Mietendeckel in Berlin: Nachteil und Chance für Investoren

Mieteinbußen und Verwaltungsaufwand – das sehen Berliner Wohnungsunternehmen mit dem Mietendeckel auf sich zukommen. Investoren hinterfragen, ob es sich dort noch rentiert, Geld in Wohnungen zu stecken und weichen schon auf Büros aus. Was Immobilienanleger alternativ noch tun können, zeigt eine Studie.

Für Büroimmobilien gibt es keinen Mietendeckel. Deshalb weichen bereits viele Investoren von Wohngebäuden auf Büros aus, sagt Reiner Rössler, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Office-Einheiten werden für Anleger interessanter.

Gutachterausschuss sieht Preisstabilisierung für Mietwohnen

Am 23. Februar trat der fünfjährige Mietendeckel für Wohnungen in Berlin in Kraft. Mit der Aussicht auf das Gesetz wurden – so zeigen die vorläufigen amtlichen Daten – schon im vergangenen Jahr 15 Prozent weniger Mietwohnhäuser gehandelt als 2018. Dass die mittleren Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen "nur" noch leicht um neun beziehungsweise sieben Prozent über dem Vorjahreswert lagen, werten die Gutachter als erste Anzeichen für eine Preisstabilisierung, sehen aber zugleich den Switch von Wohnen zu Büro.

Mit einem Minus von neun Prozent von 2018 auf 2019 gingen den Gutachtern zufolge zwar auch bei Berliner Bürohäusern die Verkaufszahlen zurück, der mittlere Kaufpreis schoss jedoch noch einmal um 43 Prozent in die Höhe. Auch die Bodenrichtwerte für Gewerbebauland stiegen mit rund 35 Prozent stark an, während sich die Dynamik bei den Preisen für Wohnbauland abschwächten, wie aus der vorläufigen Analyse der notariell beurkundeten Kaufverträge hervorgeht.

Deutsche Bank Research sieht in Berlin gute Chancen für langfristig orientierte Investoren

Büroimmobilien sind im Umfeld von Mietendeckel & Co. für die Experten von Deutsche Bank Research nur eine von vielen Möglichkeiten für Immobilieninvestoren, Kapital in Berlin noch gewinnbringend anzulegen. In ihrer Analyse "Berliner Wohnungsmarkt Mietendeckel dürfte wirtschaftlichen Superzyklus und Immobilienzyklus für einige Jahre entkoppeln" spielen die Marktforscher verschiedene Szenarien durch und kommen zu dem Schluss, dass unter bestimmten Voraussetzungen auch der Wohnungsmarkt nicht passé sein muss.

"Für langfristig orientierte Investoren erwarten wir aufgrund des wirtschaftlichen Superzyklus in Berlin weiterhin gute Investitionschancen", schreiben die Marktforscher – vorausgesetzt das Gesetz wird im Jahr 2030 wieder abgeschafft, so die Ausgangslage für das Hauptszenario "Mietendeckel bis 2030"; und gesetzt den Fall, dass das Gesetz nicht vorher für verfassungswidrig erklärt wird. Die CDU will voraussichtlich schon im April ein Normenkontrollverfahren in Karlsruhe beantragen – würde das schnell geprüft, könnte womöglich noch 2020 ein Urteil kommen.

Szenario "Mietendeckel bleibt bis 2030"

Die Marktforscher der Deutschen Bank prognostizieren, dass der Mietendeckel für Berlin nicht 2025 auslaufen wird, sondern – soweit die rot-rot-grüne Regierung 2021 wiedergewählt werden sollte – bis 2030 läuft und erst dann abgeschafft wird. Davon gehen die Experten aus.

Erst nach diesem Zeitraum seien die negativen Auswirkungen – auch für Mieter – des Deckels sichtbar: zum Beispiel weniger Neubau vor allem von Mietwohnungen und mehr Vermarktung von Wohnungen an Eigentümer als an Mieter. Wäre das so, sei mit einem Anstieg der Kaufpreise für Wohnimmobilien und der Mieten auf dem Niveau der vergangenen zehn Jahre zu rechnen – durchschnittlich wären das 5,5 Prozent pro Jahr.

Langfristig orientierte Investoren, die einen Anlagehorizont über mehr als zehn Jahre haben, würden nur dann negativ beeinflusst, wenn der Mietendeckel darüber hinaus Bestand hätte. Das hält Deutsche Bank Research für unwahrscheinlich und erwartet für langfristig orientierte Investoren – egal, welche Einstellung zum Risiko – aufgrund des wirtschaftlichen Superzyklus in Berlin, das weiter dynamisch wachsen wird, nach wie vor gute Investitionschancen.

Außerdem könnte eine gute Chance auf günstige Einstiegspreise bestehen, solange Unsicherheit über die Rechtslage herrsche, heißt es in der Analyse. Hiervon könnten auch kurzfristig orientierte, risikofreudige Investoren profitieren. Letztlich bliebe vor allem für kurzfristig orientierte, risikoaverse Wohnimmobilieninvestoren noch die Möglichkeit, in das Berliner Umland auszuweichen, etwa nach Brandenburg.


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