13.01.2014 | Colliers/CBRE

Transaktionsvolumen am deutschen Hotelmarkt steigt um 33 Prozent

Einer der namhaftesten Deals 2013: Der Verkauf des Schlosshotels "Bühlerhöhe"
Bild: H.D. Volz ⁄

Der Hotelinvestmentmarkt 2013 endete nach Angaben des Immobiliendienstleisters Colliers mit einem Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr ist das eine Zunahme um knapp 33 Prozent. Dem Immobilienberater CBRE zufolge verdoppelten dabei deutsche Anleger ihre Investments von 460 Millionen Euro auf 955 Millionen Euro.

Das gute Ergebnis resultiert Colliers zufolge vor allem aus dem sehr lebhaften vierten Quartal 2013. Aufgrund einiger großvolumiger Einzel- und Portfolioverkäufe in den letzten drei Monaten des Jahres wurden Hotels für mehr als 700 Millionen Euro verkauft. Das ist in Summe das beste Einzelquartalsergebnis seit dem ersten Quartal 2007. Außerdem lag der Marktanteil internationaler Investoren mit 38 Prozent deutlich über dem Durchschnitt von 30 Prozent im Gesamtmarkt.

Wie im Vorjahr belief sich das Transaktionsvolumen von Hotelverkäufen bis fünf Millionen Euro auf etwa 54 Millionen Euro, was einen Marktanteil von drei Prozent bedeutet. Insbesondere das knapp 300 Millionen Euro schwere "Queens-Moat-Portfolio", das sich die Fattal Hotels Group bereits zu Beginn des Jahres sicherte, sorgte dafür, dass sich der Marktanteil der Paketverkäufe auf 31 Prozent mehr als verdoppelte. Insgesamt wechselten Hotels im Werte von etwa 526 Millionen Euro im Rahmen von Portfolios den Eigentümer.

Mittleres Sterne-Segment und Bestandshotels mit höchstem Marktanteil

Etwa 70 Prozent der im Jahr 2013 veräußerten Hotels hatten drei oder vier Sterne, was etwa dem Anteil aus dem Vorjahr entspricht. In Summe bedeutet dies ein Anlagevolumen von knapp 1,2 Milliarden Euro. Hotels mit fünf Sternen wechselten für rund 298 Millionen Euro (18 Prozent Marktanteil) den Eigentümer, Low-Budget- und Economy-Hotels mit ein und zwei Sternen für knapp 200 Millionen Euro (12 Prozent). Der überwiegende Teil der 2013 verkauften Hotels waren Bestandshotels, in die rund 1,1 Milliarden Euro investiert wurden.

Zwei Drittel des Transaktionsvolumens flossen in die sieben wichtigsten Hotelstandorte Deutschlands: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies ist ein etwas geringerer Marktanteil als 2012, da auch in den Nebenlagen einige größere Einzelobjekte verkauft wurden. Die durchschnittliche Verkaufssumme lag in den Topstandorten mit rund gut 22 Millionen Euro aber deutlich höher als in den Nebenlagen, wo die veräußerten Hotels im Schnitt neun Millionen Euro kosteten.

CBRE: Deutsche Investoren vereinen 55 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich

Dem Immobilienberater CBRE zufolge ist das Volumen gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent gestiegen (2012: 1,36 Milliarden Euro) und haben die Investmenttätigkeiten im vierten Quartal für 40 Prozent des Jahresergebnisses gesorgt.

Anders als im Vorjahr hätten deutsche Investoren den Markt für Hotelinvestments im Jahr 2013 dominiert und mit einem investierten Kapital von 955 Millionen Euro 55 Prozent (2012: 30 Prozent) des Transaktionsvolumens auf sich vereint. Gegenüber dem Vorjahr haben sie rund doppelt so viel Kapital investiert.

780 Millionen Euro (Vorjahr: 900 Millionen Euro) wurden von Investoren aus dem Ausland in den deutschen Hotelimmobilienmarkt investiert. Ihr Anteil ist damit auf 45 Prozent gesunken, nachdem er im Jahr 2012 noch bei 70 Prozent gelegen hat. Die meisten Investoren kamen aus Israel und Großbritannien. Weitere Quellmärkte sind Russland und Österreich.

B-Standorte gewinnen an Bedeutung

Der Fokus bei Hotelinvestments lag 2013 wie in den vorherigen Jahren auf den Top 5-Städten. Rund 1,04 Milliarden Euro wurden dort investiert (+ 13 Prozent gegenüber 2012). Der relative Anteil am Investitionsvolumen hat sich allerdings von 70 auf 60 Prozent verringert.

Dafür gewinnen sekundäre Standorte an Bedeutung. In B-Städten wurden 690 Millionen Euro investiert, was einem Plus von 53 Prozent im Vergleich zu 2012 (450 Millionen Euro) entspricht. Zu den gefragten Städten zählten Stuttgart, Leipzig, Nürnberg und Dresden. Daneben gab es mit dem Verkauf des "Grand Hotel Heiligendamm" in Bad Doberan und des Schlosshotel "Bühlerhöhe" bei Baden-Baden namhafte Transaktionen in der Ferienhotellerie.

Die wichtigsten Investmentstandorte sind Hamburg und München mit einem Anteil von jeweils zirka 15 Prozent am Gesamtinvestitionsvolumen. Berlin verzeichnete trotz ungebrochen hoher Nachfrage ein relativ geringes Volumen von lediglich 125 Millionen Euro (Vorjahr: 500 Millionen Euro). Das ist vor allem auf das mangelnde Angebot zurückzuführen.

Wenige Portfolio-Deals

Wie in den Vorjahren sind Portfolio-Transaktionen mit einem Anteil von 30 Prozent auf einem relativ niedrigen Niveau geblieben, wobei der Anteil gegenüber 2012 um zehn Prozentpunkte gestiegen ist. Der Fokus lag folglich auf Einzeltransaktionen mit einem Anteil von 70 Prozent.

Der Schwerpunkt des Interesses lag auf 4-Sterne-Hotels, die laut CBRE für 58 Prozent des Investitionsvolumens sorgten. Von den 111 Hotel-Transaktionen im Jahr 2013 entfielen 62 auf Hotels mit einem Wert von mindestens zehn Millionen Euro. Zusammen machten sie 1,48 Milliarden Euro beziehungsweise 86 Prozent des Gesamtvolumens aus. Die durchschnittliche Größe dieser Transaktionen lag bei rund 24 Millionen Euro. 

Schlagworte zum Thema:  Hotelimmobilie, Immobiliendienstleister

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