den Top-Standorten Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Köln sind seit 2004 kontinuierlich gewachsen.

Laut Feri zeigt sich die ökonomisch robuste Entwicklung am Beispiel Berlins unter anderem darin, dass die Arbeitslosenquote seit mehr als zwanzig Jahren wieder unter die Zehn-Prozent-Marke gesunken ist. Das treffe aber auch auf andere Top-Standorte zu: Insgesamt habe der deutsche Arbeitsmarkt den Büroflächen-Leerstand in den beiden letzten Jahren stark sinken lassen – auf ein Niveau wie zuletzt 2002.

Die Büro-Investmentmärkte zeigten sich im ersten Halbjahr 2016 abgesehen von Großbritannien als sehr dynamisch, wie Feri analysiert. Die Mietrenditen seien folglich im ersten Halbjahr 2016 in vielen europäischen Metropolen weiter gesunken. Besonders kräftig an den deutschen Topstandorten. Als Grund am wahrscheinlichsten sei, "dass die Investoren nach der letzten EZB-Zinsentscheidung weiterhin eine expansive Geldpolitik und anhaltend niedrige Zinsen erwarten", so Binsfeld.

An einigen Topstandorten wie Stockholm, Paris oder im Londoner Westend stabilisierten sich die Renditen auf historisch niedrigen zyklischen Tiefs. Grund dafür ist laut Feri das fehlende hochqualitative Produktangebot. Lediglich in der Londoner City sind die Spitzenrenditen im zweiten Quartal 2016 um 25 Basispunkte angestiegen. Die tatsächlichen Auswirkungen des Brexit auf die Mietrenditen werden sich Feri zufolge aber erst in den Ergebnissen für das dritte Quartal zeigen, also ab Mitte Oktober.

Ausblick: Moderate Aufwärtsentwicklung

Der weitere Ausblick ist der Studie zufolge zum einen von einer grundsätzlich moderaten wirtschaftlichen Aufwärtsentwicklung geprägt. Zum anderen bleiben eine Reihe von ökonomischen und geopolitischen Risiken bestehen, wie die Studie zeigt. Stichworte seien die schwächelnde chinesische Volkswirtschaft, der volatile Ölpreis sowie ungelöste Strukturprobleme in Europas Peripherie, zum Beispiel in Italien.

Von zusätzlicher Relevanz für die künftige Entwicklung könne auch der wachsende Populismus in mehreren europäischen Ländern sein. Zunehmende Tendenzen der nationalen Abschottung würden neben den unerwünschten politischen Effekten über die Dämpfung der Nachfragetrends auch die Performance auf den Immobilienmärkten beschränken.

Lesen Sie auch diese Analysen zum Thema:

Deutschland größter Profiteur des Brexit - Investments in Europa steigen um zehn Prozent

JLL Victor: Performancewachstum wie zu Zeiten des Immobilienbooms 2007

PwC-Survey: Top-Renditen für Gewerbeimmobilien sinken weiter

Schlagworte zum Thema:  Miete, Gewerbliche Miete, Büroimmobilie, Büro, Standort

Aktuell

Meistgelesen