Der Jahresauftakt am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt war auch im ersten Quartal 2018 wieder viel versprechend: Je nach Studie wurden zwischen 11,8 (Colliers) und 12,3 Milliarden Euro (JLL) umgesetzt. CBRE kommt auf 12,1 Milliarden Euro. Damit hält sich das Transaktionsvolumen in etwa die Waage mit dem Rekordergebnis des Vorjahres. An erster Stelle in der Investorengunst standen Büros – vor allem an den Top-7-Standorten – mit einen Anteil von rund 50 Prozent am gesamten Umsatz.

Mit 6,8 Milliarden Euro wurden laut CBRE im ersten Quartal 2018 knapp 1,3 Milliarden Euro mehr als im Vorjahreszeitraum in Büroimmobilien investiert. JLL kommt auf 6,5 Milliarden Euro (Anteil von 53 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen). Dies sei das höchste jemals gemessene Transaktionsvolumen eines ersten Quartals. Sieben Transaktionen jenseits der 200 Millionen Euro – alles Einzeldeals – fanden laut JLL in Hamburg, München und Frankfurt statt. Sechs dieser sieben Transaktionen waren reine Büroobjekte.

Acht der zehn größten Deals waren Einzeldeals von Bürohäusern

Das an den Top 7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart insgesamt allokierte Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien erhöhte sich im ersten Quartal 2018 nach Angaben von CBRE um 44 Prozent auf knapp 7,9 Milliarden Euro. JLL ist großzügiger: Laut dieser Studie entfielen bis Ende März 2018 rund 8,6 Milliarden Euro auf die sieben Investment-Hochburgen (plus 47 Prozent gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres).

Durch großvolumige Transaktionen insbesondere im Bürosegment lag laut CBRE der Anteil dieser Assetklasse mit 75 Prozent am Gesamtvolumen (JLL: 70 Prozent) der Top 7-Standorte deutlich über dem gesamtdeutschen Wert. Alleine acht der zehn größten Transaktionen waren laut CBRE Einzeltransaktionen von Bürohäusern in Frankfurt, Hamburg und München. Auch Düsseldorf und Stuttgart verzeichneten höhere Transaktionsvolumina als im ersten Quartal des Vorjahres, während CBRE in Berlin und Köln Rückgänge registrierte. Colliers kommt auf einen Marktanteil von nur 52 Prozent.

Laut JLL war München mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro (plus 48 Prozent) Top-Investment-Destination. Es folgten Frankfurt (plus 73 Prozent; 1,56 Milliarden Euro) und Berlin (plus drei Prozent; 1,5 Milliarden Euro) sowie Hamburg mit 1,4 Milliarden Euro (plus 135 Prozent). Doppelt so hoch lag der prozentuale Jahreszuwachs in Stuttgart mit einem Transaktionsvolumen von knapp 700 Millionen Euro (Platz vier). Düsseldorf wurde mit 650 Millionen Euro auf Platz fünf verwiesen.

Auch laut Colliers fiel München mit einem Umsatz von 2,3 Milliarden Euro besonders ins Gewicht. Frankfurt mit 1,4 Milliarden Euro und Hamburg mit 1,2 Milliarden Euro folgen demnach erst mit Abstand auf den Plätzen zwei und drei. Mit knapp 1,1 Milliarden Euro blieb der Start in das Jahr in Berlin hinter dem Vorjahresvolumen zurück. Stuttgart erzielte ein Transaktionsvolumen von 540 Millionen Euro, Düsseldorf rund 400 Millionen Umsatz und Köln 350 Millionen Euro.

Angespannte Produktverfügbarkeit an den Top-Standorten

An zweiter Stelle standen nach Angaben von CBRE Lager- und Logistikimmobilien mit 1,8 Milliarden Euro (Anteil von 15 Prozent), das ist ein Plus von rund 31 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Einzelhandelsimmobilien belegten demnach den dritten Platz mit knapp 1,6 Milliarden Euro (Anteil von nur noch 13 Prozent). Grund ist CBRE zufolge der Produktmangel an den Topstandorten. Colliers kommt auf einen Marktanteil von 22 Prozent bei Logistikimmobilien.

Laut der Analyse von JLL war das Transaktionsergebnis bei Einzelhandelsimmobilien zwar signifikant reduziert, kam jedoch mit einem Anteil von 14 noch immer auf Platz zwei (mit nur zwei Transaktionen von mehr als 100 Millionen Euro). Bei Logistikimmobilien habe auch 2018 eine angespannte Produktverfügbarkeit ein noch höheres Volumen verhindert: Knapp 1,5 Milliarden Euro (zwölf Prozent des Transaktionsvolumens) wurden JLL zufolge von Januar bis März in diese Assetklasse investiert.

Renditekompression setzt sich selektiv fort

Für erstklassige Büroimmobilien in den Bestlagen der Top 7-Investmentmärkte lag die Nettoanfangsrendite laut CBRE mit 3,26 Prozent leicht unter dem Vorquartalswert (3,28 Prozent). Einen Rückgang registrierte CBRE in den peripheren Lagen Hamburgs (minus zehn Basispunkte) und Münchens (minus 25 Basispunkte). Auch laut JLL lag die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg Ende März 2018 bei 3,26 Prozent. Lediglich in München habe sich die Spitzenrendite im aktuellen Zeitraum um zehn Basispunkte auf jetzt 3,2 Prozent reduziert.

Auch Colliers zufolge hat sich die Renditekompression in den sieben Top-Investmentzentren angesichts des bereits erreichten hohen Preisniveaus nur noch vereinzelt fortgesetzt. In Köln sind die Bürospitzenrenditen demnach auf vier Prozent gesunken und stehen damit weiter am oberen Ende der Skala. In einer auf 80 Basispunkte zusammengeschrumpften Spanne folgen laut Colliers Stuttgart mit 3,8 Prozent und Düsseldorf mit 3,5 Prozent. Frankfurt und Hamburg mit jeweils 3,3 Prozent sowie München und Berlin mit 3,2 Prozent weisen demnach die niedrigsten Spitzenrenditen aus.

Spitzenrenditen im Logistiksegment

Für erstklassige Geschäftshäuser in zentralen Einkaufslagen der Top 7 lag die Rendite laut CBRE bei durchschnittlich 3,16 Prozent (JLL: 2,93 Prozent). Bei erstklassigen Shopping-Centern in Toplagen registrierten CBRE und JLL 3,9 Prozent, bei Fachmarktzentren 4,5 Prozent. In den Assetklassen Hotel (vier Prozent) und Logistik (4,4 Prozent) blieben die Nettoanfangsrenditen für Topobjekte CBRE zufolge stabil. JLL registrierte hier einen Rückgang der Renditen um weitere zehn Basispunkte auf aktuell ebenfalls 4,4 Prozent. Laut Colliers werden Logistikimmobilien aktuell zu Spitzenrenditen von 4,65 Prozent gehandelt.

Der oftmals vermutete Trend eines Ausweichens der Investoren auf Standorte abseits der etablierten Metropolen auf der Suche nach attraktiveren Renditen lässt sich JLL zufolge für den Jahresauftakt 2018 nicht bestätigen: Nur zwei der registrierten 24 Einzeltransaktionen in der Größenordnung ab 100 Millionen Euro haben demnach nicht in einer der Big 7-Städte stattgefunden.

Asiatische Investoren hielten sich im ersten Quartal zurück

Der Anteil ausländischen Kapitals lag im ersten Quartal 2018 laut JLL bei rund 50 Prozent (CBRE: 45 Prozent) des Transaktionsvolumens von rund fünf Milliarden Euro. Asiatische Investoren hielten sich demnach im ersten Quartal zurück: nur bei zwei aller 29 Transaktionen größer als 100 Millionen Euro traten sie als Käufer in Erscheinung.

Laut CBRE steigerten internationale Anleger ihren Anteil in den Regional- und B-Standorten auf knapp 53 Prozent, nach 48 Prozent in den ersten drei Monaten 2017. Mit rund 25 Prozent des Transaktionsvolumens engagierten sich laut CBRE Investoren aus dem europäischen Ausland, vor allem Anleger aus Großbritannien, besonders stark. Nordamerikanische Investoren kauften für insgesamt 1,3 Milliarden Euro ein (Anteil von zehn Prozent), gefolgt von asiatischen Investoren mit 900 Millionen Euro (acht Prozent).

Nach Auffassung von Colliers lag der Anteil ausländischer Investoren mit 4,6 Milliarden Euro im ersten Quartal 2018 nur noch bei rund 40 Prozent. Demnach stammten mehr als eine Milliarde Euro (23 Prozent) aus Großbritannien, rund 830 Millionen Euro (18 Prozent) aus den USA und rund 540 Millionen Euro (zwölf Prozent) aus Singapur.

Ausblick 2018: Produktknappheit limitierender Faktor

Das größte Hemmnis für Investments bleibt laut CBRE auch im laufenden Jahr neben dem Preisniveau die anhaltende Produktknappheit. Der Wettbewerb um attraktive Objekte wird den Druck auf die Spitzenrenditen aufrechterhalten. Um ihre Immobilienportfolios trotz der Produktknappheit weiter ausbauen zu können, ziehen einige Investoren nach Beobachtung von CBRE verstärkt die Übernahme von Immobilienunternehmen und -plattformen in Betracht. Andere wenden sich B-Standorten oder alternativen Immobilienassetklassen zu.

Für 2018 erwartet CBRE Jahrestransaktionsvolumen von rund 50 Milliarden Euro, während Colliers und JLL von etwa 55 Milliarden ausgehen.

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