Im April 2021 hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel kassiert: Ein Jahr danach sind die Folgen deutlich zu spüren. Der Wohnungsmarkt ist angespannter denn je, das Angebot limitiert und die Mieten steigen, wie eine neue Studie zeigt.
Eigentlich sollte der Berliner Mietendeckel zu Entlastungen auf dem Mietmarkt führen. Vor einem Jahr wurde der gesetzliche Mietenstopp vom Bundesverfassungsgericht gekippt und immer noch sind die Folgen spürbar, wie eine neue Studie von Ifo-Institut und Immowelt zeigt. Demnach ist das Angebot an Mietwohnungen in der Hauptstadt nach Einführung des Mietendeckels um 60 Prozent zurückgegangen – und verharrt immer noch auf diesem Niveau. Die Mieten in den betroffenen Wohnungen haben wieder deutlich angezogen.
Für die Studie "Entwicklungen am Berliner Immobilienmarkt ein Jahr nach dem Mietendeckel" haben die Wissenschaftler des Ifo-Instituts die Entwicklungen am Wohnungsmarkt in Berlin mit den Entwicklungen in 13 anderen deutschen Großstädten mit mindestens 500.000 Einwohnern verglichen. Die Daten stammen vom Immobilienportal Immowelt.
Ein Jahr nach dem Mietendeckel-Aus: Keine Nachholeffekte
Während die Mieten für Wohnungen, die vom Mietendeckel betroffen waren, mit seiner Einführung rückwirkend zum Juni 2019 erheblich gesunken sind, stiegen die Mieten für Berliner Wohnungen, die vom Mietendeckel ausgenommen waren, stärker als in anderen deutschen Großstädten, schreiben die Studienautoren. Seit der Abschaffung des Mietendeckels im April 2021 hätten sich die Mieten im ehemals regulierten und unregulierten Bereich (Baujahr ab 2014) wieder angenähert, allerdings nur langsam. Diese Trends hätten sich bereits kurz nach der Ankündigung des Mietendeckels angekündigt.
"Die erwarteten Nachholeffekte blieben bisher größtenteils aus", ergänzt Felix Kusch, Country Managing Director bei Immowelt. Vom Mietniveau, das ohne den Mietendeckel erreicht worden wäre, sei Berlin noch entfernt: Die Angebotsmieten von Bestandswohnungen, die vom Gesetz erfasst wurden, stiegen von April 2021 bis zum Jahresende nur um zwei Prozent. Das liege daran, dass von der Ankündigung des Mietendeckels im Juni 2019 bis zum Aus vor einem Jahr die Angebotsmieten noch um zehn Prozent gesunken sind. Im Gegensatz zu den regulierten Bestandswohnungen sind die Neubaumieten um acht Prozent gesunken.
Wohnungsangebot in Berlin durch Mietendeckel drastisch minimiert
Durch den Mietendeckel sei das Angebot an regulierten Mietwohnungen stark eingebrochen – die Zahl von Wohnungsinseraten habe sich auch nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts nicht mehr signifikant verändert, heißt es in der Studie.
Die Autoren sehen einen Grund dafür darin, dass viele Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind, weil eine Vermietung unrentabel wurde. Während des Mietendeckels sei jedenfalls die Zahl der Kaufanzeigen deutlich gestiegen. Vermutet wird zudem, dass viele Berliner Vermieter aus Furcht vor neuen Regulierungen des Berliner Wohnungsmarktes lieber freiwerdende Mietwohnungen verkaufen oder selbst nutzen. Zudem hätten die stagnierenden Mietangebote dazu geführt, dass Mieter gar nicht mehr umziehen wollten, sondern lieber von den vergleichsweise niedrigen Mieten infolge des Mietendeckels profitiert hätten, so ein weiteres Fazit der Analyse.
Im unregulierten Segment wiederum stieg die Zahl der Annoncen mit Ankündigung des Mietendeckels im Juni 2019 überdurchschnittlich an. Bereits fünf Monate vor der Abschaffung habe sich dieser Trend jedoch umgedreht: "Die Zahl der Inserate sinkt bis heute", beobachtet Immowelt. Auch hier könne es sein, dass Vermieter und Bauträger weitere gesetzliche Regulierungen befürchteten, was die Rendite von neuen Wohnungen sinken lasse und den Anreiz schmälere, neue Wohnungen zu bauen.
Der Berliner Mietendeckel trat am 23.2.2021 in Kraft und galt rückwirkend zum 18.6.2019 – Mieterhöhungen für Wohnungen, die danach vereinbart wurden, mussten zurückgenommen werden. Am 23.11.2020 zündete die zweite Stufe: Mieten, die mehr als 20 Prozent über den festgelegten Obergrenzen lagen, mussten gesenkt werden. Damit waren rund eineinhalb Millionen Mieten auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Das Bundesverfassungsgericht erklärte den Mietendeckel im April 2021 für verfassungswidrig.
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