25.11.2015 | Top-Thema Megatrend in der Immobilienbranche: Digitalisierung

Perspektiven für die Praxis

Kapitel
Zukünftig werden Häuser sprechen lernen: Sie werden eigenständig über ihren Zustand informieren und Mängel nahezu selbstständig beheben können.
Bild: Cloud No. 7 GmbH

Computergestützte Verwaltungssysteme, Immobilien-Onlineplattformen und 3D-Raumplaner sind längst Standard in der Immobilienbranche - trotzdem bleiben die großen Fragen weitgehend offen: Wie können neue Technologien nutzbringend eingesetzt werden? Werden IT-Großkonzerne wie Google und Facebook künftig auch in der Wohnungswirtschaft eine zentrale Rolle spielen?

Das Problem ist: Die viel beschworenen Einstiegshürden werden mit der zunehmenden Vernetzung der Immobilien über das Internet immer kleiner. Andere Unternehmen dringen in die Wohnungen vor. Beispiel Google: Das Datenunternehmen aus den USA ist seit der Übernahme des Thermostatherstellers Nest Labs direkt in Haushalten vertreten. Nest hat einen Thermostaten entwickelt, der weiß, wann ein Besitzer zu Hause ist, wann er schlafen geht, wann das Fenster zum Lüften offen ist. Je nach Situation senkt er die Temperatur oder erhöht sie. Der Thermostat lässt sich über das Internet per Smartphone steuern. Google sammelt diese Daten und weiß besser als der Eigentümer, wann der Mieter aufsteht, das Haus verlässt oder wann er schlafen geht.

Daten als Unternehmenskapital

Die Frage, die sich den Wohnungsunternehmen stellt, ist, werden sie hier eine führende Rolle einnehmen, oder überlassen sie die Daten ihrer Mieter Google und Co.? Denn Daten sind der Dreh- und Angelpunkt des Internet of Things. Was möglich ist, zeigt der Versandhändler Amazon. Das Unternehmen hat sich den vorausschauenden Versand patentieren lassen. Durch die Analyse der Daten kann Amazon voraussagen, mit welcher Wahrscheinlichkeit ein Kunde ein bestimmtes Produkt bestellen wird, und kann das Paket schon mal an ein nahe gelegenes Auslieferungslager schicken. Trifft die Bestellung tatsächlich ein, wird nur noch der Adressaufkleber ergänzt und der Kunde bekommt die Ware in kürzester Zeit.

Reagieren, bevor sich der Mieter meldet

Für die Wohnungswirtschaft bedeutet die Auswertung von Daten eine vorausschauende Bedarfs- und Belegungsplanung. Wann wird ein Mieter wahrscheinlich ausziehen, wann eine größere oder kleinere Wohnung benötigen? Dieses Wissen kann Leerstände und die Kosten für die Mietersuche drastisch reduzieren. Auch Umbauten und Renovierungen können so frühzeitig geplant werden und nicht erst, wenn die Kündigung den Vermieter überrascht. Die meisten Systeme für das Portfoliomanagement begnügen sich allerdings damit, aus den Daten des ERP-Systems den Istzustand einer Immobilie zu beschreiben. Für ein funktionierendes Risikocontrolling und für den Aufbau eines optimalen Portfolios werden aber Aussagen über die künftige Entwicklung immer wichtiger. Hier schließt sich der Bogen zum Internet of Things. Die Nutzung von Daten ermöglicht ganz neue Steuerungsmöglichkeiten. Etwa bei der automatischen Gebäudewartung. Bauteile, zum Beispiel bei der Heizung, sammeln ständig Daten und kontrollieren den eigenen Zustand. Wenn eine Reparatur oder ein Ersatz nötig wird, sendet das Teil selbstständig eine Meldung an den Service, bevor es zu einem Ausfall kommt. Die Meldung löst den Versand des Teils aus und zeitgleich einen Terminvorschlag für den Austausch vor Ort.

Datenlieferant Smart Home

Auch die automatische Steuerung im Gebäude gehört dazu. So richten sich Temperatur, Licht und Lüftung nach der Nutzung von Räumen, was gerade bei Gemeinschaftsräumen zu Einsparungen führt. In den eigenen Wänden bekommen die Mieter Hinweise, wie sie durch gezieltes Heizen und Lüften Geld sparen können. Sensoren an den Fenstern und in der Wohnung können die Temperatur und das optimale Lüftungsverhalten steuern. Wenn einzelne Gebäudeteile Daten über ihren Zustand sammeln und rechtzeitig vor Verschleiß oder einem Defekt warnen, wenn aus den Mieterdaten Aussagen zur möglichen Mietdauer oder zur Entwicklung der Mieteinnahmen gemacht werden können und wenn zusätzlich Standort- und demografische Daten einfließen, kann daraus der Lebenszyklus der einzelnen Gebäude bestimmt werden. Wann ist der beste Zeitpunkt, um noch zu investieren, oder wann lohnt sich der Verkauf ? Auf Basis von Excel-Auswertungen lassen sich solche Aussagen nicht treffen.

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Dieses Top-Thema ist der dritte Teil unserer vierteiligen Serie zu den großen Entwicklungen in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Im nächsten Teil beleuchten wir das Thema Ökologie und gehen auf zukünftige Energiekonzepte ein.

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Schlagworte zum Thema:  Digitalisierung, Internet der Dinge, Daten, Nutzung personenbezogener Daten, Innovation, ERP, ERP-Software

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